劉曉光

　　樓市強心劑在于信心

　　房地產(chǎn)市場還是有的，但是由于信心不足造成了交易量下降，消費者在觀望、在 持幣待購、在與開發(fā)商和其他消費者博弈，這是很危險的，甚至比沒有市場的情 況更糟糕。

　　中國的房地產(chǎn)是一個比較大的支柱性產(chǎn)業(yè)，占國民生產(chǎn)總值的10%到12%，涉及到千家萬戶。我們對社會的影響大，宏觀調(diào)控對我們的影響也很大。

　　與往年相比，今年房地產(chǎn)行業(yè)的情況主要出現(xiàn)了三個方面的變化。一是資金，政府的收縮性政策造成了普遍的資金鏈緊張；二是交易量，下降了三到四成。這兩個還不是最根本的，我覺得最根本的是信心的問題。

　　現(xiàn)在的情況是，房地產(chǎn)市場還是有的，但是由于信心不足造成了交易量下降，消費者在觀望、在持幣待購、在與開發(fā)商和其他消費者博弈，這是很危險的，甚至比沒有市場的情況更糟糕。

　　這個時候，市場最需要達(dá)成共識。政府、開發(fā)商、投資者、消費者，大家應(yīng)當(dāng)共同保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，不要讓它大起大落。維持一個穩(wěn)定的局面，對各方都是有利的。

　　就首創(chuàng)而言，我們今年面臨的問題與其他同行大同小異：交易量下降了、再投資的能力減弱了、不能去拿土地了，有些項目要放慢速度了……拿開盤來說，以前我們都是300套以上的賣，現(xiàn)在的交易量只有幾十套。當(dāng)然，降價是一種辦法，但降到一定程度，就沒用了，歸根結(jié)底還是信心問題。這時候，我們能做的只有放慢速度，比如原來可能同時開七八棟樓，現(xiàn)在只開3個。

　　公司內(nèi)部也作了一些調(diào)整。首先是結(jié)構(gòu)分析，分析各個地區(qū)的交易量。在那些交易量好的地方，加快開發(fā)速度；交易量不足的地方，放緩速度。其次，追求更好的性價比，盡量讓價格與價值相符。我們會看一下，這個樓盤合理的成本是多少？合理的利潤率是多少？一般來說，凈資產(chǎn)收益率不能低于15%，然后算出一個差不多的價格，達(dá)到這個價格就可以賣了。還有就是適當(dāng)?shù)乜刂乒?jié)奏，拿地節(jié)奏、投資節(jié)奏、開工節(jié)奏都要控制。

　　當(dāng)然，銷售速度也很重要。加快銷售速度的方法，無非就是加大品牌宣傳力度、提高產(chǎn)品質(zhì)量、堅持市場化定價。我們今年下了更多的功夫在產(chǎn)品質(zhì)量上，從設(shè)計理念、居住品質(zhì)等方面做到精品化。

　　在融資方面，有兩個渠道，一個是上市，一個是發(fā)債。這兩樣我們都報了，正在等待審批。現(xiàn)在公司賬上的資金大概有19億，不算少，不過要圍繞大量的土地儲備、再開發(fā)，可能還需要更多的資金。

　　今年這種情況，其實在去年6月左右就已經(jīng)開始有信號，但沒那么明顯，到了10月后，越來越明顯。直到今年9月，情況稍微有點兒好轉(zhuǎn)。我本來以為，三四個月后應(yīng)該就能全面回暖了，事實上，9月國內(nèi)房地產(chǎn)市場確實有回暖的跡象。但沒想到的是，美國出現(xiàn)了金融危機，這雖然對中國市場的需求沒有實質(zhì)影響，但對消費者信心影響很大。現(xiàn)在我已經(jīng)不敢說幾個月之后能回暖了。

　　不過，我始終相信，中國的房地產(chǎn)市場前景還是不成問題的。我們和美國不一樣。美國的城市化進程基本已經(jīng)完成，有錢人早就買了房子，沒錢的人在這波次貸風(fēng)暴中接受了教訓(xùn)，他們的房地產(chǎn)市場的需求基本飽和了。但在中國，城市化進程才剛剛開始，房屋私有化的歷史不到20年；每年有很多人進城，對房子的需求量很大；很多基本有能力買房的人還沒買；而且，咱們的按揭制度很嚴(yán)格，首付比例很高。這些因素保證了中國不會重蹈美國的覆轍。

　　機會隨時都有，即使在今天整個行業(yè)都如此困難的情況下。關(guān)鍵在于，你要能在競爭中保持相對優(yōu)勢。現(xiàn)在大家都資金困難，不拿地了，甚至有些好項目也做不下去了，要吐出來，如果你能未雨綢繆，始終保持一個相對較好的資金鏈，這時候你就可以去拿地，去拿別人吐出來的好項目，成本肯定比市場繁榮的時候要低得多。

　　(2008天津夏季達(dá)沃斯•新領(lǐng)軍者年會現(xiàn)場報道 文|本刊記者 羅影)

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財經(jīng)新評談欄目，歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。