出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　5月最后一天，隨著各重要數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布相關(guān)5月及1-5月房地產(chǎn)行業(yè)或主要房企的銷售數(shù)據(jù)，熟悉的“不及預(yù)期”再次符合了預(yù)期。

　　從克而瑞、中指院、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)等機(jī)構(gòu)發(fā)布的5月銷售數(shù)據(jù)交叉印證來看，在4月環(huán)比三月下滑的基礎(chǔ)上，5月再度環(huán)比下滑。年初整個行業(yè)和市場都期待的地產(chǎn)銷售邊際復(fù)蘇僅僅維持了1個季度，二季度又進(jìn)入了邊際下滑的疲軟態(tài)勢。

　　今年地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的故事還講得下去嗎？

百強(qiáng)房企5月業(yè)績環(huán)比降低14.3%

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的5月，其統(tǒng)計(jì)的TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比4月降低14.3%，近年來5月單月業(yè)績環(huán)比4月首度下滑。而4月本已環(huán)比3月下滑14.35%，從3月至5月百強(qiáng)房企的月銷售已下滑26.62%，頹勢已顯而易見。

　　但在去年的低基數(shù)效應(yīng)下，百強(qiáng)房企5月銷售同比仍增長6.7%，單月業(yè)績增幅顯著低于前兩月水平。今年前5個月累計(jì)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%，同比累計(jì)增速有所縮窄。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售額5月同比增長2.8%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后5月環(huán)比下降18.8%，5月數(shù)據(jù)表現(xiàn)較克而瑞更加嚴(yán)峻。今年前5個月TOP100房企累計(jì)銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)指數(shù)顯示，5月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3633億元，同比下降6.8%，環(huán)比下降10.8%，銷售均價(jià)為1.73萬元/平方米，較4月下降0.9%。1-5月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售額19312億元，同比上升3.9%。

資料來源：CRIC

　　實(shí)際上，由于5月假期以及接近半年銷售任務(wù)考核的緣故，往往環(huán)比4月銷售成績表現(xiàn)更好。而今年終端需求的疲軟不僅在地產(chǎn)端，在投資端以及社會零售端也均出現(xiàn)了走低的跡象，無論是經(jīng)濟(jì)增速、CPI、PPI等滯后指標(biāo)，還是PMI、社融的前瞻指標(biāo)，均指向當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)社會需求的疲軟，這更為房地產(chǎn)今年的銷售預(yù)期蒙上了一層陰影。

行業(yè)調(diào)整，房企分化明顯

　　幾家歡喜幾家愁，行業(yè)調(diào)整對于出險(xiǎn)房企來說是煎熬，對于資金來源充裕的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企來說，確實(shí)擴(kuò)大市場份額、提升行業(yè)排名的機(jī)會。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在5月銷售仍環(huán)比增長的房企中，TOP30房企占約70%，顯示出了強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢。其中華潤置地、招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國金茂等房企5月業(yè)績同比增幅均超過50%，這也提升了頭部房企的銷售門檻：

　　1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長33.6%至746.5億元；

　　1-5月TOP20門檻增長11.5%至321.1億元；

　　1-5月TOP30房企的門檻則同比明顯降低13.5%至179.2億元。

　　中指院數(shù)據(jù)，今年前五個月銷售破千億的房企達(dá)到7家，較去年多4家，分別為保利、萬科、中海、華潤、碧桂園、招商蛇口、綠城等，除碧桂園外均為清一色的央國企背景。可見，頭部央國企在今年的行業(yè)調(diào)整中明顯地提升了自身的銷售和市場份額。

　　克而瑞TOP20房企銷售同比數(shù)據(jù)及名次變化，也分化明顯。TOP20房企的排名和銷售同比變化在方向上幾乎完全一致，累計(jì)同比正增長同時(shí)排名也提升。如保利、中海、華潤、招商、綠城、簡答、金茂、越秀、鐵建、華發(fā)等央國企的銷售均同比為正且排名均有提升。

　　而碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、新城等民營房企均錄得不小的同比下滑數(shù)據(jù)，且排名也較去年有所下滑。

保利坐穩(wěn)行業(yè)老大了？

　　在經(jīng)歷兩年的行業(yè)調(diào)整后，自今年1月起，保利發(fā)展的全口徑銷售數(shù)據(jù)一舉超越碧桂園、萬科、華潤置地等站穩(wěn)行業(yè)TOP1，今年前五個月全口徑銷售已經(jīng)領(lǐng)先第二名的萬科300億元，領(lǐng)先優(yōu)勢逐漸拉大。

　　此外，我們從保利、萬科、中海、華潤、碧桂園等TOP5房企近年土地儲備以及新增土地儲備情況對比看，碧桂園、萬科以及中海地產(chǎn)近三年的拿地強(qiáng)度均明顯弱于保利和華潤置地同期的拿地強(qiáng)度。今年以來，保利發(fā)展的拿地力度依然領(lǐng)先。

資料來源：信達(dá)證券

　　相較于保利發(fā)展，華潤置地今年前5個月的銷售額少超500億元，有一定差距。此外，截止2022年底，保利發(fā)展土儲建筑面積達(dá)到1.64億平米，華潤置地則為0.37億平米，差距較大。兩者對應(yīng)的土儲貨值分別為2.33萬億元、0.78萬億元，同樣有著較大差距。

　　因此，從目前的TOP5各自具備的條件來看，保利發(fā)展今后幾年站穩(wěn)地產(chǎn)行業(yè)的頭把交椅是大概率事件。