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　　原標題：首開股份密集轉讓項目股權 來源：地產K線

　　文 | 地產K線 林振興

　　融資“入冬”，房企掛牌出讓項目股權并非新鮮事，但轉讓子公司1%股權的做法卻不多見。

　　9月29日，據北交所披露，首開股份（SH.600376）擬轉讓蘇州合本投資管理有限公司（簡稱“蘇州合本”）50%股權，底價待定。同日，它一并掛牌出售北京首開旭泰房地產開發有限責任公司（簡稱“首開旭泰”）1%股權。

　　兩天前，首開股份還掛牌轉讓北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司51%股權，標的企業資產總計為2.3億元，負債0.7億元，凈利潤8600元，所有者權益1.6億元。

　　首開密集轉讓項目股權，背后的真實意圖是什么？

　　資料顯示，蘇州合本成立于2015年6月，首開和龍湖各持股50%。成立兩個月后，公司競得蘇州獅山街道2015-WG-14號地塊，打造龍湖首開獅山原著項目，該項目日前僅有少量房源在售。截至8月31日，公司總資產達6.3億元，負債總計3.6億元，營業利潤9360萬元。

　　另一家掛牌公司是首開旭泰，成立于2003年8月，注冊資本27億元，在股權結構中，首開股份占51%，龍湖子公司成都佳遜投資占49%。截止8月底，營業收入0元，凈利潤-0.09萬元，資產總計491618.19萬元，負債總計221614.54萬元。

　　巧合的是，兩家公司都是首開與龍湖共同持有。李巖曾透露，“龍湖是首開的好朋友之一，也正是得益于合作，首開拿到了不少好的項目，進入新的城市，實現戰略調整。”截止8月底，雙方合作共計32個項目，543萬方規模。

　　鐘情于合作開發的首開股份，還樂于適當降低權益比例。半年報顯示，首開股份25個房地產儲備項目中，合作開發項目18個，其中9個項目權益占比低于50%。

　　此次首開僅轉讓1%的股權，在交易所也較為罕見。轉讓后，首開股份在首開旭泰的股份占比為50%，由控股關系變成聯營關系，其究竟在打什么算盤？

　　在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，“地產企業項目公司的負債都很大，而國企又要求降負債率。首開此舉通過把子公司由控股需要并表，變成聯營不并表，等于母公司對報表作了外科手術，把子公司的大額負債轉移到表外。”

　　身為“京城地產一哥”的首開股份，在去年正式邁入千億陣營，然而凈負債率遠高于行業均值。作為國企，它又有很強的降負債壓力，這也是新晉掌舵者李巖不得不需要面對的棘手難題。

　　2019年半年報顯示，首開股份資產負債率為81.4%，同比增加0.61個百分點；凈負債率達184.2%，比2018年上升22.8個百分點。此外，截至2019年6月底，首開股份在手現金236.33億元，短期債務為311.08億元，長期債務為934.02億元。

　　對此，首開股份在其公告中坦承，公司凈負債率在行業內屬于較高水平，改善資產負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。

　　李巖也曾公開表示，“首開一直看重降負債，也采取了很多的措施降負債。”其中，永續債就被當作救兵搬了出來。截止6月底，首開股份尚有49.85億的永續債，其永續債規模在A股的上市房企中，可與在港上市的恒大碧桂園們相比肩。

　　由于永續債被計入權益工具而不是負債，這為房企在進行高額融資的同時“躲避”了負債率被拉高的風險，但其本質上還是一種債券，自然會帶來一定的財務壓力。另一方面，由于其利息支出成本較高，也會稀釋企業利潤。

　　雖然李巖對首開股份的債務結構、資金安全非常自信，但經營性現金流似乎又暴露出了首開的又一短板。截至今年6月底，首開股份經營性現金流為-57.6億元，同比下降了128.6%。

　　面對資金緊張和債務壓力，首開股份不得不通過各種渠道融資。上半年，首開股份累計新增融資272億元，其中銀行貸款88億元，信托貸款62億元，債權融資計劃22 億元，公司債20億元，中期票據55億元，短期票據15億元，應付賬款保理（ABS）10億元，累計歸還各類籌資183億元。當期凈增融資規模89億元。

　　8月份，首開在兩日內與平安銀行、交通銀行、北京農商銀行及工商銀行簽署了戰略合作協議，獲取授信額度1200億元。

　　在降負債和頻繁融資的背景下，2019年首開股份的業績也并不理想，前8月的簽約金額587.23億元，目標完成率不及六成。李巖1021億的目標在年底能否實現？

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責任編輯：常福強