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　　方超，張玉，劉頌輝

　　一直以品質(zhì)房企著稱的綠城中國(guó)控股有限公司（03900.HK，以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）開(kāi)年首秀并不出彩。

　　日前，綠城中國(guó)公布2019年1月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，公司累計(jì)取得總合同銷售面積約37萬(wàn)平方米，同比下滑26%；總合同銷售金額約人民幣 67億元，同比下滑23%。

　　值得注意的是，就在1月份營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)公布前幾天，綠城中國(guó)宣布，在“11+5”輕重布局基礎(chǔ)上，優(yōu)化調(diào)整組織架構(gòu)，主要是將原本的16家子公司整合縮減為11家，由“11+5”調(diào)整為“8+3”，集團(tuán)內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整為“7+4”，在集團(tuán)7大中心外，新成立特色房產(chǎn)事業(yè)部等4個(gè)事業(yè)部。這是綠城中國(guó)半年內(nèi)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行的第二次調(diào)整。

　　而幾乎同時(shí)，綠城中國(guó)一周內(nèi)先后發(fā)布兩次融資公告，共計(jì)籌資5億美元，所得款項(xiàng)凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及用作一般公司運(yùn)營(yíng)資金。

　　而在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這或許透露出，在大本營(yíng)杭州接連失守后，綠城中國(guó)對(duì)于規(guī)模和業(yè)績(jī)的某種焦慮。

　　綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人日前回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪表示：銷售額的變化，一方面與行業(yè)大環(huán)境的變化有關(guān)，限購(gòu)、限售等政策的影響；另一方面，也與公司的供貨節(jié)奏有關(guān)，部分項(xiàng)目的入市時(shí)間推遲。

　　半年內(nèi)兩度調(diào)整組織架構(gòu)

　　對(duì)于此次組織架構(gòu)調(diào)整，綠城中國(guó)稱，此系“以問(wèn)題和發(fā)展為導(dǎo)向適時(shí)調(diào)整公司的生產(chǎn)關(guān)系”、“公司走在發(fā)展的道路上，就不可能一成不變，‘變則通，通則達(dá)’，今天的改革并不是終止，隨著未來(lái)發(fā)展局勢(shì)的不斷變化，改革將永遠(yuǎn)在路上”。

　　事實(shí)上，半年前，綠城中國(guó)就對(duì)組織架構(gòu)曾進(jìn)行了“大刀闊斧”的改革。

　　根據(jù)綠城官網(wǎng)2018年7月28日發(fā)布的聲明，綠城中國(guó)組織架構(gòu)從“一體五翼”調(diào)整為“輕重并舉”。

　　2018年8月2日，綠城中國(guó)公告稱，公司收到曹舟南主動(dòng)請(qǐng)辭公司執(zhí)行董事、行政總裁職務(wù)信函。曹舟南辭任后，仍將繼續(xù)負(fù)責(zé)公司其他重要新業(yè)務(wù)管理工作，致力于全新業(yè)務(wù)領(lǐng)域開(kāi)拓。中交系派入集團(tuán)的張亞?wèn)|擔(dān)任綠城新掌門(mén)人。

　　事實(shí)上，隨著2018年中的架構(gòu)大調(diào)整，曹舟南也于2018年11月出任浙江藍(lán)綠雙城建設(shè)有限公司并兼法定代表人。企查查信息顯示，浙江藍(lán)綠雙城建設(shè)有限公司成立日期為2018年11月1日，并在2019年1月16日變更為浙江藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)綠雙城”）。公司大股東為杭州綠芯企業(yè)管理有限公司，而后者為曹舟南100%控股，即藍(lán)綠雙城實(shí)際控制人為曹舟南。

　　隨著2019年1月末綠城中國(guó)組織架構(gòu)再次調(diào)整，外界猜測(cè)，此舉系中交系逐步收權(quán)，老綠城人被降級(jí)。

　　綠城中國(guó)對(duì)于外界的猜測(cè)予以否認(rèn)。公司方面回應(yīng)表示：“是正常的組織架構(gòu)調(diào)整。調(diào)整方案是亞?wèn)|總多次請(qǐng)示宋總意見(jiàn)，最后才敲定的。8大子公司一把手基本是原班人馬，產(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)線、品牌營(yíng)銷等，都是原綠城的核心班底，一些老綠城人更是被委以重任。”

　　針對(duì)綠城中國(guó)架構(gòu)調(diào)整，億翰智庫(kù)首席分析師張化東表示，“綠城中國(guó)的組織架構(gòu)調(diào)整，使整個(gè)公司更加扁平化，從而使得決策更加集中。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉直言，管理體系的變化必然也會(huì)引起人事變動(dòng)。原有管理體系和新的管理體系之間的矛盾也必然會(huì)引起相關(guān)變化。在這種情況下，效率低下或者不符合新的管理方式及體系的人員就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的流動(dòng)。

　　再度失守杭州大本營(yíng)

　　組織架構(gòu)調(diào)整、管理層動(dòng)蕩的背后，難掩綠城對(duì)業(yè)績(jī)和規(guī)模的焦慮。

　　據(jù)綠城中國(guó)1月7日晚發(fā)布的公告，截至2018年末，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約812萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約1564億元，同比2017年的1463億元增長(zhǎng)僅為6.9%，低于2017年28.4%的增速。

　　根據(jù)克而瑞房企銷售額排行榜的數(shù)據(jù)，綠城中國(guó)2018年流量金額由2017年第11名下降至第17名。

　　綠城中國(guó)近年來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徱搀w現(xiàn)在對(duì)大本營(yíng)杭州的失守。媒體數(shù)據(jù)顯示，2014~2016年，綠城中國(guó)連續(xù)3年蟬聯(lián)杭州樓市銷冠。數(shù)據(jù)顯示，2015~2017年，綠城中國(guó)的合約銷售額分別為723億元、1139億元、1463億元，年均保持超過(guò)20%的增幅。

　　不過(guò)，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷收緊，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究日前發(fā)布的《2017年度杭州房企銷售金額排行榜》，綠城中國(guó)以143.62億元的權(quán)益金額位居第三位，排在前兩位的分別是萬(wàn)科和融創(chuàng)。

　　值得注意的是，盡管根據(jù)克而瑞《2018年度大浙江房企排行榜》，綠城中國(guó)以579.33億元的操盤(pán)金額位列第一。不過(guò)據(jù)透明售房研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年綠城中國(guó)的總成交金額僅為197.59億元，位居第四位。排在前三位的分別是杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司、融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司。從總成交金額來(lái)看，濱江房地產(chǎn)業(yè)績(jī)高出綠城中國(guó)100多億元。

　　“綠城中國(guó)銷售額還是增長(zhǎng)的。放緩原因是多方面原因造成的，綠城中國(guó)銷售的是相對(duì)偏高端的產(chǎn)品，而這種產(chǎn)品對(duì)于市場(chǎng)比較敏感，業(yè)績(jī)放緩是對(duì)市場(chǎng)的正常回應(yīng)。”張化東分析指出。

　　張宏偉直言，杭州市場(chǎng)土地價(jià)格的波動(dòng)比較大，2012年、2013年，綠城中國(guó)實(shí)際上也是拿了一些高價(jià)地。但后來(lái)因?yàn)橹薪幌颠M(jìn)來(lái)了，綠城中國(guó)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，其高價(jià)地也不是很多，所以說(shuō)其排名會(huì)有所下降。

　　根據(jù)好地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年杭州地鐵集團(tuán)以拿地金額138.3億元，建筑面積78.2萬(wàn)平方米名列第一，而綠城中國(guó)僅以收儲(chǔ)2宗地塊，拿地金額59.8億元，建筑面積18.6萬(wàn)平方米位列第七，相差較大。

　　“綠城中國(guó)雖起步于杭州，但是一家面向全國(guó)發(fā)展的房企，業(yè)務(wù)布局并不局限于杭州市場(chǎng)”，對(duì)于后續(xù)在杭州發(fā)展的規(guī)劃，綠城中國(guó)方面回應(yīng)稱“一直很重視杭州市場(chǎng)，只要有合適的項(xiàng)目，仍會(huì)積極爭(zhēng)取”。

　　債務(wù)超2000億元

　　現(xiàn)金流也是綠城中國(guó)目前面臨的一大難題。

　　根據(jù)綠城中國(guó)此前發(fā)布的2018年半年度報(bào)告，截至2018年6月，公司資產(chǎn)總額2573.94億元，負(fù)債總額2051.51億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%。其中，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.1%，環(huán)比去年底有所提升。2015~2017年，綠城中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.63%、76.84%及80.16%。

　　此外，截至2018年6月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-77.81億元。2015~2017年，綠城中國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為7.26億元、34.5億元、-150.83億元。

　　高負(fù)債下綠城中國(guó)加快了融資頻率。公告顯示，1月26日，綠城中國(guó)發(fā)布關(guān)于發(fā)行4億美元有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)的公告，利率為5.58%；1月29日又表示發(fā)行1億美元有擔(dān)保之優(yōu)先永續(xù)票據(jù)，利率為5.17%。

　　對(duì)于現(xiàn)金流及負(fù)債相關(guān)問(wèn)題，綠城中國(guó)回復(fù)本報(bào)記者采訪稱，凈資產(chǎn)負(fù)債率從2017年12月的46.4%升至2018年中的55.1%是適度增長(zhǎng)，只要控制在70%以內(nèi)都較為合理、健康，且可以確保公司持續(xù)、安全發(fā)展。目前綠城中國(guó)的現(xiàn)金儲(chǔ)備也遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，所以總體來(lái)看綠城中國(guó)的發(fā)展并不會(huì)受太大資金壓力的影響。

　　事實(shí)上，近年來(lái)，綠城中國(guó)也在不斷開(kāi)拓新業(yè)務(wù)空間。

　　根據(jù)綠城中國(guó)官方微信公眾號(hào)信息，2018年12月17日，綠城中國(guó)宣布斥資人民幣27.18億元購(gòu)買百年人壽9億股股份，交易完成后，綠城中國(guó)將持有百年人壽11.55%的股份。

　　在名為《綠城中國(guó)投資壽險(xiǎn)公司，加速金融布局》的文章中，綠城中國(guó)方面表示： “此次股權(quán)投資標(biāo)志著綠城中國(guó)‘地產(chǎn)金融化’發(fā)展戰(zhàn)略的深化，同時(shí)助力公司進(jìn)一步布局打造‘理想生活綜合服務(wù)商’第一品牌。”

　　張化東表示，綠城中國(guó)收購(gòu)百年人壽的這個(gè)股權(quán)，只是一個(gè)多元化轉(zhuǎn)型的嘗試，還談不到地產(chǎn)加保險(xiǎn)，談不到并駕齊驅(qū)的態(tài)勢(shì)，公司業(yè)務(wù)主要還是以地產(chǎn)為主。

　　“綠城中國(guó)的業(yè)主基本上都是高凈值人群，他們具有比較強(qiáng)的購(gòu)買保險(xiǎn)的欲望。其次，地產(chǎn)和保險(xiǎn)應(yīng)該也有很多關(guān)聯(lián)性，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在某些方面也可以成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較好的融資渠道。另外，綠城中國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所布局，保險(xiǎn)和養(yǎng)老項(xiàng)目在發(fā)展中可以進(jìn)行一定的協(xié)同和融合。”張宏偉表示。

責(zé)任編輯：張國(guó)帥