在房企的眾多財務指標中，預收賬款的多少直接與其未來業績掛鉤。從已公布半年報的房企來看，與去年同期相比，上市房企的預收賬款數據普遍增長。

　　⊙記者 張良 ○編輯 邱江

　　A股上市公司半年報披露進入高峰期，截至8月23日，已有超過30家A股房企公布了2019年半年報。從目前已披露的房企半年報數據來看，2019年上半年，隨著房地產行業集中度的進一步提高，大多數規模房企業績穩中有增，土地投拓更趨謹慎并向一二線城市回歸；在融資環境趨緊的市況下，房企紛紛抓銷售促回款，同時積極調整財務結構降負債。一大批房企正主動或被動地從粗放式發展轉向高質量發展。

　　業績總體超預期

　　8月23日晚間，新城控股發布2019年半年報。報告期內，公司實現營業收入170.64億元，同比增長8.29%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤25.92億元，同比增長2.13%。銷售方面，上半年公司實現銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%；實現銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%。

　　此前一天，融創中國發布2019年中期業績。報告期內，融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%；實現收入768.4億元，同比增長64.9%；凈利潤102.9億元，同比增長61.7%。

　　新城控股、融創中國作為房地產行業前十強企業，其亮眼業績是上半年房企業績表現的一個縮影。有業內人士用“超預期”概括了對房企上半年整體業績表現的直觀感受。

　　以龍頭房企萬科為例，2019年上半年實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%，其中來自房地產業務的結算收入占比達95.5%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。銷售業績方面，上半年萬科實現銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別增長5.6%和9.6%。

　　金科股份2019年上半年的表現更為亮麗。上半年，金科股份實現營業收入261.05億元，同比增長68%；實現凈利潤31.67億元，同比增長近300%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.90億元，同比增長289%。

　　克而瑞研究中心研究員房玲認為，房企的營收是根據交付來結算的，一般有兩年左右的周期。由于前兩年房企的銷售增長比較快，兌現到當期的結算收入增長比較顯著，導致今年上半年大部分房企的營收和利潤規模都有不錯的增長。

　　拿地方面，不少房企開始回歸一二線，在半年報中強調公司持續加大在一二線城市的投拓力度。

　　不過，值得注意的是，5月份銀保監會發布23號文，令一些房企對土地市場的態度更趨謹慎。融創中國董事會主席孫宏斌22日在公司中期業績會上表示，公司自今年5月份起已基本停止在公開市場拿地。旭輝集團董事長林中也表示，下半年會減慢進入新城市，優先聚焦深耕已有城市。

　　狠抓銷售積極回款

　　今年上半年，部分熱點城市出現了難得的“小陽春”行情，但隨著各地陸續調控加碼，市場明顯降溫，房企融資政策也逐步收緊。

　　今年5月，銀保監會23號文件進一步規范銀行及非銀金融機構，信托監管更為嚴格；7月初，銀保監會又對多家信托公司進行約談；7月12日，國家發改委下發通知，對房企的境外發債進行規范，限定房企海外發債只能用于置換一年內到期的債務。

　　因時而動，大部分房企嚴控債務規模與資金成本，提高資金使用效率，不斷優化債務結構。比如陽光城，上半年在資產規模新增、優質土儲增加等前提條件下，公司有效降低資產負債率至83.58%，降低有息資產負債率至38.84%，降低凈負債率至145.13%，分別較2018年底減少0.85個、4個和37.09個百分點，平均融資成本7.72%，比2018年年底優化22個基點。

　　又如萬科，截至6月末持有貨幣資金1438.7億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元；凈負債率為35.04%，繼續保持行業低位。保利地產則堅持強化現金管控，上半年累計實現銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。截至報告期末，公司凈負債率為76.64%，較年初降低3.92個百分點。

　　房企進一步加速出貨，積極促進回款。7月底，網上曝出某地產公司的一份內部文件——《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，其中明確提出“必須全體動員、堅持全民營銷，加強促銷力度，以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化”。陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌也提出要把營銷工作放在首位，重點攻堅三季度。

　　萬科執行副總裁、首席運營官張旭則在公司業績會上表示，萬科把“每天都是賣樓的好日子”當成經營策略，堅持積極銷售、積極回款，做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。

　　預收賬款鎖定未來業績

　　在房企的眾多財務指標中，預收賬款的多少直接與其未來業績掛鉤。從已公布半年報的房企來看，與去年同期相比，上市房企的預收賬款數據普遍增長。其中，金融街的預收賬款增幅最大，截至報告期末，金融街的預收賬款金額為163.85億元，同比增長63.22%。此外，金科股份的預收賬款為939.88億元，同比增長48.24%。

　　如果拉長時間周期，完全可以從房企預收賬款規模的變化看出房企的成長性。仍然以金科股份為例，據Wind統計，自2014年末至2018年末，金科股份的預收賬款分別為224億元、266億元、263億元、429億元、763億元。隨著預收賬款的快速增長，金科股份的銷售業績呈現出爆發式增長，并于2018年成功躋身千億房企行列。

　　從毛利率來看，已公布半年報的上市房企毛利率絕大部分都有改善，同比增幅比較顯著的房企包括渝開發、保利地產、合肥城建、金科股份、蘇寧環球、陸家嘴等公司，其中蘇寧環球的毛利率由上年同期的56.79%提升至68.42%。

　　相比于毛利率，凈利率更能直接反映企業創造利潤的效率，是考察企業盈利能力的重要指標。據Wind統計，已公布半年報的房企凈利率普遍位于10%至30%之間，其中蘇寧環球、萬通地產、陸家嘴的凈利率相對較高。

　　大資金依然偏愛地產股

　　從上市房企的十大股東榜來看，險資、香港中央結算有限公司、中央匯金資產管理有限責任公司、全國社保基金、中國證券金融股份有限公司等機構均偏愛房地產企業。

　　據不完全統計，國內排名前20的房企股東榜中絕大多數都有險資的身影。2018年7月10日，華夏幸福發布公告稱，公司控股股東華夏幸福基業控股股份公司擬以協議轉讓的方式向平安系轉讓19.70%股權。而根據華夏幸福2019年半年報，截至2019年6月底，平安系在華夏幸福十大股東榜中占據三席，合計持股已達公司總股本的25.11%。

　　不僅如此，2019年8月16日，華夏幸福公告披露，公司擬以58.3億元向平安人壽轉讓北京物盛科技有限公司100%股權及相關債權，由平安人壽持有資產，華夏幸福則進行管理開發。對此，華夏幸福表示，這是公司首次嘗試在傳統重資產模式的基礎上，采用資產管理輸出的輕資產模式開拓商業辦公不動產的新領域。此次交易，對公司盤活存量資產，優化公司資產負債結構，尋找新的增長點具有重要意義。

　　此外，中國金茂于2019年7月26日發布公告稱，平安通過配售及有條件認購，買入公司15.20%股份，成為公司第二大股東。

責任編輯：曹婕