來源：國際金融報

　　“能不能把存量房貸也一起降了？”

　　近日，多地響應(yīng)房貸新政，將首付比例和房貸利率的優(yōu)惠提至新高度。隨之而來，新增房貸與存量房貸間利差擴大，網(wǎng)友們“降存量”的呼聲漸起。存量房貸會不會下降？是否會引發(fā)新一輪提前還貸潮？

　　有專家指出，因凈息差進(jìn)一步收窄等因素，存量房貸短期內(nèi)再次下調(diào)存在客觀困難，但在刺激消費、擴大內(nèi)需的政策需求下，繼續(xù)下調(diào)的趨勢不會改變。

　　存量房貸利率下調(diào)呼聲起

　　自5月17日房貸新政發(fā)布以來，多地購房門檻大幅下調(diào)，力度空前優(yōu)惠，首套房貸利率下限基本降至3.25%至3.5%區(qū)間，二套房貸利率也多數(shù)進(jìn)入“3”時代。與此同時，高加點的存量房貸與新增住房貸款之間的利差也進(jìn)一步拉大。存量房貸利率降不降？社交平臺上呼聲漸起。

　　日前，已有地方對此作出回應(yīng)。據(jù)悉，有深圳市民就調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限咨詢“深圳12345熱線”，相關(guān)部門在回復(fù)中表示，按照因城施策原則以及關(guān)于調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合深圳實際，2024年5月29日之前發(fā)放的存量房貸利率仍執(zhí)行當(dāng)時的利率下限政策。

　　為何“降存量”呼聲漸起？

　　小艾（化名）也是眾多存量房貸客戶之一，本輪利率優(yōu)惠落地后，她所在城市的首、二套房貸款利率下限分別降至3.25%和3.75%。2022年初，小艾買下了第一套房子，彼時的貸款利率為6.15%，經(jīng)過去年存量首套房貸利率下調(diào)后，她的月供少了不少，目前的年化利率是4.2%，但仍高于此次調(diào)整后的二套房貸款利率，較最新的首套房貸利率下限則相差近1個百分點。“以等額本息還款方式粗略估算，如果可以按照當(dāng)前最低利率還款，大約可以少支出近30萬元利息。”小艾告訴記者。

　　“最近咨詢存量房貸的客戶很多，但目前還沒有調(diào)整存量貸款利率的消息。”上海某銀行的一位客戶經(jīng)理表示，“新增首套房貸款和存量房貸的利差的確是挺大的，之前上海首套房貸款利率在LPR（貸款市場報價利率）+35BP（基點），大概在4.65%左右，現(xiàn)在最低能降到3.5%，幾十萬的利息是可能省出來的。如果確定調(diào)整存量房貸利率，對于我們業(yè)務(wù)的影響也會比較大。”

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如果從市場化的原則來看，在房地產(chǎn)市場上升時期貸款買房，信貸額度是有限的，國家要控制資金流入房地產(chǎn)的規(guī)模和比例，獲取信貸資源的成本自然更高，如果以市場下行或是別人貸款成本更低為由而要求“退還”，顯然是不合適的。

　　“當(dāng)然，從政策角度來看，如果需要刺激內(nèi)需、鼓勵大家消費、保持銀行住房貸款的穩(wěn)定，那么肯定還是要調(diào)降存量貸款利率的。”李宇嘉指出。

　　息差收窄帶來存量下行壓力

　　5月31日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了2024年一季度銀行業(yè)保險業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況。數(shù)據(jù)顯示，繼去年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%（降至1.69%）后，今年一季度持續(xù)收窄15個基點至1.54%。

　　光大證券（維權(quán)）首席銀行業(yè)分析師王一峰認(rèn)為，一季度凈息差收窄主要是受資產(chǎn)端拖累，包括LPR下調(diào)累積效應(yīng)及有效信貸需求不足影響下，新發(fā)放貸款收益率承壓；居民加杠桿意愿相對不足，收益率相對較高的零售信貸定價受到較強擠壓；伴隨著前期高定價貸款陸續(xù)到期續(xù)作，息差面臨較大資產(chǎn)端滾動重定價壓力；存量按揭利率一次性下調(diào)對息差形成沖擊等。

　　“不過，伴隨著年初重定價、存量按揭利率下調(diào)等因素得以消化、存款‘降息’紅利進(jìn)一步釋放，息差收窄壓力有望顯著緩釋，后續(xù)銀行體系凈息差或迎來拐點。”王一峰指出。

　　銀行凈息差的持續(xù)收窄，難免給存量房貸利率調(diào)整帶來壓力。

　　李宇嘉指出，存量房貸利率下調(diào)的困難主要來自于銀行的資金成本問題。當(dāng)前銀行凈息差在不斷收窄，經(jīng)營成本在上升，且銀行本身也有上繳利稅、資產(chǎn)保值增值等任務(wù)和考核。在增量貸款已充分降低且去年存量貸款也已調(diào)降的情況下，客觀上存在短期內(nèi)再次下調(diào)的困難。

　　“但這些不會改變下一步降低存量房貸利率的趨勢。新一輪調(diào)降存量房貸，需要央行降準(zhǔn)、降息，這些在此前會議中已有指示。”李宇嘉直言，“降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環(huán)下行的預(yù)期，有利于減緩提前還貸的傾向，有利于居民增加貸款持有，比如首套房保有且不提前還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。”

　　新增房貸與存量房貸利差增大，會否引發(fā)新一輪大規(guī)模的提前還貸？

　　“如果未來存量房貸利率沒有調(diào)降，可以預(yù)見提前還貸潮肯定是會出現(xiàn)的，因為對于此前的購房者而言，機會成本太高了。”李宇嘉分析，“當(dāng)前理財產(chǎn)品、定期存款的收益率在下降，只有2%至3%，但房貸的成本可能在3%至4%，這時候如果減少高成本的貸款轉(zhuǎn)而購買理財或存款，相當(dāng)于是獲得了收益，所以必然會出現(xiàn)提前還貸的現(xiàn)象。不過，從去年至今，提前還貸的現(xiàn)象出現(xiàn)已久，且很多人的收入預(yù)期都在減弱，未來不一定會發(fā)生大規(guī)模的提前還貸潮。”

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責(zé)任編輯：張文