文/樂居新媒體 ?嚴明會

中鐵世博云境的開盤推遲了，從12月27日推遲到了12月30日。原因是，項目認購登記總數(shù)與本次開盤準售房源套數(shù)比超過2.5:1，將啟動計分排序程序。

這是中鐵置業(yè)在上海市浦東世博板塊獨立開發(fā)的首個TOP云系產(chǎn)品，定位是城市地標性的都市豪宅。

準售房源158套，面積段為115-162㎡，單價在8.8萬-11.7萬/㎡區(qū)間，單套總價1009萬-1899萬區(qū)間，貨值總計約19.5億元。

項目所在地塊是世博文化公園周邊最后一塊純住宅用地，項目所在上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊，由中鐵置業(yè)在今年5月底擊敗中海發(fā)展、綠城等實力房企競得，成交價13.24億元，樓板價53041元/㎡，溢價率10%。8月23日項目案名發(fā)布，12月10日取證。

世博云境規(guī)劃建設3幢14-15F小高層住宅，首層架空；另有1幢公共租賃房，坐落在項目的東南角。地塊狹長的一段是社區(qū)配套用房，設有日間照料中心、老年活動室、文化活動室、便利店、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設施等。

配套用房所在位置同時也是社區(qū)門口，車行和人行入口都需要穿過這里。

1號樓、2號樓位于項目的北側，3號樓在項目的南側。在1號樓和3號樓之間有中軸景觀，但是受限于地塊大小，景觀面積并不大。

1號樓是160平的大戶型，均價大約10.48萬/㎡，僅有28套；2號樓3號樓都是115平戶型，2號樓均價大約9.97萬/㎡，3號樓均價約9.78萬/㎡。

熱銷或是預料之中，均價10萬左右的世博云境可以說是整個黃浦江沿線最便宜的項目。不僅低于周邊競品的價格，甚至比周邊的土地價格還要便宜。

有業(yè)內(nèi)人士這樣評價：多猶豫一秒都是對價格不尊重。

與世博云境同屬浦東世博的板塊保利世博天悅均價約16.5萬，二者直線距離約3公里；再遠一點，位于浦東陸家嘴的濱江凱旋門17.2萬，浦東三林的前灘公館11.5萬，浦東前灘的世紀前灘天匯13.2萬。

今年8月，綠城以48.048的價格競得的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊（即徐匯濱江原小米地塊），成交樓板價131045元/㎡，溢價率30%。

世博板塊由上鋼、上南、周家渡等街道組成，住宅規(guī)劃用地極少，特別是世博文化公園周邊一圈的住宅都已開發(fā)完畢，待開發(fā)的純商品住宅用地只剩下中鐵世博云境所在的這一幅。

地塊周邊目前基本是房齡超過30年的老公房，東、南、西三個方向被1996年建成的老小區(qū)新世紀花苑包圍。最新的項目是2002年建成的上南花城，算是附近次新級別商品房，二手房掛牌價在8-9萬區(qū)間。世博云境這個新建成的定位高端的項目，并未比20多年前的項目貴多少。

項目北面則環(huán)繞著南北高架的過江路段，往來車輛繁多。穿過南北高架，是世博雙子山和世博源。

從世博云境的戶型來看，115平戶型的陽臺框架，將次臥從中間割裂了。除了主臥面積稍大，另外兩個房間都只有7平多一點。

1號樓15層28套，均為162.4㎡四房三衛(wèi)戶型，戶型較為緊湊，南北各兩個臥室，電梯廳過于顯眼，使得南向主臥存在感一般。與市面上常見大平層戶型不同，世博云境160戶型的客廳沒有做到南北通透，并且把一個大尺度的陽臺放在了西面。

中鐵世博云境的開發(fā)商是上海中鐵浦盛置業(yè)有限公司，成立于今年6月28日，由中鐵置業(yè)集團100%控股。前者的法定代表人是房瑞祥，后者的法定代表人是楊智艷。

有人在社交平臺上做出提醒：買家要做好看房驗房時的糟心準備。

在青浦徐涇，中鐵置業(yè)曾打造了紅極一時的虹橋逸都項目，在2022-2023年先后三次開盤入市，均以售罄收官。隨著項目的交付，多位業(yè)主在人民網(wǎng)領導留言板反映該項目存在多項問題，包括外立面凹凸不平、連廊矮墻白漆交付后臟漬斑駁、公共區(qū)域綠化降標、戶型降標等?。業(yè)主還從資金流向、建設成本明細、同地段同期項目對比，指出中鐵置業(yè)在中鐵虹橋逸都項目中的資金流向和造價存在諸多疑點。

開發(fā)商對部分問題作出了整改，但效果不盡如人意。今年9月，業(yè)主在自建的微信公眾號“虹橋逸都業(yè)主港灣”上接連向中鐵置業(yè)董事長楊智艷發(fā)出數(shù)封公開信，指出虹橋逸都項目中存在的諸多問題至今未能得到有效解決。

另外，位于奉賢南橋板塊的中鐵湖光逸景也被曝出存在違規(guī)交付及質(zhì)量問題。業(yè)主反饋，在預看房階段，該項目暴露出地庫存在持續(xù)滲漏現(xiàn)象，并伴有嚴重的發(fā)霉問題；同時，套內(nèi)裝修尚未完成，地下停車場建設亦處于未竣工狀態(tài)，且分戶驗收記錄表未能按照規(guī)范張貼于顯眼位置，其真實性亦遭質(zhì)疑，涉嫌存在偽造情況。

業(yè)績方面，2024上半年，中鐵置業(yè)集團實現(xiàn)營收約69.87億元，同比減少57.29%；歸母凈利潤約-10.44億元，而上年同期為-1.67億元。

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