21世紀經濟報道李莎 北京報道 “咱們社區11月成交13套也不算多，但年底確實有部分客戶想入手了。”2023年12月4日，北京一位二手房中介向21世紀經濟報道記者表示。
據該中介提供的數據，10月整個社區共成交4套，11月成交增長了兩倍多。但在貝殼平臺上，該社區有301套在售房源。
11月北京整體二手房市場也出現積極變化。北京住建委數據顯示，11月二手住宅網簽量超1.25萬套，環比增長17.8%，同比增加16.7%。但受“認房不認貸”政策效應減弱影響，當月北京新房成交下滑超2成。
對此，合碩機構首席分析師郭毅向記者表示，11月北京樓市出現小幅降溫。“認房不認貸”推出之后，北京未繼續出臺大力度寬松政策，市場需求短期拉升后又恢復常態。
除北京之外，其余三個一線城市11月樓市表現各異。綜合機構數據，當月上海和深圳新房成交有所回暖，廣州新房成交下滑明顯，廣州和深圳的二手房成交有所回升。但整體來看，據中指數據，11月一線城市商品住宅銷售規模環比下降3.6%，同比下降15.8%，購房者入市情緒仍不高。
一線城市是重要的樓市風向標，中指研究院分析師孟新增向記者表示，在廣深政策帶動、臨近年末房企加快推盤節奏及加大營銷力度帶動下，預計12月一線城市商品住宅銷售面積環比有望改善。但從全國來看，目前僅部分核心城市市場保持一定活躍度，多數城市市場仍面臨著調整的壓力，市場恢復仍需要時間，修復過程較為緩慢。
北京二手房升溫新房降溫
“11月有4-5個人來我家看房，比10月稍多，但也沒幾個。”正在出售自家房屋的常凌（化名）向記者表示。他將北京豐臺的一套大三居出售已有四五個月，掛牌價格1050萬元，看房的人并不多。
在11月來看房的人中，有位購房者出價850萬元，并直言實在賣不出去或者著急用錢可以考慮賣給他。為篩選掉部分“撿漏”心態的購房者，12月4日常凌將掛牌價上調至1100萬元。他已經做好賣房周期較長的準備。
在貝殼平臺上，常凌的小區有81套房源在售，10月小區參考均價近7.14萬元/平方米。但在11月成交的4套房源中，有2套成交價在6.4萬元/平方米左右。
在一定程度上，這是北京二手房市場的真實寫照。據郭毅了解，年底漸近，部分二手房業主著急將手中的舊房子變現，用以支付新購房源的首付。由此，一些在售二手房價格明顯下降，對購房需求起到一定帶動作用。
郭毅進一步指出，從掛牌到成交，二手房交易成交周期偏長。9月北京執行“認房不認貸”，政策在二手房市場的效果不及新房市場明顯，但政策在二手房市場形成長尾效應，延續至11月。
在這兩個因素的共同作用下，北京二手房成交量穩中有增。據北京住建委數據，11月北京二手住宅網簽量為12545套，環比增長17.8%，同比增加16.7%。
與二手房市場不同，11月北京新房市場熱度有所回落。據天朗數據，11月北京新房成交3407套，環比下降20.8%，同比下降8.2%。在此之前，7-10月北京新房成交量分別為3827套、3096套、4212套和4301套。
郭毅分析稱，在9月1日“認房不認貸”新政帶動下，9-10月北京新房成交量增加2000余套，政策對市場短期拉升效果明顯，但11月政策效應減弱，新房成交逐漸向政策推出前回歸。
房價是市場表現的又一側面。據國家統計局數據，10月北京新房、二手房價格雙雙由漲轉跌，環比降幅分別為0.4%和1.1%，二手房價格下跌更為明顯。到11月，中指數據顯示，北京新房價格環比止跌微漲0.06%，二手房價格下降0.48%。
對此，郭毅表示，北京新房均價保持在約6萬元/平方米，價格相對平穩，但二手房均價下降比較明顯，從年初的6.5-6.6萬元/平方米，降至11月的5.8-5.9萬元/平方米。
不難發現，11月北京二手房成交量的上漲，不乏“以價換量”的推動。
“從目前樓市表現看，進入11月，北京市場出現了小幅度降溫的局面。”郭毅表示，再加上“認房不認貸”之后，北京并未繼續出臺大力度寬松政策，所以市場成交在短期拉升后又回歸常態。在她看來，12月北京市場可能還將保持低位運行狀態。
一線新房成交略有回落
與北京有所區別，廣州支持樓市的政策更豐富，也更連續。
8月30日，廣州在一線城市中率先推出“認房不認貸”；緊接著，據9月9日《廣州日報》報道，廣州二套房首付最低可降至30%，廣州成為首個下調二套房首付比例的城市；9月20日，廣州發布樓市新政，番禺、花都、黃埔等區域不再限購，增值稅免征年限由5年縮減至2年，非本地戶籍家庭在限購區域購房社保年限從5年縮短至2年；11月14日，廣州再發文降低公積金貸首付比例，首套房首付低至20%，二套房首付比例低至30%。
但在政策接力下，廣州新房、二手房市場也與北京類似，出現新房成交下跌，二手房熱度回升的分化特征。
據中原地產數據，11月廣州新房網簽4817套，環比下跌26%，同比上升20%。二手房交易實現“四連漲”，11月成交10182套，環比增加8.8%，同比增長83.7%。
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，11月廣州新房交易明顯下跌主要受供應減少、供給結構偏高價改善盤影響。
一方面，受9-10月開發商推盤增加和廣州新房去化不及預期影響，11月廣州新房批售環、同比分別下降17%和25%；另一方面，2022年以來廣州高價改善盤去化較好，新推地塊以該類型購買力為導向，導致適合剛需和換房需求的產品相對少，但近期來看，改善動力有所減弱，成交前10 樓盤中外圍區域有7個，導致供需錯配，影響了新盤銷售。
二手房市場成交繼續回升背后的影響因素更復雜。與北京類似，廣州二手房市場也出現“以價換量”現象。中指數據顯示，11月廣州二手房價格環比下降0.44%，同比下降1.24%。
李宇嘉表示，9月20日廣州幾個外圍區域退出限購，帶動購買需求回升預期，以前期投資客為主的業主借勢掛牌，降價售房意愿較強；此外，廣州接連推出 “認房不認貸”、退出限購的重磅政策對市場刺激效果并不顯著，市場情緒走弱，業主降價掛牌。
除此之外，李宇嘉進一步指出，限購松綁、增值稅免征年限“5改2”，為子女入學提前購房等，促成了二手房年底翹尾小高潮。另外，新房供給量減少、高價改善盤為主的供給結構，以及新房、二手房倒掛形式不明顯，剛需和改善需求多轉向二手房。
政策頻次雖然不及廣州，但在一線城市中深圳也有降二套房首付和優化普宅標準的政策推出。中指數據顯示，11月深圳新房成交2773套，環、同比分別增加4.5%和6.5%；二手房成交3133套，環、同比分別增加12.9和44.5%。11月深圳市場有所好轉，二手房成交增幅明顯高于新房。
對此，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向記者表示，在“認房不認貸”政策的持續發酵下，深圳二手房掛牌量增多，為購房者提供了較為廣泛的選擇，加之購房首付款門檻降低，一定程度上加速了二手房的成交。
近期上海并未出臺大力度支持政策，但11月上海新房成交也有所回暖。中指數據顯示，11月上海新房成交套數和成交面積分別為10234套和103.2萬平方米，環比分別增加20.3%、14.6%。
“上海新房成交明顯增加或與11月推新力度持續居高有關，在部分優質盤火熱認購的拉動下，市場整體成交仍相對可觀。”關榮雪表示。
縱觀一線城市11月市場，孟新增表示，11月一線城市商品住宅銷售規模環比下降3.6%，同比下降15.8%，同比降幅較上月擴大。
究其原因，孟新增認為，一方面，“認房不認貸”等政策優化對新房帶動效果的持續性不足，而11月下旬深圳降二套首付和優化普宅標準的政策顯效尚需時間；另一方面，居民收入預期、房價下跌預期等未見好轉，當前購房者信心仍偏弱，除核心板塊市場保持熱度外，多數區域市場仍面臨一定去化壓力。
與全國市場相比，關榮雪認為，11月一線城市房地產市場整體表現較為穩健，尤其是在并未出臺更大力度利好政策的背景下，成交仍能出現局部升溫、整體穩健的特征，韌性凸顯。近期多部門頻頻發聲支持房地產，房地產政策仍有放松空間，加之進入12月，房企備戰年終，接下來推新及促銷力度將有所加大，預計12月成交有望好于11月。
（作者：李莎 編輯：周上祺）
責任編輯：韋子蓉
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