8月18日，龍湖集團披露了中期業績，在地產行業銷售整體下行，約60%的上市房企預計虧損的情況下，龍湖集團仍實現了凈利潤的正向增長。上半年股東應占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元，這主要得益于公司在運營及服務業務上的布局。

　　目前龍湖運營及服務業務貢獻的經營性利潤占比已經過半，這使得公司有底氣朝著“各個航道現金流回正驅動公司增長”的目標轉型。

　　得益于穩健的運營以及良好的現金流，龍湖集團債務結構不斷優化，多次如期兌付。目前公司2023年內到期的境內公司債僅剩一筆11月到期的總額為1.19億元的債，直到2027年才有到期的美元債?，F金短債比接近兩倍，平均借貸成本低至4.26%，平均貸款年限則延長至7.19年。

　　上半年銷售額仍增長15%

　　龍湖集團主要有三大業務，開發業務、運營業務，及服務業務，上半年在開發業務收入及溢利有所萎縮的情況下，運營業務和服務業務收入分別增長8%及13.3%，溢利分別增長8.24%及61.36%。

　　比起開發業務，運營業務及服務業務都屬于高毛利高權益比的業務，對公司利潤拉升明顯。值得一提的是，運營業務今年上半年毛利率達到了77.3%，服務業務上半年毛利率同比增長8.3%達到了31.9%，這導致上半年整體毛利率同比提升1.15個百分點至22.4%，盈利能力還在持續提升。

　　截至2023年上半年，龍湖集團運營及服務業務總收入收入達到了122億元（不含稅），經營性利潤占比已經過半。在運營及服務業務上的布局在很大程度上起到了分散風險的作用，使得龍湖集團擁有了穿越周期的能力。

　　憑借三大業務的穩健增長，龍湖已經擺脫傳統房企高負債高杠桿驅動的規模增長之路，開始

　　走出一條低杠桿、低成本、強運營、正現金流的發展模式。

　　上半年地產行業銷售在經歷了短暫復蘇后又陷入低迷，根據克而瑞數據，前六個月百強房企累計銷售額與上年同期持平，6月份百強房企銷售額同比縮減了27.6%。而龍湖集團上半年合同銷售額為985.2億元，同比增長15%，并且實現了100%的回款。

　　截至2023年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額達到2465億元，未來一段時間利潤持續增長也有了保障。

　　能取得這樣的成績，很大程度上跟龍湖集團的布局有關。目前龍湖87%的貨值集中在高能級城市和高價值區域，上半年一二線城市的銷售占比達到了95%。在銷售端，龍湖采取加速去化策略，在8月18日舉行的業績會上，龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，“今年新項目首開去化達到70%，老庫存尤其是現房項目，則堅決去化、換現金流”。

　　如期兌付境內外債券 債務結構不斷優化

　　穩健的運營以及良好的現金流，給了龍湖集團不斷優化債務結構的機會。

　　今年以來，在部分房企仍面臨債務壓力的大環境下，龍湖仍一如既往地如期兌付債券。7月及8月，公司累計償還了83.7億元的公司債，至此2023年內到期的境內公司債僅剩一筆11月到期的總額為1.19億元的債。

　　在8月18日的業績會上，龍湖集團首席財務官趙軼表示，今年龍湖的債務壓力已經過去，公司在逐步償還明年初到期的銀團債務。據悉，龍湖2024年1月將有153億港幣銀團貸款到期，龍湖目前已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。

　　這一系列動作的信號很明確，龍湖的現金狀況良好，并且有能力通過提前還債的方式優化債務結構。

　　經過持續優化后，目前龍湖外幣債務占比僅為22%，而且據管理層介紹，公司直到2027年才有到期的美元債，債務結構非常安全。

　　截至今年6月底，龍湖集團在手現金為724.3億元，一年內到期的債務為370.4億元，現金是短債的近兩倍，即使剔除監管預售資金及受限資金后，現金短債比仍達到1.27倍。平均借貸成本為4.26%，平均貸款年限為7.19年，在行業中保持較優水平。

　　事實上，過去幾年龍湖集團能夠穿越周期穩健發展的一個重要原因就是其債務結構。早在3年前，龍湖就提出了“安全度”的要求，主動壓降有息負債，減少外債、延長貸款期限，優化長短債配比。截至目前，龍湖已獲得標普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠譽（BBB）、中誠信（AAA）、新世紀（AAA）的評級，繼續保持境內外“全投資級”評級，同時還成為今年首個獲國際評級機構惠譽上調展望的內房上市公司。

　　在融資端，龍湖仍有充足的信貸資源，據管理層透露，目前龍湖在手的公司債券有200億元額度，銀行間的中期票據有215億元的額度，銀團貸有15億美元的額度，此外經營性物業貸額度可以達到900億元，而目前只用了400億元。

　　龍湖是業內領先的綜合型開發運營商，能夠穩定產生現金流的運營及服務業務增強了龍湖在融資上的優勢。中金研報早就指出，龍湖是較早跑通“開發+持有”模型，在此基礎上衍生出空間運營管理業務的地產公司。

　　摩根士丹利的最新研報認為，龍湖將成為一線城市需求放緩的主要受益者，在中期，其銷售和租金收入增長將繼續優于其他民營房企。摩根士丹利預計，龍湖強勁的執行力將逐步幫助投資者重建對其保持良好業績記錄的信心，以及在龍湖利潤結構不斷改善的情況下，公司估值會回到正軌。

　　正如龍湖集團董事長兼CEO在主席報告中所言：面對中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，龍湖將加快構建高質量發展模式：聚焦開發、運營、服務三大業務，發揮“1+2+2”航道協同效應，令本集團利潤結構逐步優化，過渡到非開發業務利潤占比增至過半。與此同時，穩步壓降本集團有息負債規模，依靠各航道行活能力提升，實現經營性現金流為正的內生式增長，并持續優化提升資產質量，使得本集團未來發展更加穩健、更可持續。