最近，“金融十六條”的出臺給地產市場帶來了新的預期。

　　從內容來看，文件在強調增加對地產金融支持的同時，新增了對存量債務展期的態度，也在銀行貸款、債券融資、AMC（資產管理公司）支持之外，首次提及信托。鑒于資管新規出臺前信托與房地產行業之間的緊密聯系，此次文件的相關內容和影響備受關注。

　　北方信托創新發展部總經理王棟琳對記者表示，從“金融十六條”的具體規定來看，信托業對房地產業的金融支持模式和方向不能走老路，這與監管近年來持續推動信托業轉型的方向是一致的。

　　據記者了解，目前多數信托公司針對新規尚沒有明確的執行計劃，但也有信托公司內部人士表示，地產類產品有望增加但轉型壓力下意愿不會太強烈。用益金融信托研究院研究員喻智分析指出，展期可以緩釋風險，但存量房地產信托展期存在現實困難。在信托增量支持方面，金融監管研究院院長孫海波撰文指出，考慮到房企資產質量和信托融資成本，信托公司和房企都會有所顧慮，因此不會明顯增加。

　　信托首次“亮相”地產支持政策

　　所謂“金融十六條”，即近日由央行和銀保監會聯合印發的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱《通知》），其中明確了16項支持舉措，涉及房企信貸投放及信托融資、存量融資展期、差別化住房信貸政策、保交樓專項借款和配套融資、地產項目并購融資、貸款集中度管理政策延長過渡期、支持租賃金融等多個方面。

　　喻智認為，“金融十六條”的目的是解決房地產行業的風險問題，主要內容可以歸納為兩類：一是增加對房地產市場參與主體的金融支持；二是針對房地產企業及個人住房貸款債務的展期。

　　其中值得注意的是，銀行貸款（開發貸、并購貸、個人住房貸款）、債券融資、AMC并購支持此前已經被多次強調，但信托產品在此輪房地產市場調整中的角色是首次被提及。

　　首先針對存量債務，《通知》提到，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

　　其次是針對增量支持，《通知》首次提及資管產品。文件指出，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

　　在融資遇冷和巨額債務面前，房企對資金的需求較為緊迫，業內對新規落地的預期頗高。中指研究院統計數據顯示，今年年內房企到期債券余額還有1230.8億元，加上明年1月到期余額1194.0億元，房企正面臨新一輪償債高峰。

　　但鑒于資管新規發布前信托業務與地產行業的緊密關系，市場對于這一增量規定較為關注，對落地情況和具體影響仍存隱憂。

　　對信托公司有哪些影響？

　　自2018年資管新規推出以來，信托行業進入長期的整改轉型階段，在“兩壓一降”的大背景下，房地產領域的信托業務也不斷收縮。

　　尤其受到房地產融資規范、開發商“違約潮”影響，資金信托投向地產領域的規模自2019年以來持續下滑，截至今年上半年已經降至1.42萬億元，占比降至9.53%，較2019年三季度末的峰值2.78萬億元（占比15.01%）縮水1.36萬億元。

　　從存量展期的角度，喻智認為，展期可以緩釋風險但存在現實困難。展期雖然對存量房地產信托業務有著明顯的風險緩釋作用，但現階段投資人情緒比較敏感，展期意味著信托計劃逾期，以控制風險和政策為由協商債務展期難以說服投資者。

　　孫海波也指出，信托主要面臨的是資金端投資人流動性約束，很難隨意展期，展期本質上就是信托產品逾期。另外從規定細則上看，信托產品本身實際不做貸款風險分類，所以“以時間換空間”的舉措更多是針對銀行貸款而言。

　　在增量支持方面，孫海波認為，相比存量展期，增量政策效果很難顯現。他分析，信托產品過往陷入問題房地產項目已經比較多，而這輪房地產企業剩下的優質房企非常少，后者本來也不是信托的融資對象。考慮到信托較高的融資成本，優質房企融資渠道可能仍然是發債融資+大中型商業銀行貸款。

　　喻智分析，目前多數信托公司對房地產信托業務展業前景較為迷茫，此次政策出臺為未來房地產信托業務開展有較好的指導意義。在政策支持下，房地產信托業務可能會有所增加，但合規要求和投資者情緒等多重因素的影響，房地產信托業務短期內難以出現大幅增加的情況。

　　整改方向不會變

　　在王棟琳看來，《通知》的表述已經表明，信托業對房地產業的金融支持模式和方向不能走老路，這與監管近年來持續推動信托業轉型的方向是一致的。

　　喻智也表示，傳統的融資類房地產信托業務不可能再度大量回歸，房地產信托業務在經歷持續的壓降之后，大的監管趨勢沒有動搖，業務基本不可能回歸以“影子銀行”為特征的融資類業務上。

　　“此次政策調整，結合前后出臺的‘第二支箭’（延期擴容）和保函置換預售監管資金等政策，房地產有望受到提振，房企資金壓力有望逐步得到緩解，在風險可控和商業可持續的基礎上，信托公司在房地產信托領域展業應該會有不同程度增加。”華北某信托公司內部人士表示。

　　但該人士也向記者透露，今年以來，雖然監管對房地產融資額度并未進行明確限制，但在市場的力量下，各家公司普遍壓降融資類信托以及房地產信托業務，已經主動開始業務轉型。此次政策調整不會改變這一大趨勢，尤其在新的業務分類標準下，會重點投向符合新業務分類方向的資產管理信托和資產服務信托上。

　　從新規要求來看，房地產信托的業務范圍其實已經被限定。喻智認為，《通知》鼓勵房地產信托支持房地產企業和項目的合理融資需求，應當解釋為對“保交樓”配套融資支持和為優質房企維持正常經營提供金融支持。而房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設則是更為明確的方向。

　　據記者了解，目前多數信托公司針對新規尚沒有明確的執行計劃。喻智建議，當前恰是房地產信托業務轉型的窗口期，房地產信托業務應以資產盤活為主，為房地產企業“保交樓”、優質房企維持正常經營提供金融支持的同時，探索對權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續市場化收益的租賃住房發行REITs。

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責任編輯：張文