2018中國樓市：看漲還是看跌？房價微漲或是大概率

　　對于人們最關心的房價，看漲者有，看跌者也有。不過持“微漲”觀點者更眾。中金公司、天風證券、東北證券、中投證券等多家券商機構更是一致認為，2018年房價在全國范圍內將有所上漲，但幅度不會大。

　　文|《小康》記者 劉彥華

　　限購、限貸、限價、限商、限售……經過一系列調控洗禮，2017年的中國樓市發生趨勢性變化，從喧囂逐漸回歸平穩，“房住不炒”的提法越來越深入人心。進入2018年，起落轉折的中國樓市又將走向何方？

　　政策微調≠全面松綁

　　2018年開年以來，多個城市房地產調控政策相繼微調，引發市場關注。

　　1月5日，蘭州市住房保障和房產管理局發布公告稱，針對蘭州市房地產市場發展的實際情況，對蘭州市房地產市場區域性限購政策進行調整，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策，同時規定城關區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

　　緊接著，南京針對高層次人才松綁限購，出于打造具有全球影響力的創新名城，出臺創新10條，為了廣攬天下英才調整人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，以及持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。

　　余音未落，廈門也加入了政策微調的行業，表示今年實行樓市差別化調控，滿足首套剛需，支持改善需求等。

　　中國樓市是個名副其實的政策市，自2016年9月30日以來，樓市調控層層加碼，據不完全統計，僅2017年，全國近110個城市與部門（縣級以上）發布的樓市調控政策次數多達270次以上。

　　為什么此時會出現政策調整？對市場的影響如何？中原地產首席分析師張大偉表示，從房地產市場的基本面看，調控政策調整的城市，主要有兩個特點：一是2017年土地市場收入明顯降低，市場庫存明顯分化，特別是蘭州，主城區無房可買，郊區供應量大；二是房價從統計數據看，已經有所平穩，在限價下，市場價格同比降低，但前期大量的高價盤已經簽約未備案，或者高地價項目預售價監管導致虧損無法入市。

　　基于此，張大偉分析認為，接下來具備下述幾個特征的城市，均有調整政策的可能：

　　首先是房價出現了明顯同比下調的城市。包括合肥、天津等，這些城市將是限價政策調整的主要區域。從市場走勢看，信貸不變的情況下，調整部分政策對于市場不會有太大負面影響。這次熱點城市中，很多限價政策過于嚴格，使其存在大量的已經簽約未備案的項目。

　　其次是土地市場成交明顯下調的城市。部分城市2017年出現了成交額下調，從調控角度看，土地成交高位的城市，沒有放松調控的可能性，比如北京。目前看，2018年土地市場很可能繼續刷新2017年的歷史紀錄，預計調控政策很難有松綁的可能性。

　　再次是2015—2016年成交了過多高地價的城市。高地價地塊入市，其售價不可能與普遍地塊制定同樣的售價，預計高地價樓盤的限價會有所松動。

　　第四類是部分三四線及縣城城市。張大偉認為，在房價出現波動的情況下，調控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經不存在。2018年，三四線城市市場反而風險比較大，而一二線城市因為2017年全面平穩，反而值得大家關注。

　　不過，張大偉強調，政策調整不等于全面放松。在他看來，2017年房地產市場調控最成功的地方是，在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產市場依然維持向前推動的經濟活力，2018年，調控的方向也肯定是依然維持這個發展趨勢。

　　“中央明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，房子的定位實際上發生了改變，因此，未來所有和房地產相關的政策和制度都應該緊緊圍繞這個新的定位。”社科院金融所研究員尹中立對個別城市樓市政策微調持相同觀點，認為在這種住房制度的導向下，不存在所謂房地產調控放松的預期，市場在一定程度上誤讀了近期政策的微調。

　　房價微漲或是大概率

　　回顧2017年，在一線及重點二線城市受嚴控之時，弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲，支撐著全國樓市總體“余溫”尚存，致全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標保持正增長。

　　上海易居研究院報告顯示，按城市層級來看，2017年1—11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴格的預售審批制度導致新盤供應量較小，次因是嚴厲的調控政策抑制了部分購房需求。此外，二線城市的成交也出現明顯下降，也是受到嚴厲的樓市調控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購房政策相對寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關。

　　由于限購的實施以及大城市房價高企，很多購房者無法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購房者，已獲得一二線城市的購房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。

　　不過，不少購房者表示擔憂，三四線城市這輪樓市上漲，在2018年是否具有可持續性？

　　對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，三四線樓市大部分是自住需求占主導，2011—2015年期間房價沒怎么漲，積蓄了部分購房需求，這次是隨著全國樓市政策相對寬松后的一次釋放。但東部少數大都市圈，比如環京、環滬，環深，因為投資投機者較多，價格漲幅較大，存在一定的泡沫，未來調整時間會較長。

　　國泰君安則發布研報稱，三四線城市2017年的火爆，是經由拆遷（棚改貨幣化安置）的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應”的一次性刺激，短期內能推動房價和銷量的上漲。但長期看，由于缺乏產業和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲后，需求也在一定程度上被抑制。

　　中金公司對2018年三四線城市樓市表現同樣持謹慎態度，在其發布的《日升月沉，斗轉星移》研報中明確指出，一二線和三四線城市銷售走勢料將逆轉，形成“剪刀差”，一二線城市銷售面積預計將由前期15%左右同比跌幅持續反彈，并于2018年一季度轉為10%左右正增長，隨后增速波動走高，全年預計將達15%。而三四線城市銷售面積預計將自前期20%以上同比增速持續回落，于2018年初出現10%左右同比下跌，下半年跌幅雖可能受基數影響略微收窄，但仍將遠弱于一二線城市，預計全年下跌0—5%。

　　對于人們最關心的房價，看漲者有，看跌者也有。不過持“微漲”觀點者更眾。中金公司、天風證券、東北證券、中投證券等多家券商機構更是一致認為，2018年房價在全國范圍內將有所上漲，但幅度不會大。

　　租售并舉或可期

　　2017年是中國樓市進入新時代的轉折之年，以“房住不炒”為導向的房地產調控讓市場加速分化，以“租購并舉”為核心的住房體系深刻地改變了行業的運行邏輯。

　　目前，“租購并舉”正在大力推進，在全國各地全面開花，比如山東、江西、廣州等地陸續推出“租售同權”落地政策；超過12個省份50個以上的城市都發布了與住房租賃相關的政策內容；杭州、北京、成都、廣州、武漢等城市陸續推出住房租賃交易服務平臺。

　　與此同時，在企業方面，建行、中信、中行等多家金融機構涉足租賃，幫助開發運營方和租賃方緩解資金壓力；騰訊、阿里巴巴、58同城等互聯網企業承建住房租賃交易服務平臺，為租房提供升級的渠道服務；房地產領域開發商、中介服務商、商業運營商也憑借既有優勢加碼長租業務，豐富各類長租形態，滿足不同人群的租賃細化需求……

　　不可否認，在“租購并舉”的號召下，租賃市場正在從多維度進行完善，并從多個角度滿足消費者的租賃需求，挖掘與激發其租房訴求。但“租”是否真的能與“購”并舉？“租購并舉”又真的能解決中國的住房問題嗎？無論是切身體驗，還是實際經歷，消費者依然有這樣的疑問。

　　對此，一向以“樓市大炮”著稱的原華遠集團董事長任志強在1月9日參加公開活動時給出了這樣的回答：“租的是使用權，買的是產權，這兩個東西怎么能一樣呢？”據他分析，只有一個城市擁有大量的外來人口才需要“租”，而這樣的城市在中國大概不超過20個，并且按照美國前10個城市對比，大約需要50%的租房量，但是即便是在北京，目前大約也只有20%的房子用于出租，然而市場上大約有36%的人需要租房，二者之間存在巨大缺口。如何解決這一問題，在他看來，不靠私人住房補充和建立租賃市場，中國的租賃是解決不了問題的。“所以，第一，房子是用來住的；第二，房子不是用來炒的；第三，房子是用來投資的。如果沒有第三點，租賃住房從哪兒來？沒人投資的話，哪兒來的租賃住房？”

　　此外，人們對“租購并舉”疑慮重重，還有兩方面原因，一是租房市場普遍存在的一些“亂象”，比如房源質量差、中介良莠不齊、安全隱患較大等，無一不讓人對租房居住心懷顧慮，缺乏安全感。二是各試點城市的租賃政策中均提到了租戶可以享受到的權益包括教育、公共衛生、社會保險等公共服務權益，但要想真正實現這一點，卻非房管部門一己之力可以解決的。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此持樂觀態度，在他看來，“租售同權”，相關部門在制定政策時正在積極關注承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫療、居住安全感等，“同權”做到位，租賃需求自然積極釋放。

　　同時，據嚴躍進分析，一個完美的租賃市場、政策和制度，應該由三大基石組成，除了“租售同權”，還包括信用租房和租金證券化。相應的政策要點也應服務于此類內容。其中在信用租房上，基于移動互聯網、大數據等概念，2018年或針對不同的出租者和承租者提供信用評估，同時也可能基于信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風險，也有助于降低交易成本。而在租金證券化領域，政策制定會更加關注房屋銷售市場和租賃市場的本質區別和差異，積極為企業創造更寬裕的金融環境。他預計，租賃企業發債和房地產信托投資基金產品創新的政策內容會增加。

　　漸行漸近房產稅

　　調控政策是短期效應，解決中國樓市問題根本在于制度建設，房產稅便是其中一個重要環節。

　　日前，財政部部長肖捷在《人民日報》發表《加快建立現代財政制度》一文稱：房地產稅立法、個人所得稅改革、健全地方稅體系改革工作穩步推進。按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

　　此前在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，也將房地產稅法列入預備及研究論證項目。

　　每一次提到房產稅都能引來一場熱議，有房者擔心房產稅會繼房貸之后，成為他們新的稅收負擔，并造成財富流失；無房者也同樣存在焦慮情緒，一方面希望房產稅能重擊目前的高房價，但另一方面卻又被多次“狼來了”的故事所蒙騙，不知房產稅何時能真正到來，更不知效果能否如他們期望般地抑制住目前瘋漲的房價。

　　2018年房產稅是否有望真正落地，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌的回答是，“預計2018年房地產稅有望進入立法程序。”在他看來，與過去兩三年相比，目前整個房地產市場庫存量明顯下行，房地產市場供求關系發生了變化，是正式啟動房地產稅立法程序較為良好的時機。

　　易居企業集團CEO丁祖昱對此持相近意見，他預計，房地產稅最有可能是在四季度出臺，在2019年實施。“中國房地產稅落實下來之后，從某種程度上來看將迎來中國房地產的新一輪的發展，請注意這個詞是發展，別把它解釋成房價的上升。另外房產稅也不會在每個城市都實施，它屬于地稅，不可能每個城市都實施，而是因城施策。”

　　不過，在這個問題上，還有一種觀點，認為房產稅不會這么快落地。任志強便是其中的一個代表人物，他曾揚言可以與丁祖昱賭一把，房產稅不僅2018年出不了，甚至可能更長時間都出不了。

責任編輯：陳永樂