本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”

　　自2021年首日正式實行房貸“兩集中”政策以來，房住不炒之下，政策監管重心逐漸轉向銀行房貸。

　　半年來，各地紛紛加入上調房貸利率陣營，比如廣州曾三度上調利率水平，惠州二套房利率更是突破7%，進入5月份，各地密集上調，截至目前至少已有6個城市明確上調房貸利率水平。

　　“兩道紅線”下，信貸資金管控全面趨緊，樓市“銀根”再度收緊，全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升，嚴查購房首付款來源、熱點城市房貸額度收緊、放貸周期拉長等都成為各城市一致表現。

　　綜合而言，未來房貸“漲價”已經是大概率事件，房貸利率水平上調的城市或將繼續擴容，尤其是房價上漲預期強烈、投資性需求過旺的熱點城市，跟進調整房貸利率加點的可能性更高，前期已經調整的城市不排除在短期內再度上調的可能。

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　　深杭蘇甬等房貸利率上調

　　5月初，深圳建行發布一則通知，將上調首套房和二套房按揭利率15BP和35BP，由此深圳房貸利率開啟加息通道，隨后工、農、中、交及招商銀行均加入上調房貸利率，此舉被認為是深圳樓市調控再加碼。

　　緊接著杭州、寧波、蘇州跟進，多家銀行上調首套、二套房貸利率，其中蘇州上調幅度較大，首套房貸款利率上調了60BP至5.65%，二套房上調40BP至6.0%。加入“加息潮”的城市不斷擴容。

　　就在4月末，廣州進行了年內第三次房貸利率調整，首套房貸利率調整為最低LPR+75BP（5.4%），二套房貸最低LPR+95BP（5.6%），相比4月初各上調10個BP，較2020年末分別上漲21BP和16BP。更早之前，重慶悄然上調房貸利率，部分銀行網點暫停受理二手房貸業務。此外，惠州房貸利率水平持續高位運行，二套房貸款利率更是突破7%，與重慶類似，部分銀行甚至已暫停二手房貸款業務。

　　除了核心一二線城市之外，據CRIC觀察，紹興、徐州等三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。另據融360大數據研究院數據顯示，2021年至今已有30個城市的房貸利率較2020年底出現上漲。

　　蘇州的剛需青年袁鋒經歷了此場房貸利率上調的風波，他表示，房貸利率上調直接影響其購房成本增加，雖然在調整前的5.1%簽了貸款合同，但農行工作人員并未保證能否按照調整前利率放貸，“確切的利率還要等貸款下來才清楚”，而他所貸的農行也明確審批從嚴，放貸周期長，“估計得兩三個月才能放下來”。

　　實際上，樓市熱度不減帶來的需求端旺盛，致使部分銀行額度收緊，從而衍生出貸款審批要求趨嚴、審批時間放慢、放款時間周期拉長等現象。

　　表：深圳、杭州、寧波、蘇州等

　　首套房、二套房貸款利率調整情況

　　數據來源：CRIC

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　　全國房貸平均利率“四連漲”

　　值得注意的是，全國房貸平均利率迎來“四連漲”，數據顯示，全國房貸平均利率于2021年2月止跌回升，連續四個月處在穩步上升通道。而2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現下降趨勢。

　　5月，全國首套房貸款平均利率5.33%，環比再上漲2BP，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率5.61%，環比上漲2BP，較2020年底上漲8BP。

　　從各城市表現來看，融360數據顯示，2021年開年至今，已有30個城市的房貸利率較2020年底有所上漲，下跌的城市有3個，9個城市房貸利率與2020年底相比持平。其中一線城市中，北京和上海5月房貸利率水平與2020年底持平。值得注意的是，北京雖未上調房貸利率水平，但部分銀行同樣出現額度收緊的問題。

　　圖：全國首套房、二套房貸款平均利率

　　數據來源：融360

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　　涉房信貸規模、用途監管趨緊

　　銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”關系非常密切。按照規定，各類銀行機構房地產貸款占比上限不能超過40%，個人住房貸款余額占比不能超過32.5%。受此影響，各大銀行房貸額度分化，由此出現有些銀行額度偏緊有些銀行相對寬松的情況。

　　此外，房貸利率上調直觀反映信貸資金供需關系變化，居民端購房需求不減，而銀行端涉房信貸供給持續趨緊。兩者互相作用，才會出現房貸利率上漲的情況。具體表現出兩大方面原因。

　　首先，貨幣政策逐步回歸中性，房地產信貸環境持續趨緊。從總量上看，貨幣政策繼續回歸正常化，M2增速持續回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬億元，同比增長8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和3個百分點。

　　圖：2019年1月-2021年4月

　　M2余額、同比增速（億元）

　　數據來源：中國人民銀行

　　從結構上看，信貸投放有保有壓，房地產等領域持續趨緊。針對房地產領域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規模，進而控制金融體系對房地產行業的風險敞口。就居民端而言，央行近日公布的數據顯示，一季度個人住房貸款余額 35.7萬億元，同比增長14.5%，增速較上年末低0.1個百分點。

　　第二，信貸資金用途管理趨嚴，經營貸、消費貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監會、住建部、央行等三部門聯合發文，全面收緊經營貸監管，此后多個地區、多個商業銀行開展個人住房信貸管理自查。與此同時，監管部門懲處力度加大，據統計，5月至今銀保監會已向銀行機構開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規流入房地產市場是處罰重災區。

　　從近期金融數據來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監管取得成效。

　　圖：2020年2月-2021年4月

　　住戶部門短期貸款、中長期貸款增量（億元）

　　數據來源：中國人民銀行

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　　“房貸漲價”城市持續擴容

　　房貸利率調整是諸多信貸政策工具中最為溫和的手段，根據需求端表現調整利率水平已成為常規操作，未來“房貸漲價”的城市將持續擴容，那些房價上漲預期強烈、投資需求旺盛的熱點城市將會陸續加入。

　　從目前來看，“加息”后對于打壓投資性購房需求效果較為明顯，畢竟貸款成本直接決定其投資回報率。但從“剛需”的角度而言，難以真正抑制其加杠購房的意愿，因為房貸利率上調意味著每月增加數百元的購房支出，負擔較為有限。

　　相較而言，房地產信貸規模管控和用途管控更為直接有效。

　　就信貸規模管控而言，落實貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個人住房貸款規模占比，尤其是已經超標的商業銀行，更應采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴執行，通過商業銀行全面自查、監管部門排查問責，加強對購房者首付資金來源審查管理，利用低息經營貸套利購房、挪用消費貸購房等違規行為仍將受到高壓監管和嚴厲處罰。

　　房貸“漲價”城市持續擴容，熱點城市跟進調整房貸利率加點已是大概率事件，而前期已經調整的城市不排除短期內再度調整利率水平的可能。受此影響，全國房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內易漲難跌，預計2021乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續穩步上移走勢，利率水平或逼近甚至超越疫前。

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責任編輯：李思陽