“房住不炒”再出組合拳 這次有何不同

　　作者：馬一凡 吳斯旻 鄭娜

　　落實“房住不炒”，從中央到地方層面，又見新一輪凌厲組合拳。

　　近期，國務院和央行、住建部等多個部委，就房地產行業密集發聲，包括土地、金融、市場秩序迎來全面監管，釋放出房地產調控繼續從嚴的強信號。同時，保障性租賃住房將加速布局和發展。

　　住建部還明確，對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責。就在7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責人，要求切實穩定房地產市場。

　　與以往不同的是，“加強房地產金融管控”被放在重要位置，從去年下半年以來，房企融資“三道紅線”和房貸管理“兩道紅線”相繼落地，加快建立健全房地產金融管理長效機制。而在強化房地產調控的同時，還著力推進保障性租賃住房建設，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例將力爭達到30%以上。

　　力度超預期，監管無死角

　　與中央政策幾乎同步，各地接連發布樓市新政。

　　7月28日晚，湖北武漢發布通知稱，在武漢市限購區域購買住房的意向購房人，在符合條件的情況下，領到購房“房票”后可進行購房。有專家稱，這一“房票”新政，有利于抑制投資投機，保障自住家庭、剛需買房人的利益。

　　今年以來，樓市新規不斷、市場熱度降低的上海，還在繼續收緊調控，在7月23日連發兩條新規。一則是加強住房贈與管理，轉贈出去的房產，未來五年內仍將計入贈與人擁有的住房套數，避免騰挪房產，或創造高積分進行新房搖號；另一則是上調房貸利率，首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，延緩購房者入市節奏，降低市場熱度。

　　同日，浙江紹興發布樓市新政，將建立二手房成交參考價格發布機制。26日，江蘇無錫也跟進了二手房參考價新政。

　　不完全統計顯示，自今年2月份深圳提出建立二手住房成交參考價格以來，包括成都、寧波、西安等在內，已先后有6個城市明確了二手住房成交參考價。同時，上海、東莞等多個城市也對二手住房市場進行了重點規范和管控。

　　市場的熱度，不只來自購房者的需求驅使，還有來自中介機構的炒作。7月23日，住建部等八部門聯合下發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，提出力爭3年內實現房地產市場秩序明顯好轉，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃和物業服務四方面問題。

　　廣州近日發布新政，要求房地產中介機構及從業人員進一步規范房源信息發布行為。此前，成都為落實二手房參考價機制，曾多次對掛牌價格超出參考價的中介進行處罰。

　　“加強房地產金融管控”尤為引人關注。央行和住建部前述表態分別提到了“加快建立健全房地產金融管理長效機制”及“下一步還將加強房地產金融管控”。

　　7月27日，上海銀保監局公開17張罰單，罰沒建設銀行等共計910萬元，主要違法違規事實均涉及房地產。年內銀保監系統針對消費類、經營類貸款違規流入樓市已經處罰超過30次。此前，銀保監會還針對4家金融機構相關違法違規行為，罕見地開出過近3億元的巨額罰單。

　　在土地方面，住建部提出，著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

　　“作為從業者，我認為此次調控力度是超過預期的。超預期較大的政策一是‘三道紅線’，二是對銀行貸款的管理，三是多城對二手房價格實行限制。”一名華東地產行業營銷人士對第一財經說。

　　部分城市或加碼調控

　　從去年下半年開始的這一輪全國性房價上漲，到今年6月份，在一系列史上最嚴厲的政策組合拳調控下，房價漲幅才初步放緩。那么今年下半年，房價上漲勢頭能否徹底被遏制？

　　7月28日，上海市發改委主任華源在《關于上海市2021年上半年國民經濟和社會發展計劃執行情況的報告》中指出，穩房價仍需持續用力，調控成效逐步顯現，房地產市場量價齊升上漲勢頭得到初步抑制。但供求矛盾仍較突出，下階段穩房價仍面臨不少壓力。

　　盤古智庫高級研究員江瀚認為，下半年新建住宅和二手房房價，一定會被調控政策影響，市場會更加平穩。

　　克而瑞研究中心副總經理楊科偉發現，融資管控實施半年多來，到2021年6月末，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點。

　　他預計，下半年房貸利率大概率將趨勢性上移，國家將繼續強化信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房市。

　　“可以看到，目前廈門、泉州、鹽城等熱點城市房價還是有一定的上漲壓力，下一階段或將加碼調控；而南京、杭州等熱點城市，在政策加碼后，市場熱度依然不減，未來也不排除進一步升級調控的可能性。”楊科偉表示。

　　對于房企而言，楊科偉認為，接下來，一批欠債逾期不還、延期交房等“問題房企”將被重點監管。他預期，房企融資的“三道紅線”將持續發力，嚴控房企有息負債規模，倒逼房企降杠桿。全面約束房企拿地投資行為，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，并將更多優質的土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產行業新格局。

　　推進保障性租賃住房建設

　　只是穩住房價還不夠。在人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房問題依然突出。剛來到大城市打拼的年輕人，受限于收入水平，在居住條件上往往不甚理想。

　　7月22日，國務院會議提出，把發展保障性租賃住房作為“十四五”的重點任務，研究部署加快發展保障性租賃住房。同日，住建部住房保障司司長曹金彪表示，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

　　7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》），第一次明確了國家層面的住房保障體系頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障頂層設計。根據《意見》，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

　　《意見》出臺后，地方積極推動發展保障性租賃住房，上海市提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），約占住房供應總量的40%；廣州市提出“十四五”期間建設籌集各類住房131萬套，其中，保障性租賃住房60萬套（間），占比45%；北京市將利用集體經營性建設用地和非居住存量房屋建設的租賃住房，納入保障性租賃住房規范管理；深圳市進一步完善住房保障體系，正在抓緊起草關于發展保障性租賃住房的實施意見；廈門市印發了《意見》的實施辦法以及配套文件。

　　同時，根據《意見》，國開發銀行、農業發展銀行、建設銀行等在全行進行了工作部署，要求與人口凈流入的大城市等加強對接，加大對保障性租賃住房建設和運營的信貸支持力度。

　　而在稅收優惠方面，26日，財政部發布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》。從10月1日起，租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按5%征收率減按1.5%繳納增值稅；企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，目前，住房租賃市場面臨的職住不平衡問題突出，通過降低出租房屋的房產稅，盤活企事業閑置房源，有利于解決職住平衡的問題。

　　“此外，由于保障性租賃住房本著‘誰投資誰負責’的原則，通過政府金融、稅收優惠等政策支持的方式，引導市場化力量積極參與到租賃住房項目投資、建設和運營中，而該類項目成本和租金相對較低，能夠保障新市民、年輕人在城市中安居樂業。”黃卉說。

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責任編輯：李桐