出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/郝顯

　　建發(fā)股份85億配股融資被問(wèn)詢！

　　近日，上交所向建發(fā)股份下發(fā)了審核問(wèn)詢函，從八個(gè)方面提出了10多個(gè)問(wèn)題對(duì)配股方案進(jìn)行問(wèn)詢，直指融資必要性。從涉及問(wèn)題來(lái)看，監(jiān)管比較關(guān)注融資是否會(huì)流向房地產(chǎn)，或者被關(guān)聯(lián)方占用。

　　近幾年，建發(fā)股份逆勢(shì)擴(kuò)張，負(fù)債規(guī)模不斷增長(zhǎng)。為了沖規(guī)模，多次高溢價(jià)拿地。根據(jù)披露數(shù)據(jù)估算，2022年拿地均價(jià)與銷售均價(jià)已經(jīng)非常接近。未來(lái)能否保證利潤(rùn)，是個(gè)很大的問(wèn)題。

　　建發(fā)股份85億配股融資被問(wèn)詢

　　上交所問(wèn)詢函的問(wèn)題可以分為幾方面，一是資金是否流向房地產(chǎn)。

　　由于建發(fā)股份同時(shí)擁有供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)開發(fā)，在內(nèi)部控制部分，監(jiān)管要求公司“結(jié)合各類業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性、相關(guān)內(nèi)控制度及其有效性、本次募集資金具體用途等，說(shuō)明是否能夠保證本次募集資金投向主業(yè)而不變相流入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

　　2020年以來(lái)，建發(fā)股份其他應(yīng)收款中往來(lái)款金額較大，并且快速增長(zhǎng)，至2023年3月31日已達(dá)656.38億元，其他應(yīng)付款中往來(lái)款也達(dá)到295.41億元。監(jiān)管要求公司說(shuō)明其他應(yīng)收款及其他應(yīng)付款中往來(lái)款的具體情況，是否存在資金占用。

　　此外，建發(fā)股份關(guān)聯(lián)銷售及關(guān)聯(lián)采購(gòu)金額均比較大，同時(shí)還存在大額向關(guān)聯(lián)方拆出資金的情況。監(jiān)管要求說(shuō)明向關(guān)聯(lián)方拆出資金的具體情況，結(jié)合拆出資金的原因及必要性、相關(guān)資金計(jì)息與市場(chǎng)利息的對(duì)比情況、拆出資金的帳齡及回款情況說(shuō)明是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)方資金占用或利益輸送。

　　二是資金是否變相用于收購(gòu)。

　　建發(fā)股份今年6月份發(fā)布了收購(gòu)報(bào)告，以現(xiàn)金62.86億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)美凱龍 29.95%的股份，而2022年美凱龍扣非凈利潤(rùn)下滑62%。監(jiān)管要求說(shuō)明美凱龍經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否存在持續(xù)下滑風(fēng)險(xiǎn)，是否存在募集資金變相用于收購(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　從2019年以來(lái)，建發(fā)股份一直面臨增收不增利的問(wèn)題，2022年?duì)I收相比2019年增長(zhǎng)了146.95%，歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)34.34%，扣非歸母凈利潤(rùn)則下滑了10.5%。

　　與此同時(shí)，公司的應(yīng)收賬款逐年大幅增長(zhǎng)，至2023年一季末已經(jīng)達(dá)到171.39億元。預(yù)付款同樣大幅增長(zhǎng)，2023年一季末已達(dá)到706.71億元，存貨則達(dá)到了3897億元。公司2020年、2021年信用減值損失在2億元左右，2022年已猛增至10.4億。

　　監(jiān)管要求建發(fā)股份解釋2022 年信用減值損失大幅上升的原因，說(shuō)明是否存在大額集中確認(rèn)信用減值損失從而調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情形。并且詢問(wèn)是否存在放松信用政策刺激銷售的情形，大額預(yù)付賬款是否構(gòu)成資金占用。

　　四是財(cái)務(wù)狀況及償債能力。

　　截至2022年9月末，建發(fā)股份短期借款為 8.65億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為 13.1億元，其他流動(dòng)負(fù)債為1.77億元，長(zhǎng)期借款為 31.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率為71.33%，速動(dòng)比率為0.14。

　　監(jiān)管要求說(shuō)明剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債 率和現(xiàn)金短債比指標(biāo)是否處于合理區(qū)間內(nèi)。短期、長(zhǎng)期償債資金安排，是否面臨較大的債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)。

　　建發(fā)股份逆市擴(kuò)張之下：拿地成本高企 地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率一再下滑

　　建發(fā)股份是一家以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)開發(fā)為雙主業(yè)的上市公司，這份問(wèn)詢函對(duì)于建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)格外“關(guān)注”。

　　從營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，2022年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為1364.93億元，占總收入的16%。供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了6963.19億元營(yíng)收，占比為84%。

　　但是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利極低，2020年以來(lái)降到了2%以下，根據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)數(shù)據(jù)，歸母凈利率維持在0.5%左右。供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)分別為64%及36%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以算是公司的半壁江山。

　　建發(fā)股份為建發(fā)集團(tuán)旗下A股上市平臺(tái)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)，以建發(fā)房產(chǎn)為主。

　　2022年建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)合同銷售額合計(jì)達(dá)到2097.25億元，在克而瑞2022年銷售榜上，建發(fā)房產(chǎn)排名由前一年的21名提高到第10名。

　　近幾年公司逆勢(shì)拿地，積極擴(kuò)張。2021年建發(fā)股份全口徑拿地金額達(dá)到1576億元，2022年仍達(dá)1030.25億元（權(quán)益口徑拿地金額為657.91億元），大部分集中在一二線城市。

　　根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2022年建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為544億元，位于行業(yè)第四，僅次于華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展。在今年4月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)國(guó)際（建發(fā)房產(chǎn)旗下公司）管理層更是表示2023年將新增2000億貨值的土地，同時(shí)要追求10%-20%的銷售額增長(zhǎng)。

　　擴(kuò)張的同時(shí)，負(fù)債也在飆升。2019年建發(fā)房產(chǎn)總負(fù)債為1310.61億元，聯(lián)發(fā)集團(tuán)為668.72億元。到2022年建發(fā)房產(chǎn)總負(fù)債已經(jīng)膨脹到3211.03億元，聯(lián)發(fā)集團(tuán)則達(dá)到951.31億元。供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)分部總負(fù)債也在快速增長(zhǎng)，推動(dòng)了公司總負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)。從有息負(fù)債來(lái)看，2019年建發(fā)股份有息負(fù)債總額為760.48億元，到2022年底達(dá)到了1180.73億元。

　　雖然現(xiàn)金短債比大于1，但是流動(dòng)比率及現(xiàn)金比率在持續(xù)下滑。快速擴(kuò)張下，公司的償債風(fēng)險(xiǎn)究竟如何？

　　建發(fā)房產(chǎn)的逆勢(shì)擴(kuò)張，或多或少帶有在行業(yè)出清背景下做大規(guī)模的動(dòng)機(jī)，并且公司主營(yíng)的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)凈利率較低，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張是短期內(nèi)快速做大利潤(rùn)的最佳途徑。但是在房?jī)r(jià)高位逆勢(shì)擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

　　根據(jù)年報(bào)披露數(shù)據(jù)估算，2022年建發(fā)房產(chǎn)拿地均價(jià)達(dá)到了1.86萬(wàn)元每平方米，而去年銷售均價(jià)為2.12萬(wàn)元每平方米，拿地均價(jià)與銷售均價(jià)已經(jīng)非常接近。事實(shí)上，為了沖規(guī)模，建發(fā)在土拍市場(chǎng)多次高溢價(jià)拿地。高價(jià)拿的地未來(lái)能否保證利潤(rùn)，是個(gè)很大的問(wèn)題。

　　近幾年，建發(fā)股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率已經(jīng)在不斷下滑。2019年以前毛利率一度達(dá)到30%以上， 2022年已經(jīng)低于15%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率大幅下滑，是造成建發(fā)股份近幾年增收不增利的重要原因。

　　在問(wèn)詢函中，監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)格外關(guān)注，要求披露“開發(fā)項(xiàng)目中是否存在推進(jìn)困難而長(zhǎng)時(shí)間暫停的項(xiàng)目”，同時(shí)披露開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品及成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，并說(shuō)明存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分。還要求公司回答是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目交付困難引發(fā)的重大糾紛爭(zhēng)議等情況。建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)存不存在潛在風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散呢？