距離央行發(fā)聲支持存量房貸利率下調(diào)發(fā)聲已經(jīng)兩周，商業(yè)銀行卻鮮有落地案例。

　　7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

　　需要明確的是，房貸一族呼吁的存量房貸利率下調(diào)一直集中在銀行的加點(diǎn)部分，因?yàn)閽煦^5年期LPR的部分會(huì)在每年的重定價(jià)周期后自動(dòng)調(diào)整。加點(diǎn)幅度通常是銀行根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素確定的，且在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。

　　以2021年底申請(qǐng)房貸的一位鄭州購(gòu)房者為例，他當(dāng)時(shí)和銀行簽訂的房貸利率是6.27%，而當(dāng)時(shí)的5年期LPR是4.65%，銀行加點(diǎn)部分超過160BP。整個(gè)2022年5年期LPR一共下調(diào)35BP，重定價(jià)周期之后該購(gòu)房者的最新房貸利率為5.92%，而鄭州目前首套房貸利率最低可以執(zhí)行3.7%。以等額本息還款方式貸100萬和25年為例，存量房貸和新增房貸月供相差超過1200元。

　　利率“高位站崗”的購(gòu)房者對(duì)央行發(fā)聲后續(xù)銀行的跟進(jìn)情況自然是滿懷期待。但一位中小銀行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“央行的表態(tài)更多是一種呼吁，而不是對(duì)商業(yè)銀行的強(qiáng)制性要求，這意味著銀行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主權(quán)，各家銀行根據(jù)自身情況會(huì)有自己的考量。”

　　且央行發(fā)聲之后，商業(yè)銀行的整體反應(yīng)更像是等待和觀望。不過據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解，觀望的同時(shí)，已有城商行內(nèi)測(cè)如果將存量房貸利率與當(dāng)前房貸利率拉齊將對(duì)銀行業(yè)績(jī)帶來多大的影響，答案是“很小”。但尚不清楚股份行或者大行是否進(jìn)行了同樣的內(nèi)測(cè)，答案未知。

圖片來源：視覺中國(guó)

　　綜合媒體報(bào)道和記者采訪的情況來看，目前尚沒有銀行收到央行有關(guān)指導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)的政策文件。

　　記者在洛陽(yáng)網(wǎng)的“百姓呼聲”欄目下發(fā)現(xiàn)，針對(duì)居民“何時(shí)下調(diào)房貸利率”的提問，多家商業(yè)銀行共同的回復(fù)是，“我行已關(guān)注到有關(guān)存量住房貸款利率調(diào)整的新聞報(bào)道，但目前尚未接到有關(guān)部門的通知。如有正式要求或方案，將及時(shí)跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)。”

　　一位房地產(chǎn)金融專家告訴記者，央行的提法是要按照市場(chǎng)化、法制化原則去推進(jìn)，這意味著央行層面不太可能統(tǒng)一對(duì)商業(yè)銀行的房貸利率進(jìn)行調(diào)整，而是讓各家商業(yè)銀行根據(jù)自身情況決定可以承受的讓利幅度。考慮到個(gè)人房貸客戶和銀行重新談判的話語(yǔ)權(quán)不足，加之優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下房貸優(yōu)勢(shì)更加凸顯，銀行下調(diào)存量貸款利率的動(dòng)力并不充足，即使落地這個(gè)過程也不會(huì)很快。

　　另一位房地產(chǎn)金融專家則直言，沒有央行的統(tǒng)一政策文件這件事很難推進(jìn)，因?yàn)閭€(gè)人房貸客戶相對(duì)銀行的議價(jià)權(quán)明顯很弱，接下來如何有序落地還將考驗(yàn)監(jiān)管和從業(yè)者的共同智慧。一位大行人士也持有類似的觀點(diǎn)。

　　上述中小銀行人士表示，下一步可以關(guān)注央行會(huì)否對(duì)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，但可能主要集中在大行。中小銀行房貸占比不高影響不是很大，不過現(xiàn)在息差壓力不小業(yè)務(wù)也不是很好做，因此也不會(huì)輕易跳出來主動(dòng)打折。就他所在的銀行而言，如果大行股份行率先行動(dòng)，大概率也會(huì)跟進(jìn)。

　　花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮則認(rèn)為，存量房貸利率一刀切下調(diào)不是合適的政策選項(xiàng)。抵押貸款合同確定了利率及其調(diào)整規(guī)則，監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過行政干預(yù)統(tǒng)一調(diào)整不利于政策信譽(yù)的維護(hù)，也與利率市場(chǎng)化的改革方向相悖。我國(guó)于2019年8月改革完善LPR形成機(jī)制，并確立其為基準(zhǔn)貸款利率。此后，銀行和其他市場(chǎng)力量在利率形成中發(fā)揮的作用越來越大。一刀切會(huì)對(duì)銀行系統(tǒng)帶來沖擊，統(tǒng)一調(diào)降也不利于存量房貸市場(chǎng)利率的發(fā)現(xiàn)。

　　除了要不要統(tǒng)一調(diào)降之外，還有一個(gè)問題值得關(guān)注，那就是央行為何選在此時(shí)發(fā)聲。有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的討論早在去年5月就已開始，而由新增和存量房貸利差引發(fā)的提前還貸潮也從去年延續(xù)到了今年上半年，但今年7月是央行首次針對(duì)存量房貸利率下調(diào)發(fā)聲。

　　一個(gè)較為合理的解釋是，提前還貸潮已經(jīng)演進(jìn)到了監(jiān)管高度重視的程度。鄒瀾稱，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)。換言之，上半年個(gè)人住房貸款提前還款的總額已經(jīng)超過新發(fā)放的總額。

　　上述房地產(chǎn)金融專家之一還向記者直言，在這種形勢(shì)下，反正銀行的凈利息收入都會(huì)受到影響，與其讓居民扎堆提前還貸或是違規(guī)轉(zhuǎn)貸，不如設(shè)計(jì)出一個(gè)可操作的打折方案，影響可能還更小一些，但這也要因銀行而異。

　　上述中小銀行人士亦表示，目前存量房貸利率下調(diào)仍屬于政府倡導(dǎo)的市場(chǎng)化行為，因此如果出現(xiàn)有的銀行調(diào)降有的不調(diào)降，這家降得多那家降得少也不足為奇。

　　需要提及的是，一直以來，存量房貸利率下調(diào)的一大難點(diǎn)在于執(zhí)行層面。基于購(gòu)房時(shí)間的不同，購(gòu)房者的存量房貸利率差異較大；基于自身定位和發(fā)展模式，每個(gè)銀行的房貸占比也有所不同；基于金融資源的豐富程度等因素，每個(gè)地區(qū)的房貸利率曾經(jīng)站上的高點(diǎn)也有差異。

　　怎么降？降多少才合適？對(duì)此，社交媒體上頻現(xiàn)有人呼吁重啟2008年調(diào)降存量房貸利率時(shí)曾出現(xiàn)的跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，理由是讓市場(chǎng)來決定存量房貸利率。該項(xiàng)業(yè)務(wù)已被叫停多年，但近一年來卻頻頻被購(gòu)房者提起。記者搜羅了公開信息并采訪了銀行業(yè)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的多位人士，發(fā)現(xiàn)重啟這一業(yè)務(wù)的贊同者有之，反對(duì)者亦有之。但一個(gè)普遍持有的觀點(diǎn)是，推動(dòng)存量房貸利率下調(diào)的過程中必須要“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

　　硬幣的一面是，放開跨行“轉(zhuǎn)按揭”可以顯著增加個(gè)人購(gòu)房者和銀行的談判話語(yǔ)權(quán)。近日，香港金管局總裁余偉文率領(lǐng)的香港銀行公會(huì)代表團(tuán)訪京，他在交流環(huán)節(jié)向媒體表示，香港的按揭貸款是市場(chǎng)化的，且非常開放、充分競(jìng)爭(zhēng)。如果市場(chǎng)利率低了，或者其他銀行的利率比較低，就對(duì)客戶非常有利，可以從A銀行轉(zhuǎn)到B銀行。銀行為了競(jìng)爭(zhēng)按揭貸款，對(duì)客戶有回贈(zèng)等優(yōu)惠手段，甚至?xí)活欙L(fēng)險(xiǎn)將利率降得太低，這個(gè)是我們監(jiān)管要管的。”

　　“在香港，比如我在恒生銀行的按揭500萬元，年利率5%，但若市場(chǎng)利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降為3%，我就走了，為了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的。”余偉文還舉例進(jìn)行了說明。

　　15年前，跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)在內(nèi)地也曾一度盛行，后來被監(jiān)管嚴(yán)令叫停，且近年來打擊態(tài)勢(shì)不減。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，新增和存量住房貸款利率和今天一樣出現(xiàn)了明顯差距。當(dāng)時(shí)，一些中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來?yè)寠Z存量用戶。在中小銀行的倒逼之下，大行的存量房貸利率也迅速打了七折。

　　可見，跨行“轉(zhuǎn)按揭”能讓商業(yè)銀行之間迅速“卷”起來，購(gòu)房者在房貸利率上也就能占據(jù)更多的主動(dòng)權(quán)。但是，正如硬幣有兩面，跨行“轉(zhuǎn)按揭”背后暗藏的風(fēng)險(xiǎn)也不小。

　　央行原副行長(zhǎng)劉士余曾多次在公開場(chǎng)合提出，要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭貸款。他表示，銀行的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)成了炒房者的投機(jī)工具，獲得資金后購(gòu)買多套住房或進(jìn)入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)也因此沉寂多年。

　　直到2022年5月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道曾報(bào)道紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，隨即又被該行總行和監(jiān)管叫停。2022年6月10日，有浙江相關(guān)監(jiān)管人士向媒體表示，轉(zhuǎn)按揭是不允許開展的。紹興銀行不明情況人員發(fā)布了相關(guān)信息，被總行發(fā)現(xiàn)后立即制止了。這意味著十多年后監(jiān)管對(duì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”的態(tài)度并沒有發(fā)生改變。

　　從專家和行業(yè)人士的反饋來看，他們更加擔(dān)心貿(mào)然重啟轉(zhuǎn)按揭或會(huì)引發(fā)商業(yè)銀行之間的過度競(jìng)爭(zhēng)甚至惡性競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)凈息差已經(jīng)收窄至歷史低位的我國(guó)銀行業(yè)是不利的。

　　星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言對(duì)記者表示，若貿(mào)然放開跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，大概率會(huì)加劇銀行之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，貸款定價(jià)權(quán)會(huì)暫時(shí)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者一端，將存量房貸利率迅速打下來。但這也會(huì)給存量房貸余額占比高的銀行，尤其是國(guó)有大行，帶來較大的息差下行壓力。還可能會(huì)影響銀行業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下穩(wěn)增長(zhǎng)的空間和意愿，甚至加大金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　一位資深銀行業(yè)觀察人士認(rèn)為，貿(mào)然放開跨行“轉(zhuǎn)按揭”可能會(huì)引起銀行之間的過度競(jìng)爭(zhēng)，并不利于銀行體系的整體穩(wěn)定性。政策制定是既著眼當(dāng)下又放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的，如果突然讓已經(jīng)很“卷”的銀行業(yè)“卷上加卷”，可能會(huì)埋下新的風(fēng)險(xiǎn)隱患。在他看來，不管采用什么手段推動(dòng)存量房貸利率的下調(diào)，都要保證這個(gè)修正過程是平穩(wěn)的。

　　厚雪研究首席研究員于百程告訴記者，跨行轉(zhuǎn)按揭?guī)淼倪^度競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)引發(fā)房貸客戶較大規(guī)模的遷移，這對(duì)個(gè)人房貸市場(chǎng)的穩(wěn)健性會(huì)產(chǎn)生一定沖擊。

　　“為維護(hù)合理的競(jìng)爭(zhēng)秩序，我認(rèn)為，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼如是認(rèn)為。

　　一位中小銀行人士表示，如果是為了給利率“高位站崗”購(gòu)房者減負(fù)，根本沒有必要放開跨行轉(zhuǎn)按揭，央行出臺(tái)一個(gè)降低存量房貸利率的指導(dǎo)意見或者具體的實(shí)施細(xì)則，商業(yè)銀行就可以參照?qǐng)?zhí)行，關(guān)鍵是方案設(shè)計(jì)要確保平穩(wěn)有序。

　　余向榮則帶來了一個(gè)更為新穎的提法，他建議引入抵押貸款再融資機(jī)制。在他看來，在利率大幅下降的背景下，住戶部門應(yīng)該有權(quán)利和機(jī)會(huì)跟銀行重新議定按揭合同，通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。這樣的再融資機(jī)制，我國(guó)（目前）是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)化原則，銀行和儲(chǔ)戶（貸款者）之間可以重新議定利率，同時(shí)也可以避免“一刀切”式的通過政策文件下調(diào)存量放貸利率造成對(duì)銀行的沖擊。

　　余向榮還指出，引入市場(chǎng)化再融資機(jī)制安排也有長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處，比如在寬松周期的情況下，住戶部門有了一個(gè)渠道可以降低付息壓力。在地產(chǎn)上行周期的時(shí)候，住戶部門住房?jī)魞r(jià)值增加，可以多貸一點(diǎn)款，增加一定的杠桿。市場(chǎng)化的存量貸款再融資機(jī)制，可以將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)買力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講也有利于釋放內(nèi)需的潛能。

　　值得一提的是，當(dāng)各家銀行都在觀望存量利率調(diào)整時(shí)，興業(yè)銀行廣州分行率先出招，針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，這只是該分行在部分支行開展的一項(xiàng)創(chuàng)新試點(diǎn)，只針對(duì)少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，并未在當(dāng)?shù)卮罅客茝V，且早在央行發(fā)聲前即已開始試推該項(xiàng)優(yōu)惠。

　　不過，盡管范圍小、優(yōu)惠期限也短，但這依然是央行發(fā)聲以來第一家爆出降低存量房貸利率的銀行，且給出了一個(gè)頗為新穎的思路。

　　一位大行研究部門人士告訴記者，興業(yè)銀行的做法確實(shí)有些創(chuàng)意，可以先用這種方式安撫客戶，后續(xù)等其他銀行出政策之后，再根據(jù)情況跟進(jìn)。另一位大行人士則認(rèn)為，利率優(yōu)惠券大規(guī)模推廣的可操作性不大。

　　于百程表示，給存量房貸客戶發(fā)利率優(yōu)惠券是一種較好的嘗試，對(duì)客戶來說，能夠享受到階段性的利率補(bǔ)貼，起到了降低利率的作用；對(duì)銀行來說，利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠幅度、期限和數(shù)量可以根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整，具有較好的可控性，同時(shí)也不需要改變?cè)泻贤鄬?duì)便利。不排除后續(xù)有銀行會(huì)效仿。

　　另一位中小銀行人士告訴記者，他們也關(guān)注到了興業(yè)銀行給存量按揭客戶發(fā)利率優(yōu)惠券的舉動(dòng)，的確有一些創(chuàng)新之處。但現(xiàn)在存量房貸利率的輿論關(guān)注度太高，行里必須要等央行出指導(dǎo)意見或者具體的實(shí)施細(xì)則才會(huì)有所行動(dòng)。

　　國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室 （NIFD） 特聘高級(jí)研究員高占軍則從政策工具的角度給出了自己的建議。他認(rèn)為，央行可研究出臺(tái)針對(duì)性的政策工具為商業(yè)銀行置換存量貸款減輕壓力、提升動(dòng)力。例如，可掛鉤商業(yè)銀行個(gè)人房貸置換的進(jìn)度，有針對(duì)性地下調(diào)其法定存款準(zhǔn)備金率做相應(yīng)補(bǔ)償；對(duì)商業(yè)銀行存量房貸置換導(dǎo)致的利差損失，通過設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具進(jìn)行彌補(bǔ)，以央行再貸款或財(cái)政貼息等方式加以保證；視商業(yè)銀行置換個(gè)人存量房貸的不同情況，在宏觀審慎監(jiān)管指標(biāo)上予以反映。

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責(zé)任編輯：郝欣煜