原標題：疫情對房地產的影響，沒那么大 來源：財經無忌

　　文 | 財經無忌

　　全中國的人都在做一件事，宅。

　　全中國的房地產老板們都在做一件事，等。

　　等工地復工，等售樓處開放，等招拍掛重啟……

　　也許你可以等，但你的老板真的等不起。

　　全國400家連鎖門店的西貝老板說現金流只夠撐3個月。

　　王思聰一晚消費250萬的“K歌之王”說我們連3個月都撐不起，復工即裁員，而且是全裁那種，不同意的等著破產清算吧。

　　誰能想到年前還在野狼disco，年后直接摁到Moscow。

　　“小陽春”沒等到，西伯利亞寒流卻怎么也趕不走。

　　肆虐的疫情陰霾，全市場都在等待戈多。

　　一場土拍解凍了好像冰封了一個世紀的房地產市場。

　　2月11日，北京迎來疫情爆發之后首場土拍，3宗地塊，12家房企，土拍總起價超過70億元，最終成交價超過80億元。

　　信心比黃金還重要，心熱了，市場不會永遠冷下去。

　　01 后市地產基本面，不以悲觀者的意志為轉移

　　有人說，春江水暖鴨先知。后市基本面如何，地產經理人最有發言權。

　　一份面向200家房企的500位一線實操地產經理人發放的問卷調查統計顯示：

　　近八成人認為此次疫情對樓市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍對2020年房地產市場發展預判較為悲觀，超半數認為疫情對整個房地產市場影響周期為兩個季度。相較于國有獨資房企而言，民營和混合制房企經理人悲觀情緒更為明顯。

　　——《500地產經理人∣疫情對房地產市場及企業影響調查》中指研究院

　　水溫高不高，青蛙能知道？

　　與這些習慣了賺easy money 的職業經理人的想法不同，一號地產旗幟鮮明的反對悲觀論調，也可以說是明目張膽的表示房地產后市不是更差，而是更好，不是小好，而是大好。

　　悲觀論者看衰后市的最大論調是，“此次疫情擴散速度較快，并且范圍較廣，多數城市延期開工/復工，導致大部分項目無法運轉，樓市表現冷淡。”

　　解讀一下，理由不外乎三點：

　　1、 延期開工，銷售乏力，回款少了；

　　2、 延期開工，施工拖延，開盤慢了；

　　3、 延期開工，現金流承壓，成本高了。

　　其實說來說去，無非是延期開工，但是延期開工不代表不開工，房地產市場的調性就像彈簧，壓得越狠，彈得越高?，F在延期開工，是耽誤了一季度甚至上半年的業績，但是一旦開工，重回正軌，當前壓制的購房需求會怎么釋放？

　　鴨們想過沒有？

　　好像哪里不對。

　　蛙們想過沒有？

　　好像還是不對。

京滬及全國1995-2010年房價走勢，包括2003年“非典”后市

　　9城10年房價對比

　　不是說沒有影響，影響肯定有，但只會是短期的陣痛，甚至連陣痛都算不上，比起去年的資產新規對房企的影響，簡直可以忽略。

　　影響在哪？

　　1、2020Q1銷售、開工、拿地等指標受疫情影響，料將承壓。

　　一季度已經過去一半了，春節本來就是銷售淡季，再加上回鄉置業幾乎消失，一季度的銷售數據肯定不會好到哪去。

　　刨去恒碧萬，2020年1月份，TOP20房企的銷售額中位數為82.1億元，2019年則為97.3億元。

　　包括恒碧萬，2020年1月份，TOP20房企的銷售額中位數為85億元，2019年則為101.15億元。

　　2019年有個“小陽春”，2020年恐怕只能冷啟動了。

　　2020年1月份TOP20房企銷售數據，來源：克而瑞

　　2019年1月份TOP20房企銷售數據，來源：克而瑞

　　疫情之下，房企的推盤意愿和市場的觀望情緒幾乎跌到冰點，銷售走弱、房企開工、施工節奏放緩（插播一句，有的地區將疫情與生產安全事故掛鉤）土地市場趨冷（又插播一句，昨天在北京拿地的都是國資背景的開發商），2020Q1全國地產銷售、新開工和土地成交很大可能是負增長，房地產投資可能僅出現低個位數增長。

　　一季度的冷峻現實，誰也不能否認。關鍵是二季度的時間窗口可能比以往來得更早一些。

　　2、2020Q2修復基本面，抓住政策面

　　疫情后半程，響應和防控速度更快、各地隔離和延遲復工措施更得力，疫情有望得到緩解，進而對地產投建銷回各項指標修復有所保障。

　　更重要的是，此輪疫情的持續時間、范圍和影響程度較非典時期都嚴重的多，累積的風險也在快速上漲，政策面不可能不將之納入到綜合考量的謀劃之中，因而相對友好的窗口期可能進一步拉長，以便托舉房地產市場平穩修復。

　　此外，在去年底和一季度被壓抑的購房需求也將在穩定政策預期的引導下逐漸釋放，貫穿全年。

　　3、百業受損，最受傷的是政府，下半年推地意愿強烈

　　疫情爆發后，國際金融機構紛紛調低中國GDP增長預期，也就意味著各地方特別是疫情重點地區將面臨著較大的保增長壓力。有信息表明，盡管目前來看銷售、拿地、開工基本停滯，但疫情得到控制之后被壓制的需求還會被釋放，各級地方政府也會加大推地力度，整體供給情況在下半年可能會有比較快速的提升，供給質量和數量都會有明顯提升。

　　對于擅長把握周期、現金流充沛且有意愿做大規模的房企來說，不失為一次機會。

　　02 湖北、武漢巨量土儲，從壓艙石變成千斤墜

　　本次疫情從武漢首發，遍及湖北，擴散全國，疫情對經濟的沖擊，各地均飽受其苦，各行各業飽受其累。

　　這其中尤其以湖北、武漢受到的影響最大，在疫情后半程各地都已著手復工工作的時候，湖北特別是武漢仍然處于抗擊疫情的緊迫期，容不得半點懈怠，堅決把疫情擴散蔓延勢頭遏制住仍為當務之急。

　　毫無疑問，餐飲、旅游等服務業受到的疫情沖擊最為嚴重，直接表現是停業，次生影響是消費不振，且短期內難以看到回升預期。

　　投石入水，波心蕩，漣漪一圈圈向外擴散。房地產雖不是此輪疫情波及的波心行業，卻也離波心不遠。一方面，大面積工地停工帶動后續竣工、交付延遲，資金成本高企；另一方面，銷售停滯又造成銷售回款壓力加大，進一步擠壓房企現金流。

　　土地、資金就像面粉與奶油，建造與銷售就像面包師的烘培技能，這么多年房企都是在面粉和奶油間做選擇，要么是加大土儲，要么是加速融資，從來還沒擔心過烘焙技能下線，想不到2020年剛開了個頭，面包師點石成金的絕活被凍結了，沒有了建造與銷售，面粉還是面粉，奶油還是奶油，蛋糕怎么做得出來呢？

　　武漢，九省通衢之地，又在強省會戰略的政策加持下，近年GDP猛增，在2019年GDP超萬億元的城市之中，武漢排在蘇州、成都之后，杭州、南京之前。

　　雖然2019年武漢的GDP數據還未公布，但2018年武漢已經實現了8%的增長。

　　今年1月的“兩會”上，武漢市提出2020年GDP的增長目標是7.5%至7.8%，與成都不相上下。

　　強勁的經濟增長也讓一眾房地產企業扎堆武漢，踴躍拿地，希望將其作為擴大銷售額的壓艙石。

　　2019年全年武漢市共成交171宗地塊，成交總面積達1065.1萬平方米，成交總價達1703.4億元。

　　與2018年相比，土地宗數只增加了3宗、成交總面積增長也不多，僅3.7%，但是成交總金額增長幅度高達38%。

　　劃重點，2019年成交總金額再次破記錄，高于2017年曾創下的1531億元。

　　這就是武漢市場對房企的吸引力，數據說明了一切。

　　全國化布局的頭部房企誰也不敢遺漏武漢這塊兵家必爭之地。

　　從絕對量上來看，融創、保利、華夏幸福、萬科、碧桂園、綠地等2018/2019年湖北拿地建面超過300萬方，其中融創、保利、華夏幸福、萬科拿地主要集中在武漢，碧桂園、綠地則廣泛分布于湖北其他三四線城市。

　　龍湖、旭輝在武漢拿地面積略遜于前面幾家，但也超過100萬方。

　　與全國拿地的建面占比來看，融創、華夏幸福、華發、佳兆業等在湖北、武漢公開拿地的比例較高，在15%以上，其中華夏幸福和華發超過30%。

　　疫情短期內將明顯影響全國的地產銷售、開工等，特別是武漢、湖北等地，雖然長期武漢屬于基本面良好的二線城市，但短期仍應關注在湖北、武漢土儲占比較高的房企的現金流安排，大多在武漢拿地較多的房企屬于全國布局較為均衡的前排甚至頭部房企，整體風險相對可控，但停工期間的資金占用時間過長會明顯侵蝕公司利潤，特別是高周轉、現金流較緊張、資金成本較高的房企，壓艙石很可能會成為千斤墜。

　　2018/2019年在武漢、湖北拿地房企一覽表  來源：申萬宏源研報

　　03 擇一城終老很重要

　　如果你在包郵區打工，春節過年回了一趟中部省份的老家，過完年像往常一樣遷徙回打工的城市，可是剛下高速就被要求勸返，這種滋味恐怕誰都不好受。

　　疫情爆發，包郵區防控得力，在網上得到大批點贊。在隔離成為防控疫情的關鍵一招的時候，勸返來自重點疫區人員的做法雖然有爭議卻也的確取得明顯成效。

　　只是如果你我恰好屬于被勸返的那個，即使心里明白這是不得已而為之，也難保不會小聲嘀咕：為什么被趕下車的人是我？

　　以硬核勸返的無錫為例，非湖北等7省人員中，符合下列情形之一的，可入錫：

　　1、有本市身份證件或在本市有暫住登記，并被列入通過復工防控措施核查的企業名單的外來務工人員，在“返錫通”上申報成功，經驗證通過的；

　　2、在錫自有住房的（提供房產證或查驗房產信息）。

　　與上述兩類人員同車同行的直系親屬（配偶、父母、子女等）。

　　換句話說，要么打工的企業被允許復工了，而你又剛好在復工人員名單上，可是這樣的幾率有多大呢？來看看杭州的數據：

　　截至2月8日，杭州全市（含縣市）企業復工申請數29814，核準數僅162，核準比例只有0.54%。

杭州復工數據圖

　　接近3萬人申請復工，核準數只有162人，這樣的概率怎么能指望呢？

　　那么只剩下一個條件：自有住房。

主要城市流動人口排行 來源：國民經略制圖

　　沒錯，在你打工的地方買一套房，誰也阻擋不了你回家的腳步。

　　當然，這只是一種情緒，情緒是沒有辦法量化統計的。誰也不能就此斷言，疫情過后，那些從中部省份到包郵區的務工群體會人手一套房的買。

　　不過，大數據顯示這種人口遷徙的規模是很可觀的，而且有理由相信與人口遷徙相伴隨的城市化浪潮短期內不會停滯，甚至會因疫情而加速。

　　如果說這次事件有什么觸動，對個人來說，活著比什么都重要。

　　早先年都說中國的城市都沒有什么屬于自己的特點，千城一面。可是這次事件明白無誤的告訴我們：

　　不，城市與城市之前差別很大，甚至天壤之別。

　　我們所能做的就是用腳投票，一定要去醫療發達的城市，一定要去法治文明的城市，一定要去照顧本地人安全感的城市。

　　這樣的城市首先會盡量避免讓你陷入危殆之境，即便陷入危殆之境，也能讓你獲得更多救治的可能。

　　疫情沖擊之下，經濟基本面波動甚至短期下行已成定局，房地產不可能獨善其身，只是這眾所周知的基本面之下，可能還有一個情緒面值得地產人去思考，究竟什么樣的城市才是買房人的首選，也是地產企業的首選。（本文首發鈦媒體）

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責任編輯：張海營