今年來，盡管整體土地市場的供需和熱度都不算高，但逐月邊際好轉的跡象明顯，且不同能級城市間的分化也有所拉大。這其中，部分財務穩健的央國企及優質民營房企開始陸續展露土拍熱情，尤其是以北京、上海、杭州等熱門重點城市的集中供地為契機，熱度明顯提升。

　　諸如4月25日，在杭州市第三批集中供地中，碧桂園斬獲了濱江區BJ0107-R21-13地塊。碧桂園通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，為本次供地總價最高地塊。這一方面反應，隨著銷售端的回暖，龍頭房企開始在土地市場積極有為，攝取更大市場份額；另一方面，更加重視補充高能級城市土儲，也成為行業下一階段的重要趨勢。

　　更多聚焦一二線核心城市、核心區域

　　公開資料顯示，碧桂園此次在杭州100%權益拿下的地塊總占地面積為68.90畝，規劃容積率2.3，起拍價為252542萬元，最終成交價為282542萬元，平均樓面價達到26745元/平米，溢價率達11.88%。

　　從溢價率、平均樓面價以及該宗地區位來看，這是碧桂園非典型的新增土儲，但這卻是契合了碧桂園今后戰略布局的。正如碧桂園集團總裁莫斌此前在2022年業績發布會上表示的，今年碧桂園已經重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比，并計劃用3-5年時間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。

　　碧桂園并不是個例，更加重視補充高能級城市土儲，已成為行業下一階段的重要趨勢。

　　CRIC數據顯示，截至4月25日，全國300城4月經營性土地總成交建筑面積為4102萬平方米，與2022年同期相比下降了35%，也基本代表了今年來的整體土地市場供需仍冷情況。

　　但土地市場的分化卻非常明顯，一二線城市的土地成交額很大程度上擠占了其他低線城市的市場。4月份，一線城市成交規模和成交均價環比均實現翻番，二三線城市成交規模不同程度地下降，成交均價與上月基本持平，這也是為何今年來土拍價的均價及溢價率持續走高的原因。

　　受上海、杭州、合肥等城市優質宅地成交影響，4月重點城市平均樓板價上升至4493元/平方米，回升至近一年高點。以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競價上限”進入一次性報價區間，平均溢價率上升至7%，整體溢價率創下2021年以來新高。成都4月出讓的6宗地平均溢價率也高達13.6%，其中5宗地觸及了溢價率上限，合肥此輪出讓的4宗肥西縣地塊全部進入了競品質環節。

　　實際上，回看過去多年地產市場的發展軌跡，除2013-2016年三四線因棚改貨幣化走牛外，一二線城市一直是地產穩健發展的基本盤，也是次輪行業深度調整中保利、中海、華潤、濱江等房企銷售逆襲的抓手。未來，隨著大都市圈的深度推進以及存量時代的到來，更加聚焦高能級城市無疑是更加合理的選擇。

　　銷售端恢復 投資端逐漸發力

　　克而瑞數據顯示，盡管今年整體土地市場的供需和熱度都不算高，但逐月邊際好轉的跡象明顯。其所監測的重點城市單4月成交總價超過1800億元，連續三個月環比上升，市場熱度依然得以延續，重點城市平均溢價率超7%。

　　進入5月，廈門、南京也同日迎來集中供地出讓，5月10日，兩地共計成交13幅土地，平均溢價率分別達到10.39%、9.28%，樓面價分別達到38137元/平米、17139元/平米，并有5宗進入搖號環節。

　　土地市場，尤其是一二線城市土地市場的邊際復蘇，相當程度上是受益于頭部房企在銷售端的恢復性增長。數據顯示，百強房企4月實現銷售額5665.4億元，同比增長31.6%，增幅較上月進一步提升。1-4月百強房企累計實現銷售額20499.2億元，累計業績同比自一季度轉正之后，增幅也進一步提升至9.7%。

　　央國企以及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性，如碧桂園4月實現權益銷售額226.9億元，實現恢復性增長。而新增優質土儲也將反過來推動銷售去化及現金流的改善，進而推動銷售與拿地的良性循環。

　　民營房企開始陸續進場發力

　　值得一提的是，在此前一段時間內，央國企是土地市場的主力，甚至今年上海首輪成交的19宗地中，有八成地塊被國央企競得，占到本場土拍總金額的九成。

　　但隨著銷售端的逐漸恢復，民企拿地積極性也在提升，此次杭州第三輪集中土拍掛牌的12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。碧桂園拿下的濱江區地塊也成為此次總價最高的項目。

　　實際上，作為示范房企，碧桂園憑借著政策支持及暢通的多元融資渠道，在今年初就已在行業復蘇之前布局土地市場。

　　碧桂園近日也成功發行兩期中期票據，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，合計17億元的規模，最終票面利率分別為3.80%、3.95%，也為其在土地市場布局拉開了更大的空間和自由度，為土地市場及民營房企注入一劑強心劑。