近期，越秀服務發布了上半年業績，上半年實現營業收入15.12億元，同比增長38.7%，券商稱“收入增速大超預期”。

　　在高速增長之后，公司宣布派發中期股息，每股派 0.081 元，派息率為50%，這還是越秀服務首次中期派息。慷慨派息意味著公司的發展及現金流狀況均保持在較好的水平。從中長期來看，派息率的提高有助于更好地回饋股東，進而提升公司估值水平。

　　國泰君安認為，“憑借充足的項目儲備、獨特的TOD業務優勢和優質的客戶群，越秀服務有望從粵港澳大灣區的區域性企業，成長為全國性的行業龍頭。”

　　非商業板塊表現亮眼 多個子業務爆發式增長

　　2023年上半年，越秀服務實現營業收入15.12億元，同比增長38.7%。實現歸母凈利潤2.5億元，同比增長17.5%。對于這份中期成績，國金證券研報稱“收入增速大超預期”。

　　分業務來看，非商業物業管理及增值服務上半年實現營收12.1億元，同比增長49.4%；商業物業管理及運營服務營收3.0 億元，同比增長了7.7%。非商業板塊收入大增是上半年收入超預期的主要原因。

　　非商業板塊是越秀服務的核心業務，貢獻了80%的營收，包含物業管理、非業主增值服務和社區增值服務三大塊。

　　其中基礎物業管理服務收入4.58億元，同比增長16%，繼續保持穩健增長。

　　非業主增值服務上半年實現收入 3.5 億元，同比增長105%，主要是合作地產開發商的服務需求增加，加上公司在2022年下半年推出了智能化服務所致。從行業整體來看，非業主增值服務長期增長空間有限，但是由于越秀地產近幾年銷售增長強勁，帶動越秀服務相關業務取得了快速增長。

　　此外，社區增值服務收入同比增加64.2%至4億元。社區增值業務是越秀服務近年來在基礎物業管理服務之外培養的新的增長點，上半年其中的新零售業務及美居業務大幅增長，帶動整個板塊高增長。社區增值服務能取得大幅增長跟越秀服務深耕大灣區有關，一線城市特有的優質客戶以及具有較高消費水平的消費群體是高速增長的直接原因。

　　社區增值服務業務從2018年-2022年CAGR實現了52%的高速增長，毛利率一直維持在30%以上，屬于高毛利業務。中信證券在研報中稱“未來該板塊（社區增值服務）發展潛力大、盈利提升空間足，是公司實現長期可持續發展的重要業務抓手。”

　　受益于業績的快速增長，上半年越秀服務經營性現金凈流入2.93億元，截至2023年6月30日，越秀服務在手現金增至46.2億元。為了回饋股東，公司宣布派發中期股息每股0.081元人民幣，派息比率達50%，這也是越秀服務上市以來首次派發中期股息。

　　物業管理企業最大的特征就是輕資產加強現金流，作為具備國資股東背書的物企，越秀服務更體現出這一特征。慷慨派息除了能提高經營回報水平，還有助于提升公司估值。

　　越秀服務的想象空間：國資股東+外拓能力+并購預期

　　背靠國資股東和優質地產開發商，是越秀服務最大的優勢。

　　近幾年越秀地產銷售額增速在行業中排名靠前，同時仍在積極拿地，這為越秀服務的穩定增長打下了基礎。目前越秀服務超過一半的在管面積位于一線城市，主要集中在廣州地區。相比其他區域，大灣區經濟發達，住宅物業管理費水平較高，這是公司能維持較高盈利能力的重要原因。可以預見，由于股東優勢，未來幾年廣州仍將是越秀服務在管面積的主要來源。

　　高端商業樓宇帶來的優質客戶是越秀服務另一項優勢，越秀服務專注于超甲級寫字樓管理，旗下在管包含廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈和越秀財富中心。其在管寫字樓不僅管理費用高，平均出租率2022年也達到了90.9%的高水平。

　　憑借母公司在大灣區的優勢，越秀服務具備了較強的綜合服務能力，物管服務覆蓋了多種業態，包含住宅、管理公建類物業、TOD 、工業園和高端商業物業等。

　　在自身品牌力的加持下，越秀服務近幾年第三方外拓能力也在增強。在新拓合約上，第三方占比越來越重。2022年新拓合約中來自第三方的面積比重已經達到了64%，今年上半年新增合約面積826萬平方米中，16%來自越秀地產，37%來自越秀集團，47%來自第三方。

　　截至2023年6月30日，越秀服務合約面積為7749萬平方米，較去年底增長9.8%，新增合約面積約826萬平方米，同比增長64.9%；在管面積為5876萬平方米，較去年底增長13.7%；合約項目增至416個，在管項目達到346個，服務業主25萬戶。

　　母公司的支持，以及強大的第三方外拓能力，構成越秀服務未來增長的兩大引擎。基于這個邏輯，不少券商預測，未來幾年越秀服務將維持在管面積的快速增長。

　　另一個值得期待的增長點是并購，越秀服務2021年6月上市，上市時便擬將募集資金的60%用于并購，但是截至目前公司一直沒有大的并購動作。目前越秀服務賬面還有46.2億元的現金，并購愿望加上賬面充裕的現金，給了市場不小的想象空間。