來源：物業中國
文|梁笑梅
又一家“小而美”物企向港交所遞交招股書。
4月23日，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡地產”）旗下物業公司海悅生活控股有限公司（以下簡稱“海悅生活”）在港交所遞交主板招股書。
從招股書上看，海悅生活的成績單并不亮眼，營收和凈利潤方面穩步增長，規模屬于“小而美”的一類。
推動海悅生活上市的叫黃熾恒，他是海倫堡地產的創始人，他也是一個故事多的“男同學”。黃熾恒在1998年創立了海倫堡地產。2014年1月21日，黃熾恒一天賺了266萬元，第一次名震股市，也被稱為最牛散戶之一。
2015年，海倫堡地產開始計劃赴港上市，黃熾恒于2016年提出“三年破千億”目標。因此，2016~2018年，海倫堡地產凈資產負債率從69.4%上升到了133.7%，近乎翻倍。不太好看的財務數據將海倫堡地產擋在了港交所門外。
黃熾恒換了一個賽道，把目光聚焦在了海悅生活身上。海悅生活從2019年開始謀求上市，從構建好境外上市架構到遞交招股書，花了2年時間。
關于上市，海倫堡物業CEO陳耀輝對海悅生活有著深刻的認知。其曾表示，新戰略就兩條，一是市場化，二是科技創新。
資料顯示，海悅生活于2019年3月19日根據開曼群島公司法在開曼群島注冊成立為獲豁免有限公司，并于重組完成后成為海倫堡物業的控股公司。
01．又一家“小而美”的代表
海悅生活的整體實力如何？
在業績上，海悅生活在營收和凈利潤方面都在穩步增長。2018~2020年，海悅生活的營業收入分別約為4.17億元、5.57億元和6.76億元，對應的凈利潤分別為4632.9萬元、7703.4萬元和9796.6萬元。
海悅生活2018~2020年的毛利率分別為27.0%、29.0%、30.7%，在上市物企中處于中等水平。
數據顯示，2020年40家上市物企的平均毛利率為28.55%。其中，19家公司毛利率高于30%，13家毛利率在20%~30%，9家毛利率低于20%。
海悅生活的規模如何？
截至2020年12月31日，公司在管和已簽約管理的項目共有150個，覆蓋中國15個省份、自治區及直轄市57個城市，在管總建筑面積約為2430萬平方米。同期公司的簽約總建筑面積約為4230萬平方米，由獨立第三方開發商開發的項目的簽約建筑面積為8.3萬平方米。該公司50.0%的在管建筑面積位于一、二線城市。
從規模上看，海悅生活在資本市場上的故事并不好講。數據顯示，2020上市物企排名，彩生活、碧桂園服務、保利物業分別占據了前三名，分別為5.52億平方米、4.62億平方米、3.80億平方米。海悅生活2430萬平方米的在管總建筑面積是不具備優勢的，位于中下游水平。
規模不夠，第三方面積來湊。
海悅生活也有意識在擴大第三方面積，不過從時間上看稍微有點晚。
海悅生活從2020年才開始擴大第三方面積，來自獨立第三方的簽約建筑面積為8.3萬平方米，簽約項目數量為1。
相反，海悅生活仍然沒有擺脫對母公司的依賴。
在招股書中，海悅生活稱海倫堡及其他物業開發商共同開發的住宅物業方面，2018~2020年，按在管總建筑面積計，分別約99.0%、99.1%及95.1%由本集團管理。
值得一提的是，在總共150個的簽約管理項目里，其中149個來自海倫堡和聯營公司及合營企業。
在增值服務上，2018~2020年，海悅生活來自社區增值服務的收益分別約為3520萬元、3670萬元及4580萬元，分別占同期總收益的8.4%、6.6%及6.8%。增值服務占比比較小，且還略微下降。
02．收并購成首要任務
可以看出，海悅生活把規模看得還是很重的。
在招股書中，海悅生活稱本次募集所得款項用途將主要用于通過收購進一步擴大公司的業務規模及市場份額，豐富在管項目及物業類型；同時也會用于建設和升級智能管理平臺、開發和豐富增值服務，提升客戶體驗及企業競爭力；升級在管社區硬件基礎設施，為住戶提供更宜居的生活體驗等方面。
中信建投地產金融組組長、房地產行業首席分析師竺勁表示，物企業績保障主要有三個方面，短期看外部，即第三方外拓能力是重要業績來源；中期看儲備，儲備項目規模是業績保障；長期看增值服務，業主增值服務是賺取超額利潤的正道。
海悅生活深知，不能一味地依賴母公司這棵大樹。
因為，海倫堡這棵大樹也并不好依靠。2016~2018年，海倫堡凈負債率持續走高，分別為69.4%、83.4%和133.7%；其未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，而同期公司擁有現金及現金等價物分別為24.69億元、45.96億元和47.78億元，償債壓力不小。
在資本市場對外拓能力強的物企具備更高的期待時，海悅生活在此方面還需鼓足干勁。
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責任編輯：陳詩瑩
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