深圳地產四十年：拓荒牛與風向標
時代周報記者 胡天祥 發自深圳
從1980年到2020年，深圳經濟特區成立40周年，深圳樓市也在不斷摸索和完善中，砥礪前行。
把時間撥回到1980年1月8日，“5個人，5萬元資金，外加4部舊單車”，深圳市首任房管局副局長駱錦星組建了深房集團的前身—深圳經濟特區房地產公司（下稱“深特區公司”）。
“公司的辦公地點就是一個平房，里面擺了幾張桌子。”在接受媒體采訪時，駱錦星回憶道，當時自己兼任經理，5名干部職工分別負責財務、出納、技術員等。
這家小公司，在當時，卻是深圳唯一的房地產公司，也是中國內地首家房地產公司。
從無到有，從小到大，駱錦星以敢為天下先的精神，在房地產開發史上屢創第一：第一個實施國有土地有償使用，第一個按國際慣例實行建設工程公開招標，第一個開拓海外房地產項目，第一個引入境外資金合作開發房地產，第一個采用樓宇預售手段籌集資金，第一個成立物業管理公司，第一個在全國首次土地使用權公開拍賣會上奪標。
這一年，也被視為中國房地產發展的元年。
深特區公司成立3個月后，住房的商品屬性被明確肯定，由此拉開了住房制度改革的序幕。
8月21日，中國城市經濟專家委員會副主任、中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向時代周報記者表示，在中國改革開放的進程當中，深圳經濟特區起到了“承外啟內”的跳板作用，它把國外的一些經驗、人才、技術、管理模式等直接引進來，繼而傳播到全中國，有著巨大的意義。
“目前，深圳房地產在很多方面仍然是全國房地產界的一個風向標。”宋丁說道。
開先河之舉
“485萬元、490萬元、525萬元……525萬元一次，525萬元兩次，525萬元三次，成交。”
1987年12月1日，深圳舉行的一場“公開競投”吸引了全中國的目光。這塊面積8000多平方米、使用年限50年的住宅用地之所以成為公眾焦點，在于其本身的特殊性—土地使用權。
長期以來，國有土地實行的是無償無限期的行政劃撥制度，土地不能出租、買賣，即不允許進入市場流轉。
深圳這一開先河之舉，直接促成了《憲法》中有關土地使用制度內容的修改，即《中華人民共和國憲法修正案(1988年)》在刪除土地不得出租規定的同時，增加了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”的規定。由此拉開了內地國有土地使用制度改革的序幕。
最終，經過44家企業持續17分鐘的激烈角逐，深特區公司以525萬元的價格拿下了該地，溢價率160%。
“（這次競拍）不僅開啟了中國土地使用制度改革的序幕，為以后房地產行業的發展黃金期奠定了基礎，同時也為政府開辟了新的資金來源，使地方政府有能力也有魄力將改革開放進一步引向深入。”對于1987年那次土拍，《人民日報》撰文進行了這樣的定義。
土地使用權制度改革之后，“房改”的議題被擺上臺面。一方面，深圳作為特區吸引了全國各地的人才，住房供需矛盾日漸突出；另一方面，得益于特區先行先試的政策優勢，深圳率先進行了有償轉讓土地試點，這讓商品房上市有了土地的保障。
1988年6月，深圳市政府出臺了《深圳經濟特區住房制度改革方案》，并推出“以租促售，以賣為主，鼓勵職工買房”的房改方案，這是我國第一個地方性的房改文件。
是年年底，深圳市房管局與住戶簽訂了全市第一個住房買房合同。
深圳的房改探索，成為了中國房改第一階段局部試點向第二階段全面推進出售公房為主的轉折。
也正是在這種敢為人先的精神下，深圳誕生了一大批具有代表性的房企。
1988年，做過各種生意的王石決心進軍房地產，公司更名為萬科；1984年，蛇口工業區房地產公司成立，13年后更名為深圳招商房地產有限公司；1985年，華僑城成立，“旅游+地產”的發展模式備受業內推崇：1998年，金地集團成立，5年后正式經營房地產；1999年，佳兆業以舊改起家，成為國內第一家成立城市更新專業團隊的企業……
近日，在由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發布的《2020中國房地產上市公司百強名單》中，深圳有15家上市房企入榜，包括萬科、恒大、中海、華潤置地、招商蛇口、金地、龍光、佳兆業等。
先行示范區再賦重任
作為改革開放的試驗田，深圳在“1988年”房改之后，再次率先展開了“二次房改”。
2018年8月3日，深圳市政府正式發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》提出，2018―2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。相當于保障房與商品房6:4的比例。
“從1998年到2018年，20年的時間，深圳房地產市場在高度市場化的大背景下實現了快速成長。”宋丁認為，如今深圳的二次房改，則是確立了商品房和保障房并舉，且以保障房為主導的一個調整方向。
在他看來，這一舉措的推出，釋放出一個強烈的信號，即呼應了國家提出的“房住不炒”的主導思想。
2019年，在深圳特區成立40周年前夕，深圳再次被賦予重任。
2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》推出，提出深圳要發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。
8月18日，《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》（以下簡稱《意見》）發布，深圳被賦予高質量發展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標桿和可持續發展先鋒的戰略定位，加快實施創新驅動發展戰略，構建現代產業體系，形成全面深化改革開放新格局，助推粵港澳大灣區建設。
《意見》中提出，深圳要建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度。
在宋丁以及多位業內專家看來，這是對深圳以往40年改革開放歷程的充分肯定，也是面對未來，向深圳發出啟動改革開放排頭兵新征程的最新號令。
責任編輯：戚琦琦
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