出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　本周一，深圳華僑城股份有限公司（下文簡稱“華僑城A”）發布了2023年截止9月份的經營數據。其中房地產行業累計簽約面積和合同銷售金額同比分別下降23%和26%；旅游行業接待游客數量同比增長55%。從中期報告來看，房地產行業收入增長但毛利較去年同期下降；旅游綜合行業盡管客流量增長幅度較大，收入和毛利率均有所下降。

　　存貨減值超百億遭深交所問詢 開發產品較去年同期有所增長

　　今年4月份，華僑城A收到深交所對2022年年報關于收入確認、凈利潤、存貨跌價準備、關聯交易等11個問題的問詢函。其中其計提存貨跌價準備由2021年的12.57億元大幅增長到2022年的115.07億元尤為引起關注。而在5月20日正式回復前，公司公告總會計師馮文紅因工作調動原因離職。

　　在問詢函回復中，針對存貨跌價準備問題，公司表示2022年存貨減值項目共36個，回復中列舉了6個項目作為參考，這些項目狀態大多數為在建或部分在建。對于存貨可變現減值的評估，公司主要用到周邊競品的價格進行測算，表示重要假設及關鍵參數的選取標準及依據與2021年相比不存在較大變化。在舉例中，華僑城A并沒有使用到以自身已開售樓盤的售價為測算基礎的案例?？紤]到品牌效應等難以準確量化且對價格有影響的因素，在適合的項目比如已開售樓盤中，公司是否有用到合同價格或意向書價格來確定存貨的可變現凈值有待進一步考證。

　　存貨跌價準備對利潤表同樣有著影響。2022年公司大幅的減值使得其凈利潤在20年中首次出現凈利潤為負值的情況，且虧損規模達到-127.67億元，同比降幅達到約278.51%。截至2023年上半年末，公司的凈利潤依然處于負值，為-13.80億元。

　　收到華僑城A的回復后，深交所于今年7月份發布行政監管措施決定書。其中對于資產減值部分，深交所做出以下判斷：以前年度未充分評估部分存貨、在建工程、固定資產等資產存在的減值跡象，導致資產減值準備計提不及時、不充分；部分項目不同報告期未保持會計估計的一致性；部分項目存在存貨跌價準備測算依據不充分。

　　截至今年上半年底，公司開發成本余額為1503億元，較去年同比下降，說明公司在一定程度控制了開發規模或者在建項目的進度；就開發產品來看，上半年余額為555億元，較去年上半年的410億元，同比增長約35.37%，說明公司去存量的壓力依然存在。

　　房地產、文旅雙線發展 或面臨雙重壓力

　　對于公司的房地產業務，公司官網上是這樣介紹的：公司以文旅內涵融入房地產開發，形成了文化旅游、酒店、住宅和商業類地產業務融合發展的獨特優勢。從公司目前正在開發的項目來看，南京歡樂海岸、南昌華僑城象湖文化旅游綜合項目等多個“住宅+商業”的項目，可以看出公司在地產與文娛、旅游兩個行業間構建的內在聯系。

　　根據國家統計局和中國旅游研究院公布的數據，2023年上半年國內旅游總人次23.84億，比上年同期增加9.29億，同比增長63.9%；國內旅游收入（旅游總花費）2.30萬億元，比上年增加1.12萬億元，增長95.9%。而在不考慮通脹和經濟周期的影響下，疫情前2019年上半年內旅游人數達30.8億人次，旅游收入2.78萬億元。不難發現今年旅游行業仍未完全恢復到疫情前水平，但整體在逐步回暖。

　　根據今年半年報及業績披露顯示，1-6月公司旗下文旅企業合計接待游客超 4400 萬人次，較去年同期增長 74% 。到了下半年，參考9月份經營數據計算，第三季度接待游客約2848萬人次，同比增長約33%，增速放緩。

　　從毛利角度來看，上半年由旅游綜合行業產生的毛利率為20.77%，較去年同比下降4.64%。其中上半年公司的旅游細分業務收入為103.06億元，較去年同期下降2.30%；營業成本為81.66億元，較去年同期增長3.78%。游客流量大幅增長，營收和毛利卻不增反降，說明公司在該行業的競爭力和盈利能力出現下滑。

　　究其原因，一方面國內新興的旅游資源不斷出現，對目標消費群體有所分流，比如環球影城、迪士尼等主題公園在北京、上海等地的落地對華僑城A旗下歡樂谷的沖擊，各地新出現的網紅景區和旅游區，以及由于目前全球經濟下行，消費者所發現的一些高性價比小眾的景點等。另一方面，根據中研產業研究院對國內游樂類主題公園行業分析指出，該產業除初期建造投入外，后續包括長期運營、維護等方面投入對現金流要求高。后期的持續投入對公司營運能力也提出了一定要求。

　　在華僑城A旅游業務下行趨勢下，房地產業務也并沒有讓公司放下擔子。前三個季度，華僑城A累計實現合同銷售面積 154.1萬平方米，較上年同期減少23%；合同銷售金額 318.9億元，較上年同期減少26%。上半年公司房地產細分業務收入90.89億元，同比增長56.47%；毛利率為18.22%，較上年同期下降6.20%。

　　從企業融資途徑來看，公司依然以銀行貸款作為主要融資來源，占融資總金額比例接近80%；而債券融資規模為62.6億，占比為4.66%，期末余額較去年同期下降約40%。截至上半年底，公司短期借款和一年內到期的非流動負債合計余額為208.64億元，較去年同期下降3.18億元。同時，上半年公司的貨幣資金余額為442.78億元，較去年同期的499.63億元下降56.85億元。通過估算貨幣資金余額與短期借款和一年內到期的非流動負債合計金額的比例得出，上半年比率為2.12，較去年同期的2.35有所下滑，說明貨幣資金對短期負債的覆蓋率下降。而從整體資本結構來看，Wind數據庫顯示剔除預收賬款后公司的資產負債率為71.52%，未達到“三條紅線”中不超過70%的要求。

　　在目前旅游行業還未完全恢復，房地產行業仍處于下行周期的情況下，公司在兩條賽道上的業績均將承壓。在半年報中，公司表示已經在對運營項目管理進行重組 ，將房地產開發和文旅各細分行業交由對應的公司管理，實現“專業人辦專業事”。而為了穩定市場情緒，展現對華僑城A長期發展的信心，公司的控股股東華僑城集團有限公司承諾自2023年8月24日起6個月內不以任何方式減持其所持有的公司股份。