鄭州樓市渡難關(guān)

　　本報(bào)記者/陳雪波/鄭州報(bào)道

　　從鄭州市南四環(huán)，沿著中州大道自南向北入城，道路兩側(cè)在建的高層住宅綿延數(shù)公里。年底鄭州工地進(jìn)入停工期，塔吊不再運(yùn)轉(zhuǎn)，尚未涂裝外立面的樓棟，猶如水泥森林一般，密密匝匝地靜默矗立在華北平原的平坦大地上。

　　截至2020年底，鄭州市主城區(qū)庫存量達(dá)到1332萬平方米，去化周期14個(gè)月，是近5年來的最長周期。有業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者坦言，鄭州去年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的群體差不多減半，今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的人幾乎沒有了，近段時(shí)間鄭州地產(chǎn)市場“挺難的”。

　　臨近農(nóng)歷新年，伴隨返鄉(xiāng)防疫要求調(diào)整，鄭州的“返鄉(xiāng)置業(yè)大潮”未能達(dá)到各開發(fā)商預(yù)期。近日記者走訪發(fā)現(xiàn)，鄭州樓市多個(gè)項(xiàng)目給出了贈(zèng)送車位等優(yōu)惠，雖然當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了打壓“首付分期”的政策，但還是有不少項(xiàng)目試圖通過第三方貸款、墊資首付款等方式推動(dòng)購房者簽單。

　　一紙破限購？

　　“購房資格現(xiàn)在不是很嚴(yán)格，簽一個(gè)承諾書就可以。之前如果是按照規(guī)定走的話，沒有社保、公積金那些是不行的。”在鄭州二七區(qū)的昌建翡翠苑售樓處，提及購房資格的時(shí)候，置業(yè)顧問賀林（化名）表示，外地戶口的人直接來鄭州買房是可以做到的。

　　但實(shí)際上，限購政策要求在鄭州購房需要有當(dāng)?shù)貞艨冢馐袘艨谛枰獫M足在鄭州繳納社保或納稅滿24個(gè)月等條件。2017年11月調(diào)整后的政策規(guī)定，外市戶籍全日制本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生或者副高級(jí)職稱及以上職稱買房不需要審核24個(gè)月的社保，但必須是在鄭州工作。

　　在管城區(qū)的康橋未來公元置業(yè)顧問毛琴琴（化名）向記者展示了該項(xiàng)目的“承諾書”模板，其中顯示：“現(xiàn)承諾本人具有在鄭州市社保部門繳納有符合鄭州市購房條件的社保記錄，如因此承諾產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由本人負(fù)全部責(zé)任。”

　　據(jù)其介紹，簽署了這份承諾書后，外地購房者就能直接在鄭州買房。記者問及是否需要準(zhǔn)備好承諾書中提到的社保資料，對(duì)方回復(fù)稱：“不需要。這個(gè)以后不會(huì)來查的。”

　　記者走訪多個(gè)項(xiàng)目，提出沒有在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐馐袘艨谑欠窨梢栽卩嵵葙彿浚@得了肯定的答復(fù)。

　　在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介市場，還有其他的購房資質(zhì)解決辦法。一位中介人員告訴記者，只要有本科學(xué)歷，掛靠一個(gè)公司社保，也可以輕松獲得購房資格。

　　記者就限購問題致電鄭州市住房保障局市場處，對(duì)方工作人員回復(fù)稱，外地戶口在鄭州買房需要三年內(nèi)有24個(gè)月社保或者個(gè)稅，即使是人才購房也需要購房人在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌?/p>

　　事后電話采訪中，昌建翡翠苑的開發(fā)方鄭州昌洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回復(fù)記者稱，購房者確實(shí)需要符合限購政策的條件才可以。記者向昌建地產(chǎn)發(fā)送采訪函，該公司回應(yīng)稱會(huì)查看采訪函，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

　　康橋地產(chǎn)相關(guān)品牌負(fù)責(zé)人向記者表示，該項(xiàng)目銷售中的首付分期已經(jīng)按照政府要求停止了，公司會(huì)收取購房人的全部首付款，如果有業(yè)主利用信用卡套現(xiàn)等，那些是公司監(jiān)控不到的。“承諾書”購房也不存在，會(huì)和項(xiàng)目上了解具體的銷售過程。“有些現(xiàn)象可能是置業(yè)顧問的個(gè)人行為，或者是分銷機(jī)構(gòu)的行為，我們也會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。”

　　未能澆滅的“首付分期”

　　2020年12月21日，鄭州發(fā)布《關(guān)于全面啟用商品房買賣合同電子簽約的通知》（以下簡稱“通知”），通知顯示：“自2021年1月1日起，開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同前，需先將擬簽訂合同信息及購房人限購材料、預(yù)售首付款進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶信息上傳預(yù)審。”此項(xiàng)政策被認(rèn)為是對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘惺⑿械摹笆赘斗制凇钡拇驂骸?/p>

　　此前，鄭州樓市有大批的住宅項(xiàng)目可以進(jìn)行首付分期，即購房者只需交納總房款的5%、10%甚至“零首付”便能簽約，首付款其余部分在剩余的2~3年內(nèi)分期付完即可。

　　此次通知出臺(tái)后，首付款由購房者賬戶直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶，不再經(jīng)過開發(fā)商賬戶。如此一來，開發(fā)商很難再為購房者墊資。如果開發(fā)商將墊付款先行打入購房者賬戶，會(huì)給開發(fā)商帶來很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　新政實(shí)施開始不到三周，多個(gè)售樓處已經(jīng)找到了首付分期的新途徑。“你向第三方金融貸款公司貸款，由開發(fā)商做擔(dān)保，放款到你的銀行卡以后，再轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，這個(gè)貸款不計(jì)入征信，也沒有利息。”一項(xiàng)目置業(yè)顧問向記者介紹了現(xiàn)行首付分期的流程，但他也坦言，其實(shí)現(xiàn)在是不允許開發(fā)商做首付分期的。

　　以一套總價(jià)145.2萬元的房源為例，簽約時(shí)購房者自己出資15%，即22.5萬元，剩余15%首付款向第三方公司貸款，這部分首付貸款接下來每三個(gè)月還2.7萬元，到房屋交付前全部還清。為了避免購房者拿到貸款后跑路，屆時(shí)銀行卡需要臨時(shí)扣押在售樓處，直到首付款支付完成。

　　上述方式可能會(huì)使購房者留下貸款記錄，從而影響后續(xù)正常購房貸款，且貸款公司有較大風(fēng)險(xiǎn)。康橋未來公元給出了另外一種解決方式：由購房者父母、親友出面貸款，隨后將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給購房者。這種貸款同樣由開發(fā)商做擔(dān)保，會(huì)計(jì)入貸款人征信。雖然這項(xiàng)貸款購房者無須支付額外利息，但總房款的優(yōu)惠會(huì)少兩個(gè)點(diǎn)。

　　到現(xiàn)在，依然有開發(fā)商愿意為購房者墊資。星聯(lián)望溪府項(xiàng)目銷售稱：“這個(gè)首付款相當(dāng)于是我們開發(fā)商給你墊付的。我們開始才收你2萬多，剩下的20多萬都是我們墊付。”舉例來說，一個(gè)三居室的房子交完2.6萬元之后購房者就可以簽約，后面3年內(nèi)分6次支付完剩余的24萬元首付款。

　　與星聯(lián)望溪府同在南龍湖區(qū)的永豐樂城，也給出了這樣的分期方式。其置業(yè)顧問介紹，首付款可以在3年內(nèi)結(jié)清，一套108平方米的房子簽約時(shí)初次付款也僅需5.3萬元。

　　一位法律界人士提醒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供首付融資是被明令禁止的。而且首付分期意味著購房資金能力有問題，將來如果不能及時(shí)支付，會(huì)產(chǎn)生商品房糾紛。

　　鄭州市住房保障局市場處很肯定地回復(fù)記者，不可以辦首付分期。如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，可以向房管部門投訴或者舉報(bào)，會(huì)依法查處。

　　永豐樂城的開發(fā)公司河南金湖建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司回復(fù)記者：“國家不允許首付分期。”星聯(lián)望溪府的開發(fā)商星聯(lián)芒果集團(tuán)品牌負(fù)責(zé)人同樣向記者否認(rèn)了首付分期行為，并表示會(huì)具體了解一下情況。

　　降價(jià)糾結(jié)

　　前述各式不惜代價(jià)的促銷，與當(dāng)?shù)芈燥@尷尬的市場處境有很大關(guān)系。

　　2020年9月，河南房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長閉門會(huì)在鄭召開， 50多家開發(fā)商代表參與，建業(yè)董事長胡葆森、正商董事長張敬國表示不帶頭降價(jià)，由此成立了“不降價(jià)聯(lián)盟”。

　　2021年1月5日，鄭州市出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見》中也提到，確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。有業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)實(shí)際售價(jià)低于備案價(jià)的8%時(shí)，系統(tǒng)將無法成功簽約。這些政策也被解讀為防止房價(jià)繼續(xù)探底的舉措。

　　這些現(xiàn)象的背景是，鄭州的價(jià)格“跌勢(shì)”已持續(xù)許久。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)顯示，鄭州新建商品房住宅從2020年9月到2020年12月持續(xù)處于環(huán)比下跌的狀態(tài)，當(dāng)年5月之后價(jià)格再未能超過前一年同期水平。二手房方面，在2020年一整年中則有11個(gè)月為環(huán)比下跌。

　　昌建翡翠苑開售近兩年后未能售罄，現(xiàn)已是現(xiàn)房出售。其置業(yè)顧問介紹，該項(xiàng)目所在片區(qū)均價(jià)從2018年的近1.5萬元/平方米降到了現(xiàn)在1.2萬元/平方米多一點(diǎn)。另有一位中介人員向記者坦言，2018年他在南龍湖片區(qū)以單價(jià)一萬出頭的價(jià)格買的一套新房，現(xiàn)在市場價(jià)只有8000多。

　　位于中原區(qū)的匯泉西悅城項(xiàng)目除了給出首付分期優(yōu)惠外，另外可以贈(zèng)送車位使用權(quán)，或者返還39999元。在其他項(xiàng)目的銷售人員看來，這就是變相降價(jià)。事后記者致電采訪匯泉西悅城，項(xiàng)目售樓處記下了記者電話，但未進(jìn)行回復(fù)。記者多次撥打匯泉地產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人電話，但未能接通。

　　貝殼數(shù)據(jù)顯示，2020年大鄭州開盤推售套數(shù)同期減少45%至31925套。即使入市套數(shù)大幅減少，去化率依然比上年減少26個(gè)百分點(diǎn)至34%。與此同時(shí)，主城區(qū)商品住宅庫存增長到1332萬平方米，年去化周期達(dá)到14個(gè)月，是自2016年以來最長周期。

　　臨近春節(jié)，鄭州多個(gè)樓盤掛出了“返鄉(xiāng)置業(yè)季”的醒目標(biāo)語。據(jù)銷售人員介紹，每年春節(jié)前后會(huì)是購房的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但今年則不同。到現(xiàn)在，返鄉(xiāng)的人比往年少了很多。根據(jù)最新防疫要求，返鄉(xiāng)人員需持7日內(nèi)核酸檢測陰性報(bào)告，且返鄉(xiāng)后應(yīng)居家健康監(jiān)測14天，這意味著會(huì)有更多的務(wù)工者今年春節(jié)選擇不返鄉(xiāng)。

　　一位負(fù)責(zé)在售樓處接送客戶的司機(jī)向記者吐槽，前兩年給開發(fā)商開車每公里報(bào)酬是1.5元，現(xiàn)在每公里只有9毛錢，而且經(jīng)常拖欠，“賺錢越來越難了”。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：李桐