深圳頂級學區房涼了？ 2個月直降300萬，有中介今年沒開單

　　作者：黃瓊

　　[ 截至9月29日，深圳9月二手住宅過戶套數為1635套，環比下滑20.0%。 ]

　　時隔半年，深圳頂級學區房——百花片區二手房的價格再探新低，但“有價無市”成了今年的常態。

　　3月下旬，第一財經記者走訪了深圳福田區百花片區，彼時房屋中介告訴記者，帶“雙實驗”學位的國城花園44平方米的一房業主報價是1500萬元，并且僅一套在售。

　　時隔半年，9月底，記者再次走訪該片區，房屋中介告訴第一財經記者，“目前該片區44平方米一房在售的有約10套，市場上業主最低報價是1300萬元。”

　　從3月到9月，片區最受歡迎且單價最高的國城花園一房數量從一到十，價格也再現新低，但成交量卻幾乎為“零”。在該片區工作8年的中介王力告訴第一財經記者，現在國城花園的一房和三房與去年成交價對比還是高了幾十到上百萬元，去年11月份成交的國城花園44平方米一房價格為1220萬。

　　但王力表示，即使是市場上的最低報價，房子仍賣不動。有價無市是今年的常態。

　　相比于早兩年“一有空房就被搶光”的“盛況”，今年百花片區著實有些“涼了”。業內不少人士認為，二手房政府指導價、限制離婚買房政策以及教育均等化等都導致買家觀望、業主降價。

　　同時，深圳市房地產中介協會發展研究部主管華洪對第一財經記者表示，深圳“天價學區房”在報價上相比去年可能會有所上漲，但沒有成交的支撐，這種報價很飄渺。同時，參考價政策以及學區房改革，在很大程度上已經對市場買家形成了止漲的預期，而目前調控政策才過去8個多月，時間并不長，如果在明年這個時候再來看，所謂的“天價”還能否維持“天價”就真的不敢說了。

　　兩種心態致頂級學區房有價無市

　　深圳市福田區的百花片區面積不大，約1平方公里的范圍內囊括了實驗小學、實驗中學、荔園小學、百花小學等深圳第一梯隊的學校，百花片區也由此成為深圳歷史最久、實力最強的頂級學區房片區。

　　今年市場行情遇冷，片區某房產中介姜海對第一財經記者稱，今年還沒開單。據其介紹，目前能上“雙實驗”的兩個小區國城花園和南天二花園皆有房源在售，有好價格。

　　從其提供的業主報價來看，目前國城花園面積在44平方米左右的一房，最低報價為1300萬元，最高報價為1548萬元。7月24日，該套“1300萬”的一房首次掛牌，彼時業主報價為1600萬元。9月25日，業主提出首次降價，直接降價300萬至1300萬元。姜海稱，該業主最先的報價也是高于市場價的，現在著急用錢，所以直接給到市場最低價，期望盡快出售。

　　與此同時，第一財經記者注意到，同小區的一套約95平方米的三房在近半年內連降了6次，自今年4月份掛牌后，幾乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，價格下調100萬元，目前業主報價2200萬元，單價約23.16萬元/平方米。

　　雖然片區內不斷有業主報價持續下行，但目前市場的最低報價仍高于去年年底的成交價。王力對第一財經記者稱，南天二花園的一套82平方米的房子去年年底成交價格在1550萬~1600萬元之間，94平方米的成交價在1600多萬元，但對比目前市面上業主的報價，82平方米的價格在1780萬~1850萬元，94平方米的在1900萬~1950萬元，已經是虛高了200多萬元了。

　　王力表示：“片區內其他幾個小區也同樣如此，雖然市面上的掛盤價確實降了，但對比去年還是漲了。”

　　但另一方面，今年以來的實際成交卻是少之又少。王力向第一財經記者透露，今年1月到9月以來，成交的總套數還不到往年高峰期3月份一個月的成交量。

　　中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一財經記者表示，深圳頂級學區房價格下跌顯然是深圳推行大學區政策直接導致的。大學區政策正是要破除“一對一”格局，買學區房但不能保證上名校，便能避免“天價學區房”的出現。

　　宋丁稱，部分業主受政策影響，想通過降價盡快出手，而大部分業主還是選擇保持原有報價。而目前大學區政策還在局部試點，全面普及仍需要一個過程。在這段時間里，要想在這個學校上學，執行的仍是原有政策，這也是價格同比仍上漲的原因。而對于買家來說，既然有大學區這樣一個前瞻性政策，便不會著急賣房，希望等到大學區政策推行后，房價下跌趨于穩定后再入手，這兩種心態便導致了有價無市的情況。

　　嚴控之下，天價學區房必將成為歷史

　　今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發布機制（指導價）。隨后，各大銀行相繼以官方參考價作為發放貸款的重要參考。

　　以國城花園業主報價1300萬元的44平方米一房為例，政府參考價僅為571萬元。也意味著該套房產的銀行貸款將以571萬元為重要參考。

　　該政策實施已過8個多月，對深圳二手房市場也起到了明顯的鎮定效果。深圳中原研究中心數據顯示，截至9月29日，深圳9月二手住宅過戶套數為1635套，環比下滑20.0%。成交面積為15.7萬平方米，環比下滑19.7%。而去年同期二手住宅成交套數為8577套，成交面積為75.9萬平方米。

　　與此同時，近年來，深圳一直試圖從根本上解決教育均等化問題，破除“天價學區房”現象。如近年來深圳大力推進集團化辦學，市屬優質學校集團化辦學覆蓋到全市90%以上的區，引入廣東實驗中學、東北師大附中等國內名校來深合作辦學等。

　　7月30日，深圳市人大常委會網站發布了《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》，再次重申推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。

　　在華洪看來，此輪深圳頂級學區房價格持續下探，和深圳樓市、教育領域系列政策出臺有關。他在接受第一財經記者采訪時表示，從當前樓市調控的方向上看，此輪樓市調控不同于以往，調控的深度已觸及金融、財政等多個領域，與國家宏觀經濟結構調整融入一盤棋，并且還與民生領域的改革相適應。

　　“天價學區房必將成為歷史，只是時間快慢的問題。”華洪認為，之后有關學區房的一系列改革和配套舉措將會陸續出臺，并且改革力度也將史無前例。

　　同時，宋丁認為，大學區制度的實行，并不意味著學區房的消失。每個劃分的大學區仍有所不同，實施之前是百分百的概率能上名校，實施之后這個概率被削弱了，但仍有可能上名校。屆時大學區之間的房價可能仍有一定差距，但“天價學區房”是不再可能了。

　　（應受訪者要求，王力、姜海為化名）

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責任編輯：李桐