來源：觀點地產網
久違的倉儲ABS和爆發的倉儲
2023年一季度觀點指數收錄的ABS項目規模為488.8億元，共16只。其中已發行的有11只，規模為184.79億元。涉及到的底層資產類型包括倉儲、商辦、商業、住房租賃和產業園。
其中，倉儲類為久違的資產類型，是近一年來觀點指數收錄的首單。繼寶灣物流于2021年6月份發行第三單倉儲類ABS以來，基本無倉儲類ABS的蹤影。倉儲類ABS期限長，利率低，發行有一定門檻。加上2022年倉儲業景氣整體不佳，地產債信用危機在蔓延，并非發行的合適時機。
隨著2023年經濟開始復蘇，倉儲景氣逐漸回升，再加上監管層對優質地產債的信用加持，市場信心有所恢復，倉儲類ABS迎來合適的發行時機。同時，作為REITs的另一種替代品，其發行門檻相對較低，有利于處于培育期的倉儲資產獲取資金。
華發于2022年年底發行的住房租賃ABS，為其2022年來第2單。目前市面上僅存華發在發行該類型ABS。底層資產為廣東省江門市某長租公寓物業，發行金額11.45億元，主體及債項評級為AAA級，優先級利率為5.8%。如果光從租售比的角度來看，租賃住房的收益率很難達到5.8%。觀點指數認為，市場上較低的租售比阻礙著租賃住房ABS 的發行。
在公募REITs方面，一季度有眾多的動態。包括已經上市的京東倉儲REIT，其包含重慶、武漢和廊坊三個物流資產項目，總估值約15.65億元，募資規模為17.57億元。緊接著，九州通和ESR便參與到申請倉儲REITs的陣營中來。其中，九州通擬發行30億元醫藥物流REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲REITs。
據悉，九州通已在全國擁有141個高標準醫藥物流倉儲設施。這將為市場持續帶來優質的資產。另外，中金普洛斯的擴募項目也已得到上交所的反饋。可以看到，這些都是倉儲類REITs，一季度可謂是該類產品集中爆發的時間點。
不良資產處置需求釋放，發展商抄底機會來臨
2023年二季度，觀點指數收錄的地產資管領域并購事件共有9起，總的披露金額約59.36億元。城市商業類（商辦、酒店及公寓）有6起，倉儲類有3起。交易標的資產主要位于北上廣深、天津和寧波等地。
具體來看，基匯資本收購的廣州佛羅倫薩小鎮是中國首座意大利名品奧特萊斯，可租面積約6.22萬平方米，項目緊挨廣州南站，位于廣佛都市圈內，于2015年開業后發展迅猛，目前集合了182個國際和本地零售品牌。雖然全國消費需求低迷，但是一線城市的核心商業資產仍然堅挺，這也是基匯資本看中該項目的原因之一。
因此可以看到，陸續有商業地產企業在尋求市場機會，伺機擴張旗下版圖。
遠洋集團在經歷了流動性緊缺后，正在陸續出售旗下資產，包括其在北京的遠洋未來廣場。消息稱，遠洋集團計劃出售一個購物中心，所得資金用于償還2023年12月13日到期的32億元ABS，但也只夠覆蓋優先級的16億元。而對于收購方居然之家來說，也有一定好處。居然之家表示，北京遠洋未來廣場，與居然之家北四環店相鄰，此次收購將形成互補關系，有助于改善居然之家的經營成果和財務表現。
另一家商業地產商新城控股則收購了歐樂廣場，將改造成吾悅廣場，此為新城控股在天津的第四座吾悅廣場。2023年年初，歐樂廣場在阿里拍賣平臺進行過拍賣，拍賣標的為法院查封資產，最初起拍價6.74億元，但未在平臺上成交。可以看到，新城控股在積極尋求合適的商業資產進行擴張。2023年的股東大會中，新城控股提及如果REITs打通，其或還會并購一部分存量商場。彼時，其稱在天津并購的和平歐樂廣場是個例，是基于抵債的考慮。
雖然歐樂廣場是新城控股并購的個例，但也從側面說明了，存量市場并購也是獲取優良標的的渠道之一。
為借鑒以及學習那些在地產資管領域具有高度影響力的企業，觀點指數研究院將通過對企業的長期跟蹤與監測，并結合各項指標、數據進行綜合分析研究，盤點出“2023年度影響力地產股權投資機構”、“2023年度影響力不動產基金品牌”和“2023年度影響力不動產投資信托基金”。
屆時，研究結果名單將在觀點機構主辦的博鰲房地產論壇的“影響力指數 ? 2022博鰲風尚企業表現”發布儀式中重磅揭曉，近千名最具智慧的房地產各業態領域、金融業及商業精英將齊聚于此，見證行業榮耀與風采。
責任編輯：李桐
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