珠江實業(yè)25億元拆借資金困局：項目開發(fā)停滯 深陷訴訟漩渦

　　本報記者/陳婷/趙毅/深圳報道

　　推進“股權+債權”模式以謀求發(fā)展壯大的這6年來，廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司（600684.SH，以下簡稱“珠江實業(yè)”）吸取的深刻教訓或許為“錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的”。

　　近日，珠江實業(yè)公告稱，又有一筆金額約11.13億元的債權到期未獲清償，占公司2019年經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的34.63%，債務人即為廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣東億華”），一家由珠江實業(yè)于2018年通過“股權+債權”方式獲得持股比例41%的子公司。

　　無獨有偶，同樣由珠江實業(yè)以“股權+債權”投資的廣州市穗芳鴻華科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“穗芳鴻華”）存在4100萬元委托貸款到期未清償，而對廣州東湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州東湛”）的債權投資目前已出現(xiàn)資金占用費逾期支付的情況。

　　《中國經(jīng)營報》記者注意到，自2015年開始，珠江實業(yè)稱要重點推進“股權融資+債權融資”發(fā)展模式以收并購優(yōu)質項目，從而先后取得9家公司的相關股權，并大方地對其施予債權投資。只不過，如今再看這些被寄予厚望的子公司項目，多因進展曲折緩慢而使開發(fā)商資金周轉受限，陷入進退兩難的境地。

　　珠江實業(yè)日漸意識到“股權+債權”模式的風險正在變成現(xiàn)實。近年來，公司主要通過出售子公司股權回籠資金、收購子公司全部股權以盤活項目、訴諸法律追債等手段來填補這一資金拆借“窟窿”。

　　眼下，珠江實業(yè)已對廣東億華上述債權投資向法院提起訴訟，該案尚處于立案受理階段。對此，珠江實業(yè)董事會辦公室相關工作人員僅向記者表示，目前公司日常經(jīng)營活動一切正常，未受影響。而關于公司面臨的資金狀況及經(jīng)營發(fā)展計劃等相關問題，記者未收到珠江實業(yè)方面進一步回應。

　　近五成拆借資金逾期

　　在繁華的廣州北京路片區(qū)，景豪坊施工現(xiàn)場卻是一片靜寂，工地上裸露著鋼筋水泥，銹跡斑斑的塔吊高懸，顯示著項目陷入停工狀態(tài)。時過境遷，景豪坊外掛的“雙地鐵上蓋，城央稀缺學位房”廣告橫幅早已褪色，而部分工地現(xiàn)已淪為臨時停車場。

　　彼時，珠江實業(yè)看中的亦是景豪坊位于商業(yè)聚集地，坐擁周邊配套完善、道路網(wǎng)絡發(fā)達的有利條件。珠江實業(yè)憧憬著未來獲得投資收益的同時，也希望與合作方就其他廣州房地產(chǎn)項目進一步合作，以增強公司在廣州市場的影響力。

　　為此，珠江實業(yè)給出“十足誠意”。2018年1月，珠江實業(yè)公告稱，擬向廣東億華投資不超過11.6億元，成為其股東。其中，4674萬元股權投資款用于收購廣東億華原股東持有的41%股權，其余款項作為對其的債權投資。這也就意味著，珠江實業(yè)對廣東億華的債權投資款（即委托貸款）高達11.13億元。

　　隨后一個月，珠江實業(yè)再次向廣東億華提供8.4億元借款，以保障其經(jīng)營活動的正常運行。珠江實業(yè)樂觀地認為，“財務風險處于可控范圍內(nèi)，本次債權投資事項形成壞賬的可能性較小。”

　　殊不知，廣東億華在2018年第三季度開始出現(xiàn)資金占用費逾期支付的情況。截至2020年12月31日，珠江實業(yè)對廣東億華的應收未收資金占用費約6.69億元，其中賬面應收未收資金占用費7682.77萬元。

　　截至2020年12月31日，珠江實業(yè)對外資金拆借投資余額約25.4億元。其中，11.54億元已出現(xiàn)逾期；11.66億元面臨償付風險；應收未收回資金占用費7.76億元。公司前期均未進行減值。珠江實業(yè)披露，公司正對穗芳鴻華、廣州東湛、廣東億華的債權進行減值測試。

　　珠江實業(yè)對上述標的的投資源自公司于2015年開始推行的“股權融資+債權融資”發(fā)展模式，旨在提升公司規(guī)模與盈利能力。

　　彼時，珠江實業(yè)給自己的戰(zhàn)略定位是“金融地產(chǎn)探索者”，并就此作出了第一次實踐嘗試，以3.8億元收購廣州市創(chuàng)基房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱“廣州創(chuàng)基”）約57.3%股權，同時提供7.2億元債權投資款，目標直指廣州創(chuàng)基旗下“麗江國際花園”項目。

　　2016年，珠江實業(yè)“股權+債權”投資模式有了更明確，同時更高難度的目標，即“收購存在歷史遺留或待解決的優(yōu)質資源，鞏固核心區(qū)域優(yōu)勢”。自此，海南美豪利投資有限公司、廣東金海投資有限公司（以下簡稱“廣東金海”）、穗芳鴻華、廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州天晨”）、廣州東湛等項目公司均被珠江實業(yè)收歸麾下。

　　但上述被珠江實業(yè)視為“香餑餑”的優(yōu)質資源始終是一塊“難啃的骨頭”。早在2017年，“麗江國際花園”項目因二期地塊所涉的拆遷存在不確定性，珠江實業(yè)就將其持有的廣州創(chuàng)基股權掛牌轉讓，以避免承擔相關風險。

　　不過，珠江實業(yè)“股權+債權”的投資模式并未就此停下，以致后來風險漸漸發(fā)酵。

　　變賣資產(chǎn)“回血”

　　兜兜轉轉之后，珠江實業(yè)雖以高額債權投資向各個項目公司拋出了“橄欖枝”，但最終都未能完成其規(guī)模擴張的愿望。

　　2018年，珠江實業(yè)提出調整發(fā)展模式，轉向以自主開發(fā)模式為主。但在當年，公司并沒有拿地，而且還以“股權+債權”的形式投資了4個項目公司，其中包括廣東億華、廣東金海、廣州東湛。

　　只不過，隨后便發(fā)生珠江實業(yè)無法對廣州東湛實施實際控制、對廣東金海提起追償訴訟，以及眼下通過訴訟請求法院判令廣東億華償還借款本金及利息等。

　　如今的珠江實業(yè)，或許只求“及時止損”，同時保障公司發(fā)展。

　　值得注意的是，近年來，珠江實業(yè)的經(jīng)營情況不甚樂觀。2020年前三季度，公司營收19.8億元，虧損約1313萬元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-8.35億元，同比減少204.43%。

　　2020年9月，珠江實業(yè)公告稱，向控股股東廣州珠江實業(yè)集團有限公司（以下簡稱“珠實集團”）借款，借款額度不超過25億元，單筆借款期限不超過3年，借款利率不超過6.5%。

　　與此同時，珠江實業(yè)擬通過非公開協(xié)議轉讓的方式向珠實集團轉讓頤德大廈所有權，轉讓價為16.22億元，以加快盤活公司存量資產(chǎn)，改善財務狀況。籌集資金將用于支持珠江實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的發(fā)展。

　　另外，2020年9月，珠江實業(yè)公開掛牌轉讓廣州天晨49%股權，掛牌底價不低于2.13億元，受讓方須同意向廣州天晨提供金額為9億元的借款，其中，5億元將用于償還珠江實業(yè)對天晨公司的借款債權本息。

　　記者注意到，在變賣資產(chǎn)“回血”的同時，珠江實業(yè)開始重返土地招拍掛市場。

　　自2019年以來，珠江實業(yè)共競得3宗土地，分別以14.5億元、4.15億元、16.61億元的報價拍下廣州市增城區(qū)永寧街塔崗村地塊、長沙市開福區(qū)097號地塊、廣州市增城區(qū)永寧街塔崗村和公安村83101234A20019號地塊。

　　根據(jù)經(jīng)營計劃，珠江實業(yè)2020年計劃開工項目5個，計劃新開工面積約62.3萬平方米；2020年計劃竣工項目2個，計劃竣工項目面積24.68萬平方米。

　　而對于此前對簿公堂的廣東金海，珠江實業(yè)決定收購其原股東廖東旗持有的45%股權，交易對價為7347.28萬元。收購完成后，公司將持有廣東金海100%股權，廣東金海將成為珠江實業(yè)全資子公司。

　　據(jù)了解，廣東金海持有廣州市環(huán)市東路418號房屋建筑物及附屬設備設施，其與廣東嘉福國際大酒店有限公司（以下簡稱“嘉福公司”）簽訂的《房屋（商鋪）租賃合同》和《租賃補充協(xié)議》已于2017年3月6日作廢。但截至2019年8月31日，上述房產(chǎn)仍由嘉福公司作酒店經(jīng)營使用，并按150萬元/年標準支付租金。

　　珠江實業(yè)方面表示，鑒于廖東旗及嘉福公司長期占用嘉福酒店不移交并欠付租金，廣東金海開發(fā)進程停滯，無法實現(xiàn)經(jīng)營收入回款，無力向公司償還股東借款。若以訴訟途徑拍賣廣東金海資產(chǎn)，訴訟成本高且訴訟周期長；若收購廖東旗持有的廣東金海45%股權，則公司能在較短時間內(nèi)獲得廣東金海的完整控制權，實現(xiàn)項目開發(fā)經(jīng)營、實現(xiàn)回款，保障上市公司的權益。

　　2020年3月，珠江實業(yè)撤銷對廣東金海的4.77億元償款訴訟。而對于眼下正被珠江實業(yè)起訴的廣東億華等子公司是否將擁有和廣東金海一樣的命運，目前暫不得而知。

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責任編輯：李桐