來源：金融人事Co

　　01

　　前不久，成都工商銀行說，買新房可以執行三年零月供，不免利息，而是延長到三年后去交。

　　現在在成都版本的基礎上，又有多個城市迎來了還房貸的最新版本——先息后本。

　　“先息后本”簡單來說，就是你還房貸的時候，只還利息，不還本金。

　　現在從各城市銀行的申請條件來看，普遍可申請的最長年限是2年，也就是2年的時間，你還房貸，都可以只還利息，不還本金。

　　目前有以下城市出來“先息后本”的貸款政策：

　　北京：已經確認建行可以申請，最長申請年限2年，2年時間內僅支付利息及最低1元的本金，2年后仍需正常償還銀行本息；

　　蘇州：建行、興業銀行存量房貸都可以申請“先息后本”，興業銀行需要還款12個月以上才能申請。

　　廣州：廣州銀行、廣發、建設銀行、興業銀行、農商銀行等都有3年免息或5年免息的業務，但部分銀行的先息后本有條件，比如廣州銀行要求買家是公務員事業編，農商銀行要求收入在1.5萬以上，還要看負債情況。

　　珠海：建行、興業、浦發都可以“先息后本”，各銀行也都有點門檻，比如建行珠海分行要新盤或優質樓盤才可以申請，一般二手房申請不了，興業要還款12個月以上才能申請。

　　除了上面幾個城市，目前確定可以執行“先息后本”的，還有杭州、東莞、清遠、溫州，溫州執行的比較早，2022年的時候就可以了。

　　實際具體算數據的話，“先息后本”條件下的月供，幾乎相當于你現在月供的一半。

　　這2年時間過去之后，等額本息也好，等額本金也好，該怎么還款還是怎么還款。

　　其實就相當于在等額本息、等額本金這兩個還款方式的基礎上，增加第三種還款方式：先息后本+等額本金/等額本息。

　　先息后本可以選擇的具體年限要根據跟銀行的規定來；等額本金，還是等額本金仍然是按你之前的選擇走。

　　這個最大的好處就是短期內減輕了購房者的負擔，但因為本金都放到后面還了，最終需要的利息還會變多。

　　舉個例子，你貸款200萬，貸了30年買了一套房，按照現在的基準利率3.95%來算，正常的等額本息，還款總額342萬（本金200萬+利息142萬），月供9500元。

　　如果是2年先息后本，前2年只還利息，要還15.8萬（200萬×2年×3.95%）；之后28年再按等額本息，需要還款331萬（本金200萬+利息131萬），月供9851元。

　　加在一起的話，“2年先息后本”的實際還款總額是346.8萬，比正常的等額本息還款還要高。

　　02

　　銀行之所以搞“先息后本”，也是考慮到目前確實有一些購房者存在月供困難的情況，很多扛不住壓力的，只能斷供，房子拋給銀行去拍賣。

　　但銀行拍賣也是個很麻煩的事，現在流拍是常有的事，與其讓他們斷供，還不如幫客戶一起想辦法減輕壓力，而且銀行也不吃虧。

　　今年一季度銀行的息差已經降到1.54%，這個息差背后的意思是存款更多了，貸款更少了。

　　所以，保息差對于現在的銀行來說，很緊迫，除了大家都知道的暫停攬儲、緊急拉貸款之外，還要防止壞賬，這兩天銀行已經在招催收人才了，就是大家理解意義上催賬的。

　　說白了，銀行現在就怕兩種人，一是提前還賬的，典型的就是房貸；二是借錢不還的，企業是大頭，另外就是買房斷供的，也在里面。

　　最近網上很火的一張圖，說的是一個準備斷供拍賣的房子，卻被銀行通知說還月供的四分之一就可以，而且這種“優待”還給了兩年。

　　這張圖具體內容不知道真假，但是現在確實有城市可以延期還貸了，最少的延半年，最長可以延2-3年，不記還貸逾期。不過相比于“先息后本”來說，執行的城市還比較少。

　　說明了啥呢？

　　面對現實的困難，銀行只能一點點主動讓步了，否則就是壞賬率不斷提高。

　　如果說上一次降存量房貸是央媽白紙黑字指導的，那這一次就是銀行自己揮旗向存量房貸業主示好。

　　現在市場上呼聲最高的就是降存量房貸，銀行肯定是有壓力的，但是估計會像上一輪一樣，央媽不動口，銀行不執行。

　　那這種局面，銀行總要做點什么吧，延期還貸、“先息后本”，當然，大多數銀行選擇的是后者，有點收益總比一點沒有好吧。

　　再加上這兩年，社交媒體上斷供的聲音也確實多了起來，雖然沒有公開的數據，但我們從銀行那里了解到，這兩年斷供的數據確實在明顯增加。

　　一套房子，嚴格意義上來說就是買家和銀行一起買下來的，但銀行要的不是房子，而是賺取利息，房子賣不掉，銀行拿著也是個負擔。

　　所以這種情況下，延期還款、“先息后本”，還是其他什么招出來也好，都沒什么奇怪的。

　　而且我們看問題不要太悲觀，“先息后本”真不是件壞事。

　　利息雖然多了，但是很多人可能并不會把房子握在手里那么久，很多想要置換的，現在這個行情不是很好，也不建議大家現在賣房，那有“先息后本”和沒有“先息后本”區別還是很大的。

　　短期看，你可以還更少的月供，壓力更小一點；

　　中期看，你也能安心把房子放在手里2、3年，還著低月供，把當下這個寒冬熬過去，之后等行情好一點，再把房子賣掉置換。

　　“先息后本”就相當于給除了常規的等額本息、等額本金外又一個選擇吧，有選擇總比沒有要好，尤其是對短期有經濟壓力的人來說，總算可以松一口氣了。

　　因為斷供是最后無可奈何的選擇，只要能扛過去，誰也不想斷供的，如果拍賣的錢還不夠還貸款的，那就得自己想辦法補上，不僅房子沒了，還要掏出多余的錢，那真的是變得一無所有，得不償失。

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責任編輯：張文