出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，合景泰富集團公告，由于其在2022年三季度發(fā)行的用于借新還舊的2024年1月到期約7.95億美元優(yōu)先票據(jù)的違約，已觸發(fā)其所發(fā)行的9筆美元有限票據(jù)的全面交叉違約。這也宣告了合景泰富在銷售疲軟近兩年后，正式出險。

　　對于出險房企來說，由于缺少新增融資渠道，展開自救的方法無非是在尋求債務(wù)展期甚至重組的同時，加快去化、資產(chǎn)出售。而對合景泰富來說，銷售回款遲遲不及預(yù)期的情況下，出售資產(chǎn)已成首要選擇，近日接連出售上海錦怡、上海兆景全部股權(quán)已是合景泰富在全力自救。

危機不到一年再度來襲

　　距離上一次面臨債務(wù)危機還沒有過去一年，如今合景泰富已正式出險！

　　去年9月，合景泰富在發(fā)布半年報后，隨即公布了對其9筆美元優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約征求意見的公告。其中，對一年內(nèi)到期的3筆美元債進(jìn)行交換要約，包括2022年9月到期的兩筆票據(jù)及2023年9月到期的票據(jù)，合計16億美元。此外，對2024年至2027年到期的6筆美元債券，合景泰富集團同時開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。

　　最終，合景泰富只成功交換了兩筆2022年9月到期、迫在眉睫的美元債，而2023年9月的票據(jù)依然在列，成為了此次交叉違約的債券之一。而此次債券違約的導(dǎo)火索即是去年9月用于借新還舊而發(fā)行的2024年1月到期約7.95億美元優(yōu)先票據(jù)。公告稱，該票據(jù)合約中約定的本金額15%連同其應(yīng)計及未付利息于強制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應(yīng)付。截至公告日，合景泰富尚未就該部分本金及其利息作出贖回付款1.2億美元，從而構(gòu)成違約，并導(dǎo)致其全部9筆美元計價的優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

資料來源：公司公告

　　縱觀近幾年房企和債權(quán)人的博弈，處于明顯弱勢地位的債權(quán)人幾乎沒有不答應(yīng)展期的。在征得同意后，不到一年合景泰富正式違約，其背后不僅是海外債壓力大的原因，更是因為過去一年銷售回款遲遲不見復(fù)蘇。

銷售遲遲難復(fù)蘇 去化仍是最大難題

　　隨著疫情影響的出清，頭部房企在銷售端正在普遍復(fù)蘇。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，同比增長31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月進(jìn)一步提升。累計業(yè)績來看，1-4月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額20499.2億元，累計業(yè)績同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至9.7%。行業(yè)在去年低基數(shù)的情況下，逐漸迎來企穩(wěn)復(fù)蘇。

　　相較之下，合景泰富的銷售似乎仍在下臺階，單月銷售額已滑落至35億元左右的水平，且3、4月有萎靡加劇的跡象。

　　銷售端的萎靡對于急需資金的合景泰富來說，無異于雪上加霜。房企在融資市場的主動或被動，本質(zhì)上是公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營策略的結(jié)果。

　　從公司截止去年底的項目分布看，合景泰富的項目絕大多數(shù)集中在一、二線城市，約8成在粵港澳大灣區(qū)及長三角，且主要聚焦在改善型的中高定位，預(yù)售均價保持在1.9萬元/平米左右。

　　高能級大都市圈的布局，本應(yīng)在銷售回款方面顯示出韌性，但由于合景泰富土地儲備相較于其年銷售能力來說過于龐大，尤其是公司員工2019年高峰時期已經(jīng)縮減約三分之二后，導(dǎo)致過多占用資金以至于去化進(jìn)度不及預(yù)期。截止去年底，合景泰富土地儲備1967平米，權(quán)益比為73%，為2022年銷售面積256.7萬平米的7.6倍之多，亟需去化。

合景泰富還有多少資產(chǎn)可賣？

　　考慮到公司目前賬面資金僅有103.38億元，而短期債務(wù)則達(dá)到222.45億元，流動性窘迫至當(dāng)前已經(jīng)付不起1.2美元的程度。

　　據(jù)合景泰富公告稱，其現(xiàn)正與潛在候選人討論擔(dān)任財務(wù)顧問的角色，以評估集團的資本架構(gòu)、流動資金及探尋所有可行的解決方案，借以緩解當(dāng)前的流動資金問題，并盡快為所有持份者達(dá)成最佳的解決方案。

　　此外，合景泰富賣資產(chǎn)也一直在緊鑼密鼓的進(jìn)行之中，但整體的力度還有待加強。考慮到公司賬面土儲去化難的問題，項目公司、甚至合聯(lián)營公司的優(yōu)質(zhì)股權(quán)應(yīng)及時擺上貨架。

　　同時，合景泰富近年來也在走的“開發(fā)+自持”模式，或許也可以成為出售的標(biāo)的。截至去年底，已開業(yè)的投資項目達(dá)45個，包括商場11家、寫字樓10家、酒店24家以及輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，賬面投資物業(yè)已達(dá)到近300億元的規(guī)模。

　　值得注意的是，2022年包括物業(yè)投資以及酒店運營在內(nèi)的營收為16.53億元，實現(xiàn)業(yè)績合計2.15億元，這相對于近300億元的沉沒資金來說，造血能力遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)下的迫切需求。在未來與債權(quán)人、甚至潛在買家的博弈中，亦有可能成為出售的資產(chǎn)。