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　　5月16日，交易所市場首單民營房企信用保護憑證在深交所正式落地。同日晚間，重慶龍湖、美的置業(yè)分別發(fā)布公告，獲準在上交所市場發(fā)行公司債券。這成為地產(chǎn)政策加速回暖的最新一例。

　　今年以來，地產(chǎn)業(yè)暖風勁拂，迎來了史上罕見的政策密集期。據(jù)統(tǒng)計，今年前4月，全國有83個城市出臺了與房地產(chǎn)相關的優(yōu)化政策。

　　然而，仍有部分房企未能切實感受到溫暖。真正實質(zhì)享受到政策紅利的還是少數(shù)房企。從此次最新獲許發(fā)債的3家企業(yè)來看，即便是財務狀況相對較好的房企發(fā)行公司債，也需要配套信用保護工具。

　　上海證券報記者采訪調(diào)研十多家房企后發(fā)現(xiàn)，一些二、三線面臨困難的房企“近渴難解”，生存狀態(tài)仍是寒意陣陣。

　　政策“堵點”與執(zhí)行困境在哪里？

　　如來自銀行的開發(fā)貸和按揭貸款確有放松，但集中于此前缺少額度但安全的項目，屬于釋放存量需求；又如紓困機構(gòu)從框架協(xié)議到具體落實，中間存在多方博弈，銀行和AMC也是企業(yè)，也有經(jīng)營壓力，實務中往往“挑肥揀瘦”，即便成交最終也會大幅折價。

　　多名地產(chǎn)圈人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán)，還需要更多的金融創(chuàng)新，最大限度喚醒市場活力與信心，提升微觀主體的“自愈”能力。

　　值得觀察的是，二線城市如杭州、成都等，在堅持“房住不炒”基調(diào)下，陸續(xù)有序放開樓市限購，有望刺激當?shù)貥鞘袖N售回暖，推動產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)起來。

　　房企受惠有限，“上岸”仍需自救

　　在等待政策馳援的同時，多數(shù)房企則通過銷售回款、處置資產(chǎn)、尋求債務展期及引入戰(zhàn)略投資者等方式積極“自救”。

　　5月12日，一則2億元利息逾期的消息，再次拉滿了外界對融創(chuàng)資金危機的緊張感。

　　記者注意到，自去年下半年以來，在信貸融資收緊和銷售回款乏力的雙重影響下，陷入流動性危機的融創(chuàng)全力開啟自救。直至此次，為了盡快贏得轉(zhuǎn)機，融創(chuàng)引入了第三方機構(gòu)。此前自掏腰包為公司“輸血”的孫宏斌，已逾有一個多月未現(xiàn)身公開場合。

　　龍頭房企尚且如此，遑論中小房企。

　　“缺少信心，是行業(yè)目前最大的問題。現(xiàn)在一旦出現(xiàn)房企債務違約消息，就會迅速引起軒然大波。”在上海某上市房企擔任高管的李東（化名）向記者透露，目前大部分房企尚未到資不抵債的程度，但現(xiàn)金流枯竭已是不爭事實。

　　今年4月25日，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC召開專題會議，商討為12家問題房企進行紓困。隨后，一份與華融簽署的總規(guī)模50億元紓困框架協(xié)議，讓中南建設被業(yè)內(nèi)認為是最有可能通過借力AMC機構(gòu)脫困的房企。

　　“對行業(yè)來說，這是好消息，可以成為房企與銀行談條件的資本。但無論是什么政策，關鍵還在于落實。”李東認為，今年以來，從放寬“三限”（限購、限售、限貸）到發(fā)放購房補貼、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持，樓市“松綁”政策不斷，但就企業(yè)感受而言，目前仍未感受到政策帶來的明顯改變。

　　“現(xiàn)在來自銀行的開發(fā)貸和按揭貸款確有放松，但幫助效果有限。”一名房企人士向記者表示，開發(fā)貸緊緊綁定項目，目前銀行給開口子的基本是此前缺少額度但安全的項目，屬于釋放存量需求。

　　“從框架協(xié)議到具體落實，這中間還存在多方博弈，真正能落地多少有待觀察。”廣東某房企高管認為，畢竟銀行和AMC公司也是企業(yè)，也有經(jīng)營壓力，是企業(yè)就天然厭惡風險，所以與其說是紓困，實質(zhì)上也是“挑肥揀瘦”，而且一般最終也會折價成交。

　　在等待政策馳援的同時，多數(shù)房企則通過銷售回款、處置資產(chǎn)、尋求債務展期及引入戰(zhàn)略投資者等方式積極“自救”。

　　“為了解決流動性問題，除了全國排名前10強房企外，大部分房企已經(jīng)變賣了物業(yè)資產(chǎn)，以求得生存。如碧桂園服務收購中梁百悅智佳，華潤萬象生活收購中南服務、禹佳生活。”李東告訴記者。

　　“對于中等房企而言，賣物業(yè)資產(chǎn)是‘回血’的最快方式。一般來說，頭部物業(yè)公司估值能達到50倍，中等規(guī)模房企估值為15至25倍。對于收購方來說，并購一家項目重疊度高的物業(yè)公司，既可以享受資本溢價，又能增加管理運營的邊際效益。”李東說。

　　推動臨期債券展期，則是房企的另一個無奈之舉。

　　記者注意到，今年以來，富力地產(chǎn)、龍光控股、融創(chuàng)、陽光城等多家面臨流動性壓力的房企均在積極尋求債務展期。

　　“我們公司今年所有的美元債都已經(jīng)和債權(quán)方談攏展期，用項目收益做擔保，總共9億美元，期限為12至14個月不等。”一家全國排名前20的港股房企人士告訴記者，以時間換空間，是當下房企平衡到期債務和穩(wěn)定經(jīng)營的最佳選擇。

　　銷售端復蘇漸露端倪

　　在政策“暖風”吹拂之下，4月份以來，各大城市樓市出現(xiàn)了分化。北京、廣州等市場開始有序復蘇，去化率企穩(wěn)回升。

　　“除了外部融資環(huán)境嚴峻外，疫情也加劇了行業(yè)下行壓力。”一名房企銷售人員向記者表示，今年3月初，各大房企售樓處還是人來人往，各式噱頭十足的營銷方案滿天飛。“大家錯過了‘春節(jié)檔’，都不想再失去‘小陽春’。但誰都沒想到，好勢頭被疫情打斷了。”

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，目前全國有20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關閉，造成無法及時推貨。受此影響，今年前4個月，全國百強房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額14814億元，同比減少52.8%。4月，百強房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3475億元，同比減少63%。

　　從融創(chuàng)5月12日披露信息來看，疫情引發(fā)的銷售難問題，正是其發(fā)生債券利息逾期未還的重要因素之一。公告顯示，今年3月份以來，融創(chuàng)重點布局的一、二線城市的銷售受疫情影響嚴重，3月、4月合同銷售金額同比大幅下降約65%，使得集團現(xiàn)階段面臨更大的流動性壓力。

　　就房地產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，每年4月、5月是房企拿地高峰，緊接著進入施工、開發(fā)環(huán)節(jié)，然后趕在下半年“金九銀十”開盤，最后年底實現(xiàn)回款。“多數(shù)城市的調(diào)整時間達到9個月，一些一線城市甚至長達一年時間。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析認為，房企在2021年下半年開始放緩拿地，也一定程度上影響了樓市供應端。

　　“因為疫情影響，我們位于深圳、珠海、寧波等地區(qū)的多個項目施工都被打亂了節(jié)奏。”世茂股份相關人員向記者透露，該公司旗下一些商辦地塊均因疫情沖擊而處于停工狀態(tài)。

　　5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的開發(fā)投資數(shù)據(jù)，則客觀顯示出當前房地產(chǎn)市場的景氣度。今年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-2.7%。根據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進的多年觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)很少出現(xiàn)負值。他認為，監(jiān)管部門應對此高度重視。

　　在多名行業(yè)人士看來，房地產(chǎn)要實現(xiàn)良性循環(huán)，不僅要解決融資端問題，更要從銷售端發(fā)力。可以看到，近期越來越多的支持政策指向銷售端。

　　根據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年前4月，全國有83個城市出臺相關優(yōu)化政策，其中16城放松限購、19城放松限貸、6城放松限售、15城財稅托市。5月起各地穩(wěn)樓市政策再次井噴，不少熱點城市加入了放寬“三限”（限購、限售、限貸）的行列。

　　“一個積極信號是，在政策‘暖風’吹拂之下，4月份以來，各大城市樓市出現(xiàn)了分化。北京、廣州等市場開始有序復蘇，去化率企穩(wěn)回升。”丁祖昱表示。北京4月份的開盤去化率已上升至45%，環(huán)比增加15%。西安、蘇州、鄭州、成都、濟南等城市的新盤項目分化加劇，熱銷項目主要為與周邊二手房價差較高的樓盤，個別樓盤甚至出現(xiàn)“日光盤”。特別是剛剛過去的“五一”小長假，北京、成都等部分城市銷售好于春節(jié)期間。

　　“‘五一’假期，我們這邊看房買房的多起來了，比之前有起色了。”北京周邊的一家房企高管說。

　　融資端呼吁更多金融創(chuàng)新

　　在銷售端尚未明顯回暖的情況下，通過創(chuàng)新金融方式，滿足房企融資端需求，是解決其流動性最快捷的方式。

　　5月16日，根據(jù)深交所官網(wǎng)，為支持龍湖相關的供應鏈ABS發(fā)行，第一單民營房企信用保護憑證業(yè)務發(fā)行。“該業(yè)務是典型的‘為發(fā)債上保險’的創(chuàng)新業(yè)務，有利于增強相關債券融資的信用等級。”嚴躍進認為，這是資本市場積極創(chuàng)新支持實體經(jīng)濟的表現(xiàn)，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。

　　“房企能否實現(xiàn)銷售回款，取決于消費者是否愿意買單，而購買力的恢復是需要一定時間的。”一名在國有房企負責資金業(yè)務的高管向記者表示，在銷售端尚未明顯回暖的情況下，通過創(chuàng)新金融方式，滿足房企融資端需求，是解決其流動性最快捷的方式。

　　上述房企人士認為，開發(fā)貸、公司債是房企常見的融資工具。其中，因需要滿足四證齊全的項目限制，開發(fā)貸相對見效慢，難以在很短時間內(nèi)給予房企大量融資金額。金額大、資金使用靈活的公司債，效果相對立竿見影。

　　“要注意的是，能獲得融資政策支持的房企，其本身應該僅是流動性問題，而非資不抵債。”在華夏幸福南方總部財務融資中心副總經(jīng)理孫亮看來，從5月16日獲得發(fā)行公司債資格的3家民營房企來看，均為資金管理能力較強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　“房企債務問題往往十分復雜，需要第三方機構(gòu)深度介入，進行充分盡調(diào)，才有可能掌握真實情況。”孫亮認為，對于存在流動性問題的房企而言，可加大融資“輸血”和資產(chǎn)出售，或考慮讓央企、國企、地方城投來接手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助渡過資金難關。倘若是資不抵債的房企，即便通過舉債或賣項目獲得“喘息”機會，也存在巨大的潛在風險。

　　“當前形勢下，房企可出售的一般都是能創(chuàng)造凈現(xiàn)金流的項目，即未來收入大于支出。而一旦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售后，原本就已資不抵債的房企，資金缺口可能反而更大。”孫亮解釋稱，比如某項目未來凈收入10億元，按八成折價出售，即凈收入變?yōu)?億元，因此又增加了2億元缺口。

　　另有房企人士認為，就銷售端而言，應滿足不同群體的購房痛點。簡單來說，可把購房人簡單分為“未上車的剛需”“已上車的改善”“富裕階層”三類。

　　其中，剛需群體的需求在于首付和按揭。在個人收入或家庭收入預期較低的情況下，每個月僅減少幾十或幾百元的月供，其緩解按揭壓力的效果極其有限。相較之下，改善型群體通過置換房屋獲得增值收益，但與剛需群體類似，痛點仍在于按揭壓力。而對于富裕階層而言，最需要的是購房名額，因此限購的放松是關鍵。

　　“各類利好政策不斷，尤其是在降低拿地資金、優(yōu)化繳款方式、允許拿地即開工等方面，客觀上在不斷降低房企的顧慮。”嚴躍進認為，相關政策需強化對房企的調(diào)研和摸底，對于資金的流通通道要進行密切追蹤，要讓紓困資金真正順暢、及時、足額、有序地進入房地產(chǎn)企業(yè)。

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責任編輯：馮體煒