文/新浪財經意見領袖專欄作家 管清友

　　編者按

　　今年“三道紅線”規范房企融資，“兩道紅線”集中管理房貸， 新房嚴格限價，二手房實行價格指導，樓市調控持續升級，地產邏輯全面重塑，住有所居成為主旋律。在這樣的背景下，樓市加速出清，回歸居住本源，不少戰略預判失誤的房企艱難掙扎，迎來了前所未有的考驗。特別是恒大風險暴露后，地產開發商的日子更不好過，近期房市場可謂是風云變幻，重磅政策輪番來襲。昨天哈爾濱出臺“十六條”穩定樓市，打響救市第一槍，作為全國首個發布全面利好的省會城市，釋放出極強的政策信號，值得深思。為此，我們幫大家厘清樓市底層邏輯、解讀近期重磅熱點，并給出未來趨勢研判。

　　雖然居民資產正在大騰挪，加速從地產轉向金融資產，特別是地產邏輯發生變化后，投資屬性逐漸弱化。但地產還有居住屬性，在剛需和改善的真實居住需求并未完全得到滿足的大環境下，作為生活必需品，地產還是保有較高的關注度。

　　回歸居住屬性后，歷史不會簡單的重復，地產的分析框架也發生了明顯的變化，以前房價“短期看政策、中期看政策、長期還看政策”，現在并不完全適用，供需基本面重回主導，政策的效果也要區分來看。對于住房還明顯供不應求的核心城市，當政策寬松的時候，需求大概率會改善。價格永遠是用邊際來定價的，不管房價長期的終點在哪，短期之內政策還是很好的預測信號；但是對于住房供過于求的很多地方而言，政策已經沒那么重要了，只能延緩節奏，并不會改變大勢。該跌的地方放松之后還會跌，只不過可能跌的慢一些。

　　最近樓市政策層出不窮：央行例會12年來首提“房地產”，提出“兩個維護”，引導樓市健康平穩發展，支持合理的住房消費，微調已經開始；多地房貸利率下調，銀行放款提速，部分地區房貸政策松動，拐點初現；哈爾濱多部門聯合出臺十六條穩樓市，緩解房企流動資金壓力，提升購房需求，打響救市第一槍。特別是近期通脹加速蔓延，新一輪漲價潮已經到來，建材行業全線漲價，原材料價格上漲向建造裝修終端擴散，成本抬升加劇房價上漲的擔憂。

　　但目前來看，不管是央行的罕見表態，還是各地的政策放松，主要還是局部小招為主，并沒有降低首付比例、下調按揭利率等全面大招。央行首提“房地產”，主要是為了保障首套剛需和二套改善的正常住房消費需求，保障合理的住房消費權益。在堅持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴格審核貸款資質的基礎上，對首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結構性的微調糾偏，整體地產信貸政策很難有明顯的松動。廣州、佛山、蘇州等地開始下調房貸利率，主要是前期房貸利率漲幅較大，處于高位，更多是糾偏優化，避免誤傷剛需，按揭貸款還是要滿足首付來源合規、具備房貸申請資格、銀行流水兩倍覆蓋貸款等基本要求。哈爾濱雖然做出了很多努力：一方面，通過降低預售許可標準、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本，為房企減負；另一方面，通過加大人才和新市民購房補貼力度、放寬二手房公積金貸款期限、降低公積金貸款申領門檻、降低公寓居住成本，合理引導剛需釋放。但也只是為了部分地區穩定市場，在房住不炒的框架里小幅騰挪，并未全面放松。建材價格上漲引發房價上漲的擔憂，有些過度反應，我們不能低估政府調控樓市的決心，房住不炒不是一句空話。更重要的是，價格本質是由供需決定的，不是由成本決定的，更何況裝修在房價中的成本占比并沒有那么高。

　　雖然目前經濟下行壓力加大，但高層多次重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產政策難有全局性寬松，最多會有些差異化的邊際寬松，剛需可以把握好信號擇機入市。未來房價分化會進一步加劇，核心城市、核心地段稍好點也不一定能跑贏通脹，收縮城市難逃下跌的命運，投資性價比會越來越低，不建議過多配置。以下是我們對未來房地產市場的幾點判斷：

　　01

　　地產邏輯：房住不炒是主基調，住有所居是目標，地產加速去金融化

　　供給端“三道紅線”規范房企融資，需求端“兩道紅線”集中管理房貸， 新房實行嚴格限價，二手房落實價格指導，樓市調控持續升級，地產加速去金融化，標志著高杠桿、高負債、高周轉的地產模式宣告終結，地產從金融業轉為制造業，房產的金融屬性被削弱，房價以穩為主，地產投機炒作的口子基本被堵死，炒房性價比急劇下降，回歸居住本源，供需成為主導因素。

　　02

　　地產政策：精準施策，差異化調控

　　前提還是保障政策連續性，穩定樓市，支持剛需。

　　大體可分為三類：

　　第一類是一線城市，如北上廣深市場基礎好，需求旺盛，不會出現大放松，因為一旦政策稍微松動就可能出現大幅反彈。

　　第二類是新一線為代表的熱點城市，如南京、蘇州、杭州等。這類城市市場基礎較好，對政策的敏感度也相對高，可能會有一些鼓勵剛需的小招，謹慎寬松，如降低落戶門檻變相放松限購、放開限價、降低預售門檻、提高公積金貸款額度、取消限售、降低稅費等。

　　第三類是三四線城市，市場基礎較差，普遍面臨人口流出，需求萎縮的問題，就算是全面放松也無濟于事。哈爾濱原本就沒有限購、最低首付比例僅為20%，已經是全國最低水平，主流是三成，僅有8個城市只有兩成，但房地產市場持續低迷，供過于求，庫存積壓，這次算是全面松綁，還增加了購房補貼，預計其他壓力較大的三四線城市也會效仿，短期可能有托底效果，但持續性可能不強。

　　03

　　房貸利率：以穩為主，差異化信貸保障剛需，最嚴最緊的時期已經過去

　　今年以來，多地房貸利率上行，銀行房貸額度不足，放款周期變長。央行例會首提房地產后，要求“維護住房消費者合法權益”，部分地區房貸利率下調，銀行放款提速，剛需迎來了久違的好消息。預計房貸政策最嚴最緊的時期已經過去，一刀切收緊房貸政策誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏，盡量保障剛需和剛改的正常住房消費需求，但在美聯儲Taper漸近、通脹高企的大環境下，房貸也很難有明顯的下行，近期下調的都是前期漲幅較大的區域。

　　04

　　房價走勢：核心城市相對平穩，三四線有回調風險

　　未來房價的一大特點是結構分化，而且會越來越明顯。目前房地產已經不存在全國房價大幅同步上漲的基礎，進入到城鎮化后半期后，人口將持續向核心大城市、都市圈聚集，從而為房價提供支撐。預計一線、新一線等核心城市會相對平穩，非核心城市要警惕風險。需要強調的是，房住不炒仍是主基調，雖然核心城市有長期價值，但收益已遠不及從前，稍微好點的情況也才能勉強跑贏通脹。

　　05

　　時機選擇：對于剛需，熱點城市熱點樓盤的新房應盡快上車，二手房還可以再觀望下

　　未來房地產調控會呈現全面化、精準化、常態化的特點，特別是熱點城市調控政策“多點開花”，不留死角，很難逆轉。剛需應盡快適應，熱點樓盤的新房爭取盡早上車，要不后面難度越來越大。二手房則因為指導價的調控效果才開始顯現，還有調整空間，可以再觀望挑選下。

　　06

　　區域選擇：核心城市、核心地段是首選

　　核心城市的幾個要素，一是城市群中的核心城市，二是人口持續凈流入，三是經濟發展基礎良好，四是具有某種稀缺價值，目前我們看好的是一線、新一線城市。核心地段，需要兼顧地鐵交通、商場超市、公園等生活硬件配套和醫療健康等人文軟件配套。即使是樓市下行期，好地段的房產也會更抗跌。

　　(本文作者介紹：如是金融研究院院長、首席經濟學家。)