當潮水退去，才知道誰在裸泳。過去兩年房地產行業的深度調整，考驗著行業里的每一位玩家。

　　有些房企在這個炎熱的夏季再次走向寒冬；也有萬科、中海和中國金茂等穩健型玩家，收獲了增長和盈利，展現出強勁的生命力，實現了健康、可持續發展。

　　中國金茂在8月29日公布的2023年中報顯示，其上半年經受住了市場考驗，是這個行業里少數還能獲得正向盈利的玩家之一，展現出公司的韌性。原本，保持公司的可持續發展，為股東貢獻利潤，是企業經營的題中應有之義。如今，金茂這樣的房企卻成了鳳毛麟角。

　　隨著行業經歷大洗牌，逐漸走向一個全新的發展時期，房企也要在這個全新時期里，找到與過去截然不同的玩法。

　　中國金茂則靠著過去在產品力、城市運營上的長期堅持，形成了自己與其他房企的差異化競爭優勢。這會是中國金茂在房地產行業發展新階段里，得到市場、投資者認可的根基。

　　今年的中報，是房企的一道分水嶺。行業洗凈鉛華之后，中國金茂已然站上主舞臺。

　　復蘇的秘訣

　　開年的小陽春，讓市場對今年的行情本有所期待。沒想到，隨著市場二次探底，房企在銷售上再次遭受考驗。

　　克而瑞數據顯示，8月百強房企操盤銷售額同比降低33.9%，同比降幅較7月進一步擴大。市場仍在探底，尚未企穩。

　　中國金茂則實現了銷售額的逆市增長，提前復蘇，走出寒冬。

　　上半年，中國金茂累計簽約銷售金額860億元，較上年同期增長23%。行業排名也從去年的第12位，再次前進，至TOP11。克而瑞數據則顯示，前8個月，中國金茂全口徑銷售額保持正增長。

　　中國金茂能夠提前復蘇，得益于它上半年在高端改善住宅領域展現出品牌的強勁影響力，以及持續在一二線城市布局，在這些核心城市中具備良好用戶口碑。

　　業績會上，中國金茂管理層透露，公司88%的簽約額由一二線核心城市項目貢獻。包括北京永定中國金茂府、青島嶗山大云谷中國金茂府、上海靜安天悅和橫沔玖境，以及北京望京樾項目，均實現了單盤簽約額超20億元。在上海、青島等城市，中國金茂上半年單城銷售額超50億元，金茂北京半年簽約更是突破百億，達139.1億元。

　　有了這些核心城市、明星項目的加持，中國金茂上半年已然實現全年銷售目標的55%。加上中國金茂下半年還有1600億元的供貨計劃，完成全年1550億元的銷售目標無慮。

　　在銷售額增長的同時，中國金茂明顯對銷售回款率有更強的考核。過去三年，中國金茂銷售回款率逐漸從92%提升至104%，今年上半年，這一數據更是提升至106%，創下歷史新高。銷售回款達909億元。

　　這是中國金茂在逆市當中，通過提升回款水平，增強自己的風險抵御能力。也表明中國金茂的增長，是基于現金流，有質量的增長。

　　公司管理層表示，上半年中國金茂強化了現金流意識。全力銷售去化，快速回流資金，減少資金占用。中國金茂首席財務官喬曉潔表示，中國金茂一直以來財務管理都是以現金流為核心，也能保證整體的現金流安全。

　　“三條紅線”方面，上半年中國金茂相關數據均維持在綠檔水平；一年內到期債務占比僅14%，較去年底下降8個百分點；境外有息負債占比30%，同比下降7個百分點；負債結構也持續優化，存量債務平均久期5.78年。

　　中國金茂依舊保持著穩健的財務基礎，在行業再次經歷考驗之時，守住了安全的底線。

　　向效益要利潤

　　隨著房地產行業回歸民生行業，過去憑借“三高”模式撬動金融紅利的時代已然遠去。行業已然形成共識，房地產的利潤率水平會向社會平均利潤率靠齊。

　　未來的房企的發展，愈發依賴內生增長，而非利用規模躍進式增長，高杠桿來撬動。這是中國金茂的優勢所在。

　　中國金茂抓住行業調整周期帶來的機會，升級“雙輪兩翼”業務戰略，從規模導向轉向效益導向。其本質，是在經營業務、新業務尚未能構成公司主要收入、營利來源的情況下，著力培養這些業務的發展；同時，鞏固地產開發業務的競爭優勢，保持適度規模增長的同時，持續貢獻利潤與現金流。

　　中國金茂總裁陶天海表示，中國金茂一方面要繼續通過提質增效穩住開發基本盤，另一方面將著力把持有、服務和科技打造成公司第二曲線。

　　上半年，中國金茂實現營收269.43億元。其中，持有運營業務收入實現了大幅增長，商業板塊同比增長68%，實現商業收入2.52億元，酒店經營板塊收入10.7億元，同比增長109%。

　　組成“兩翼”業務的服務、科技板塊也表現不錯，金茂服務營收同比增長23%至13.53億元，在管面積增長56%至7098萬平方米，中國金茂旗下也已累計擁有11家國家級高新企業和4家“專精特新”企業。

　　從毛利率水平來看，上半年中國金茂商務租賃及零售商業運營、酒店經營的毛利率分別達到83%、50%，隨著未來這部分業務營收提升，中國金茂的盈利能力也能進一步改善。

　　當然，從眼下來說，房企還在轉型路上，營收、利潤在短期內還要看開發業務。

　　管理層強調，接下來將嚴把利潤指標、優勢團隊操盤，充分提升未來業績。

　　具體來說，中國金茂在開發業務上通過城市、產品聚焦，把中國金茂的城市布局聚焦在15個左右核心一二線城市，以及比較優勢的城市上。產品上則是聚焦改善類產品，以及關注能實現開發和持有聯動的綜合體開發機會。

　　如今，金茂的拳頭產品“府系”即將迭代至3.0，通過近20年科技建筑技術的發展，中國金茂在產品力上的長期打磨、更新迭代，讓它繼續保持自身產品力的優勢，形成與其他房企差異化的競爭優勢。

　　隨著行業回歸初心，回到產品，房企比拼起了產品力；市場也從過去剛需為主，如今轉向改善。中國金茂將從中充分獲益，這已反映到它上半年的銷售上，并且會持續受益。

　　堅守者的勝利

　　中國金茂已然拿到了行業下半場的船票。過去業務上長期、堅定的布局，讓它成為行業都在探索發展新模式的階段中，走在最前列的頭部房企。

　　產品力是中國金茂最明顯的標簽。金茂府成為行業高端住宅的典范，奠定了中國金茂的市場地位。

　　從2010年北京廣渠金茂府、2015年上海大寧金茂府到2019年的深圳龍華金茂府，中國金茂每一次出手，都成為市場上最閃耀的存在。在過去追求規模的時代里，中國金茂能夠保持產品力，并不斷革新產品競爭力，是難能可貴的。

　　這只是中國金茂能力的冰山一角。在住宅業務之外，金茂在十年前就通過整合資源，做起了城市運營。

　　城市運營屬地化特征特別明顯。城市的發展理念、產業政策、城市規劃和產業導入等等，讓市場里能夠真正做好城市運營的玩家很少。通過打造上海金茂北外灘、寧波生命科學城和湖州南太湖智慧之窗等項目，中國金茂則在保持項目個體特征的同時，摸索到了可復制、可推廣的模式。

　　經過十年實際經驗，中國金茂在城市運營領域已經有了領先行業的能力，并形成了明顯優勢的品牌標簽。加上中國金茂得到大股東中化集團的鼎力支持，在資金成本、產業資源上，中國金茂也具備其他央國企很難獲得的大型綜合體開發，城市運營優勢。在城市運營領域，中國金茂已經取得了豐碩的成果。

　　陶天海也表示，在城市運營項目推進過程中，尤其一些政企的互動、產業資源導入，中國中化對中國金茂的支持力度很強。

　　酒店、商業、服務等業務，也在中國金茂過去十年的實踐當中，從曾經配合住宅業務的板塊，變得精品化、品質高端化。

　　隨著公募REITs加速擴容，中國金茂也能夠變得更“輕”。過去十年的長期投入，能夠得以釋放。在持有型物業板塊占比將持續提升的情況下，中國金茂會長期從中受益，盤活存量、提升自身資產運營水平，優化報表。

　　中國金茂的長坡厚雪，滾起了雪球。

　　投資者也需要對此重新定價，不再以過去開發商的估值體系看待中國金茂，而是要以城市運營者的視角來重新審視。這也是行業提質增效的另一層含義。

　　管理層在業績會上表示，中國金茂過去在持有物業上資本運作經驗豐富，資產相對成熟。

　　回顧中國金茂過去的業務布局，可以看到，這是具有足夠業務前瞻性的計劃，也已經有鮮明的企業風格。在房地產摸索新發展模式的情況下，又與行業未來的內涵、方向契合。

　　在全新的發展時代下，誰能率先適應行業的新格局，誰就能最快實現轉型，引領這個時代。中國金茂已然走在了行業前列。眼下，同時具備產品優勢、多元化優勢、經營能力突出的大型房企，也僅有中國金茂等少數玩家了。

　　作為對中國經濟依舊舉足輕重的行業，中國房地產行業也需要在中國金茂等領路人的帶領下，走向一個全新的未來。