意見領袖丨中國信達

　　文/信達地產(chǎn)總經(jīng)理 郭偉

　　1998年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾輪周期性調(diào)整，但這一輪調(diào)整與以往有所不同，調(diào)整幅度更大，影響也更為深遠。不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，面臨新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。不動產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)轉(zhuǎn)型？結合信達地產(chǎn)相關案例，可以用三個關鍵詞來概括，即：擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技、堅持長期主義、守正創(chuàng)新。

　　一、擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技

　　不動產(chǎn)是一個與時代變量緊密關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。行業(yè)轉(zhuǎn)型的關鍵是要滿足各類消費者對美好生活的向往。探索不動產(chǎn)新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，一定繞不開新技術的使用。在物業(yè)資管、商業(yè)運營、建筑工程、智能家居和智慧社區(qū)等不動產(chǎn)相關鏈條，要用技術來顛覆原有的不動產(chǎn)生態(tài)。如果不動產(chǎn)企業(yè)不加大研發(fā)投入，不走科技創(chuàng)新之路，就談不上真正的轉(zhuǎn)型。

　　在擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技領域方面，可以做的事情有很多。以我們在北京昌平操作的一個項目作為案例。原來這只是一個寫字樓項目，現(xiàn)在將其改造成為中關村信達高科技產(chǎn)業(yè)園，盤活了低效資產(chǎn)。實際上，在城鄉(xiāng)接合部運作寫字樓項目絕非易事。但是我們主動去擁抱產(chǎn)業(yè)和高科技，整合各方面資源，成功牽手中關村科技產(chǎn)業(yè)，將這棟樓宇重新定位并成功導入產(chǎn)業(yè)，利用“元宇宙”等新興產(chǎn)業(yè)的集聚效應，使這個項目煥發(fā)了新的生機：從原來一個傳統(tǒng)的寫字樓，變身為以元宇宙產(chǎn)業(yè)為核心的中關村信達高科技產(chǎn)業(yè)園，體現(xiàn)出新的價值。通過這一案例，可以窺見不動產(chǎn)未來轉(zhuǎn)型的端倪。

　　高效運營的不動產(chǎn)，可以是科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要底座。它不但為人工智能、信息技術、新能源等產(chǎn)業(yè)的落地應用提供豐富的場景，又能獲取真實需求倒逼產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技進步。比如，各類建筑地下停車庫，如何與新能源綠色儲能、充電樁配合？再如，人工智能如何在智慧城市中找到更高效的閉環(huán)場景……在這一發(fā)展過程中，傳統(tǒng)社區(qū)住宅、寫字樓、酒店、長租公寓、商場、產(chǎn)業(yè)園等，都有很多場景和空間可以擁抱產(chǎn)業(yè)和科技，不動產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、科技相融合，共生共存，大有可為。

　　二、堅持長期主義

　　不動產(chǎn)是一個古老的、生生不息的行業(yè)，企業(yè)不適應環(huán)境就會被淘汰。不動產(chǎn)行業(yè)面臨著一場面向未來的改變，必須告別過去那種簡單粗暴、野蠻生長、無序擴張的狀態(tài)。

　　分析本輪不動產(chǎn)的行業(yè)困境，不能簡單地以所有制來區(qū)分，比如錯誤地認為民營企業(yè)都不行了。民營企業(yè)還是有不少優(yōu)秀的代表，例如濱江集團，作為深耕浙江特別是杭州的A股房地產(chǎn)上市公司，本輪調(diào)控中沒有受到損失，反而逆勢增長進入行業(yè)前十名。

　　此外，包括美的置業(yè)、偉星地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、浙江建杭、武漢愷德等民營房企，在產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域布局、資金管控等方面都做得不錯。我們認為這輪調(diào)整的核心問題不在于所有制，國企如果是高杠桿、高負債經(jīng)營，同樣會面臨困境。

　　當下不動產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，應該選擇做難而正確的事情。作為房地產(chǎn)企業(yè)，理所應當好好地建房子，注重工程質(zhì)量和工地管理；理所應當好好地尊重客戶，給客戶提示風險，認真地處理售后問題；理所應當好好地做研發(fā)，給市場提供更好、更有競爭力的產(chǎn)品。

　　很可惜，很多企業(yè)沒有做到。我們看到，過去幾年媒體報道的房屋質(zhì)量問題高發(fā)，有的達到了觸目驚心的地步。

　　信達地產(chǎn)堅守居住屬性，致力于百姓安居樂業(yè)，真誠守信，秉持匠心，精工建造，持續(xù)為客戶提供高品質(zhì)、高質(zhì)量的住房及服務，沒有出現(xiàn)大的房屋質(zhì)量問題，也沒有引起客戶群訴。開發(fā)的產(chǎn)品相繼斬獲“魯班獎”“廣廈獎”“白玉蘭獎”等行業(yè)獎項，廣受人民群眾喜愛。行業(yè)綜合排名也在不斷上升，從行業(yè)100強快速進入行業(yè)35強。

　　在這樣的時代背景下，無論是發(fā)展還是轉(zhuǎn)型，都需要堅守長期主義，繼續(xù)深化行業(yè)改革。其實制度改革的紅利還有不少，比如混合所有制，就是現(xiàn)代企業(yè)制度改革的一個重要抓手。2014年，不動產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大量庫存。綠城中國（3900． HK）當時面臨流動性困難，瀕臨破產(chǎn)。其中融創(chuàng)入股綠城后，由于兩位實控人理念不同，以失敗告終。隨后央企中交建集團入股綠城24.288%，逐步完成了綠城集團現(xiàn)代企業(yè)制度的重塑，對民營創(chuàng)始人也有了有效的制度約束。綠城集團在應對本輪危機中表現(xiàn)出色，逆勢增長，穩(wěn)居行業(yè)前十，已經(jīng)成為混合所有制改革的模范樣式。綠城改制的模式，可以成為當下不少房企走出困境的一種可借鑒的案例參考。

　　民營企業(yè)和國有企業(yè)都有各自的企業(yè)優(yōu)勢，兩者之間相互學習借鑒、融合交流的方面很多，都需要切實落實現(xiàn)代企業(yè)治理機制，需要恪守行業(yè)規(guī)律，同時也需要處理好當下與長遠的關系，堅守長期主義。

　　三、堅持守正創(chuàng)新

　　探索不動產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，守正創(chuàng)新至關重要。要守初心之正，也要守行業(yè)之正，同時持續(xù)迭代創(chuàng)新。過去幾年不動產(chǎn)行業(yè)呼嘯而起，野蠻生長，很多企業(yè)只追求規(guī)模、追求各種排名，無節(jié)制擴張的同時，背棄了經(jīng)營的初心，背棄了行業(yè)之正。有些企業(yè)不擇手段、巧立名目地美化報表，無節(jié)制地抬高地價，炒作概念，最終眼看著起高樓，又眼看著樓塌了。

　　不動產(chǎn)行業(yè)過去幾年在科技創(chuàng)新方面嚴重落后于時代。為了控制成本，壓縮科研的投入，產(chǎn)品和服務的科技創(chuàng)新都嚴重不足，未來可提升的空間巨大。其中一個案例是信達地產(chǎn)參與管理的北京東直門綜合體——信達國際中心項目。該項目立項于2008年，曾經(jīng)是一個著名的爛尾項目，經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最終由中國信達進行了綜合解決方案的賦能改造，成為北京市級重點工程，也成為了一個成功的城市更新樣板。

　　信達國際中心項目中有萬豪酒店、兩棟寫字樓和16萬平方米的商場等多元業(yè)態(tài)，住宅比例很稀缺。如何盤活整個資產(chǎn)組合？我們認為不能盲目地壓降成本，需要堅守初心，守正的同時還要創(chuàng)新開發(fā)運營規(guī)劃，需要全面綜合的創(chuàng)新思維，以及大量高科技的創(chuàng)新運用。比如在信達國際中心，即便是嚴重的霧霾天，空氣也能達到優(yōu)良標準。

　　對于信達地產(chǎn)而言，守正就是發(fā)揮不動產(chǎn)業(yè)務專長，積極參與化解行業(yè)風險，在大量不良資產(chǎn)生態(tài)鏈中找準自身的定位，逆周期作為，提高自身的核心競爭力。我們已經(jīng)參與了河南省100億元區(qū)域一攬子紓困行動，也探索出了武漢復興路等一系列單體項目紓困模式，切實防范化解了風險，也為不動產(chǎn)的良性發(fā)展貢獻了一份力量。

　　“悲觀者往往正確，樂觀者往往前行”。當前的市場形勢，危中有機，機會大于挑戰(zhàn)。在此背景下，我們應該去積極擁抱產(chǎn)業(yè)和科技、堅守長期主義、堅定守正創(chuàng)新的新發(fā)展模式。信達地產(chǎn)愿意在轉(zhuǎn)型過程中，積極主動與產(chǎn)業(yè)朋友圈合作，將它們的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與我們的不動產(chǎn)專業(yè)能力相結合，在不動產(chǎn)投、融、建、管、退的生態(tài)鏈中，提供信達方案，貢獻信達力量，腳踏實地、久久為功地打造專業(yè)特色的不動產(chǎn)資源整合商。（2023年第15期 總第15期）

　　本文原載于2023年11月20日《中國房地產(chǎn)報》11版。

　　(本文作者介紹：圍繞經(jīng)濟金融和不良資產(chǎn)領域熱點問題，發(fā)布中國信達系統(tǒng)最新研究成果。)