機構：國信證券（香港）

評級：中性

目標價：7.84港元

綜合物業管理服務供應商佳兆業物業成立于1999年，業務覆蓋中國12個省、直轄市和自治區的38個城市，2017年中國物業管理服務公司總收入排名第14名，為全國近16萬個物業單位提供服務；員工4000多人。服務業態涵蓋中至高端社區及非住宅物業，包括商業物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建筑物、公共設施及工業園。

在管面積穩健增長可期

而截至2018年6月30日，總合約建筑面積增長至3040萬平方米，總管理建筑面積增長至2540萬平方米，此外，公司的母公司佳兆業集團還擁有2190萬平方米的土地儲備，58%位于大灣區；另外還有約2400萬平方米土地面積的舊改項目，其中大部分集中在深圳地區，占37%的土地面積。其次是廣州及中山，分別占土地面積的22%及26%，母公司充足的儲備面積為佳兆業物業在未來管理建筑面積的穩定增長打下良好基礎。

財務表現較為穩健

2015年—2017年，公司總營業收入從4.78億元增長至6.69億元，三年復合增速18.3%。凈利潤從5772萬元增長至7144萬元，三年復合增速11.2%。2015年——2017年公司毛利率由34.6%小幅下滑至30.5%，主要由于交付前及顧問服務的服務成本增加，建筑物業管理服務勞動密集程度較高，員工成本及向第三方支付的外包服務費增加，使交付前及顧問服務板塊的毛利率下滑造成總體毛利率下降。預計隨著公司平均物業管理費的小幅提升及多種減省成本措施的實行，公司的整體毛利率將保持穩定，略有增長。2015年——2017年公司凈利潤率基本保持平穩。

盈利預測與估值

我們預計公司2018年、2019年營業收入將分別實現23.2%、20%的增長達8.24億元、9.89億元，歸母凈利潤實現21%、12%的增長達到0.86億元、0.96億元。鑒于公司過往三年營業收入及凈利潤增速在港股主要物業管理公司中復合增速偏低，以及交付前及顧問服務板塊收入在公司總營業收入中占比較高，未來此板塊收入占比或將下滑，給予公司2019年PE10倍，未來一年目標價7.84港元，給予“中性”的投資評級。

風險提示

社保征繳體制改革力度超預期；房地產行業調整超預期導致公司業績增長放緩。