來源：證券市場紅周刊

　　《紅周刊》作者 何艷

　　·編者按·

　　在一二線“一城一策”和三大城市圈發展規劃實現結構性放松提振需求下，目前一二線城市已經處于“市場底、資金底和政策底”的三底疊加階段，部分城市樓盤銷售的躁動或意味著嚴控的樓市有望回暖。近日，國家發改委下發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》通知提出，“繼續加大戶籍制度改革力度、深入推進城市群發展……”如此表述有望進一步加速樓市解凍入春，進而有利于在一二線城市布局的地產公司業績表現。從房地產公司最新年報來看，龍頭房企業績表現亮眼。在今年政策邊際改善趨勢已定的大背景下，整體估值仍處于歷史均值之下的房地產公司估值修復行情仍有望延續。

　　在今年針對房地產的政策調控逐步見頂，長效機制推進提速下，3月份以來，樓市“小陽春”跡象明顯。部分城市不僅樓市銷售火爆，久違的“搖號買房”現象也重出江湖，而土地交易市場同樣在升溫，成交溢價率呈現抬升趨勢。相較一級市場樓市的回暖，二級市場上的地產股卻是提前入春，在經歷股價2018年年中腰斬后，于當年10月份開始企穩走強。

　　數據顯示，去年10月以來，A股市場房地產指數漲幅超過了50%，而今年以來的最大漲幅也超過了40%，特別是近一個月中，其18.38%的漲幅居申萬28個子行業第6位。與內地房地產股良好表現相似的是，港股市場中的地產股同樣表現強勢，有30只地產股今年以來創下自上市以來的歷史最高價。在龍頭地產股持續表現下，整個地產板塊的估值修復行情有望延續。

　　樓市確認解凍仍有待觀察

　　近期，北京、杭州、成都等熱點城市上演搖號買房的現象，部分樓盤甚至再現萬人搖號的場景。對于樓市銷售的旺盛，克而瑞數據顯示，今年1~3月百強房企操盤口徑累積銷售金額18546.8億元，同比減少4.9%，降幅較1~2月收窄9.3個百分點；3月單月銷售金額共計8181.2億元，同比增長10.25%，為今年以來首次回正。

　　除了樓市銷售回暖跡象明顯，土地市場的交易熱度也在快速升溫中。克而瑞數據還顯示，今年一季度全國土地市場成交均價同比、環比分別上升了10%、7%，尤其是3月份，土地成交的整體溢價率達到18.46%，環比上漲了6個百分點。

　　對于土地交易市場近期回暖現象，狐尾松資產董事長王代新對《紅周刊》記者表示，“最近的土地市場漸漸趨于‘瘋狂’，各個地產公司搶地搶得比較厲害，價格也搶得比較高，已經從去年四季度的‘冬天’直接過渡到‘夏天’了，主要原因是今年以來特別是3月份以來，地產公司的銷售明顯回暖，各上市公司披露的3月份銷售數據都看起來不錯，這使得地產企業的預期發生改變，在融資環境有所改善下，有錢就開始搶地了。”

　　易居研究院副院長楊紅旭則從另一個角度給予了解釋，“如果看全國開發企業的拿地量，今年頭兩個月從同比看其實是下跌的，只有少數地區如一線和二線城市今年以來確實復蘇了。原因主要是地產公司融資環境變得寬松，在發債融資手頭資金變得寬松后，開始在一二線城市拿地。”雖然部分二線城市的宅地目前升溫比較明顯，3月份的溢價率相比2月份有所回升，樓面價也有所回升，但他還表示了謹慎態度，認為并不能因此輕易斷言二線城市的地價從此步入上升周期，部分二線城市的新房銷量在3月份迎來”小陽春”的持續性還有待觀察，“大部分城市樓市的‘小陽春’有可能會曇花一現，從4月份開始會重新降溫”。

　　政策放松，融資環境持續好轉中

　　在財政政策和貨幣政策持續寬松下，3月份以來，房地產融資總額出現了明顯反彈。據同策資管數據，40家典型上市房企3月份完成融資總額1024.2億元，環比上漲85.25%，創下16個月的新高，這是自2017年11月以來首次突破1000億大關。而事實上，自2018年下半年以來，房企的融資體量就比上半年有明顯上升了，僅以公司債為例，地產公司下半年月均發行規模為296億元，較上半年增長了104%。

　　對此，交通銀行發展研究部高級研究員劉學智對《紅周刊》記者表示，這種情況實際上反映了宏觀政策總基調的一種轉變，過去兩年，在強監管和去桿杠的總基調下，宏觀政策特別是金融政策是趨緊的，對房地產融資的限制力度非常大。但從去年下半年開始，這種局面發生了明顯轉變，原因就在于去年下半年經濟增長壓力有所加大，經濟增速趨于放緩。在此情況下，宏觀逆周期調節力度加大，財政政策加力提效，貨幣政策保持穩健適度趨松。去年已經有一些降準措施，今年金融對穩增長的作用要進一步體現，特別是貨幣供給要與整個經濟名義增速相匹配，確保流動性合理充裕。總體上，貨幣供應量將有明顯增長。

　　顯然，劉學智的看法代表了市場主流態度，財政政策和貨幣政策逐漸偏向寬松不僅在一定程度上有利房企融資，且也有利于個人部門的信貸增長，特別是針對房地產的按揭貸款增長，同時，融資環境的改善還會降低房企的融資成本。相關數據顯示，今年3月份房企融資成本約在3%~7%之間，相較2月份的融資成本4%~10%有了明顯降低。

　　融資環境的好轉不僅獲得政策研究人士的認可，且從近期上市公司公告也可窺見一斑。4月9日，融創中國就發布公告稱，發行2023年10月到期的7.5億美元優先票據，年利率7.95%。而前一日，融創擬申請發行80億元公司債券申請還獲得了上交所受理。類似的，中國恒大也于4月8日公告稱，發行3筆合共20億美元的優先票據，包括12.5億美元于2022年到期的9.5%優先票據；4.5億美元于2023年到期的10.0%優先票據；以及3億美元于2024年到期的10.5%優先票據。就在同日，恒大還擬申請了發行不超過200億元（含200億）公司債券。

　　王代新表示，融資環境的改善對地產行業是非常重要的，購房者的錢“便宜”了之后，房子好賣了，而且銷售價格也可以得到支撐；地產公司的錢“便宜”了之后，地產公司的財務成本降低，造房子的成本也會得到下降。

　　一級市場交易熱度兩級分化

　　在2018年末及2019年初地方“兩會”上，部分城市微調樓市調控內容，提出了“一城一策”方案，對此提法，很多人解讀為地產調控政策的放松。對此，王代新認為“一城一策”應該是調控機制長效化、合理化的一種表現，國家將調控房價的責任落實到地方政府，將房價和地方官員的考核掛鉤，是有利于房地產行業長遠發展，避免樓市的大起大落。

　　楊紅旭也不認為“一城一策”的提出就意味著是放松樓市調控，因為國家是有相關要求的，地方政府可以制定政策寬松，但是必須要保證樓市平穩，樓市平穩主要體現在三個價格指標上，也就是房價、地價、房租，這三個價格不能出現大起大落。各地需要根據當地樓市實際溫度做出調整，如此做法并不意味著地方政府可以隨意放松。

　　同樣是對于“一城一策”的解讀，雪球大V釋老毛則認為“一城一策”、“因城施策”這是一個信號。很多城市名義上還在堅持調控不放松，房住不炒，但實際上通過戶籍新政、搶人大戰、公積金貸款政策、商貸利率上浮減少，變相的打開了嚴厲調控的口子。

　　近日，國家發改委下發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》通知，其中明確提到的“繼續加大戶籍制度改革力度、深入推進城市群發展”等內容，此通知引發了市場熱議，認為此份通知的下發意味著樓市調控宣告結束，冰凍樓市將重新火熱。對此，在一線房地產企業從業十余年并深耕地產股研究的投資者茹萬曄對《紅周刊》記者表示，放寬落戶條件，并不等于放松房地產調控，“房住不炒”的基調并不會因此發生改變。當然，二線省會城市是人口流入的主要城市，房子需求會因此大增，房價會有上漲的動力，相反的是，缺少發展潛力的廣大三四線城市住房需求可能回落。

　　劉學智表示，《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，首先就是著力落實新型城鎮化的建設，這對城鎮化的發展肯定產生積極影響。城鎮化的一大內容就涉及到住房，對房地產而言會起到一定的促進作用。不過，具體來看，大量的二三線城市可能會更受益，因為主要是100萬到500萬人口規模的城市落戶的條件有明顯的放開。同時，促進城市城鎮化率的提升，無論是城市面積的擴展，還是整體規模的擴大，都會給房地產市場帶來新的需求。

　　釋老毛認為，戶籍新政實際上是目前的一個大動作，其更側重于大中城市的戶口開放，實際上更符合市場經濟和城市化規律，對于房地產市場來說是一劑強心針。

　　調控政策口風放松助地產股走強

　　地產股的表現是與房地產政策走向有一定相關性的，無論是A股的萬科A、招商蛇口、保利地產、華夏幸福、新城控股、綠地控股，還是港股的萬科企業、中國恒大、碧桂園、融創中國等市值排名靠前的地產公司，均無一例外地在2018年10月中下旬左右進入股價上升通道，要知道地產調控政策的松動時間點也恰恰是在2018年底。

　　對于今年以來地產股的持續走好，國實一號私募證券投資基金經理李定國認為這與樓市調控政策轉向是分不開的。政府在去年11月的政治局會議上只字不提房地產，當時他就判斷這次嚴厲的樓市調控政策即將見頂，迎來拐點，地產股將出現好的買點，“如果按照房企的2019年的盈利來看，地產內房股的動態市盈率只有3到4倍，靜態估值也只有4到5倍，這是非常低估的狀態。另外股息率也是一個指標，分紅率能達到7%~9%”。

　　專注地產股投資的西蒙戰略基金經理李守法也認為，去年在貿易戰、地產調控趨緊以及經濟下行等多重影響下，地產股雖然經歷了一波大調整，很多地產股股價遭遇腰斬，但隨著去年年末以及今年以來貨幣政策的調整（降準）、減稅降費措施的落地、地產調控政策的逐步放松、房企融資成本下降的影響下，很多地產公司手中的樓盤銷售出現回升、拿地積極性也有所提高，特別是3月份以來，樓市的明顯回暖還大大超出去年底市場的普遍預期，如此情況進一步放大投資者看多的信心。

　　雖然從龍頭房企的2018年業績表現來看，萬科A實現凈利潤337.73億元，同比增長20.39%；招商蛇口凈利潤同比增長20.42%；保利地產業績快報顯示預計凈利潤同比增長20.33%。港股內房股中，中國恒大凈利潤同比增長超過100%；融創中國增長50%；碧桂園增長超過60%。克爾瑞數據顯示，2018年，千億房企達到了30家，創下歷史新高，其中，近7成利潤上漲，平均漲幅達23%。李守法仍預計，龍頭房企2019年的業績普遍會有20%以上的增長，部分增速較高的房企2019年甚至有50%以上的凈利潤增長。

　　李守法認為，目前地產股股價對應2019年的凈利潤，龍頭地產公司平均未超過10倍市盈率，這意味著地產股未來具備較大的估值修復空間，以目前申萬房地產行業的市盈率中值為16.70倍、市凈率中值為1.58倍來看，其雖然相對2018年中旬股價低點分別對應的12.04倍市盈率和1.11倍市凈率有所抬升，但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市凈率。在李守法看來，一線龍頭和二三線龍頭仍有較大的機會。

　　在標的選擇上，李守法建議避開那些拿地能力弱的房企，尤其是拿了很多地王被套的房企。對投資標的選擇，優先選擇拿地模式多樣化，土地投資及行業內并購能力強的房企；要充分考慮資金鏈風險，所選公司要有通暢的融資渠道，融資成本合理，此外分紅比例也是一個重要的參考因素。■

責任編輯：凌辰 SF179