8月25日，越秀地產披露了中期業績。上半年實現營業收入321億元，同比增長2.6%。股東應占凈利潤約為人民幣21.8億元，同比增長27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比增長0.8%。在此基礎上，董事會宣布每股派息0.232港元，派息額占核心凈利潤的40%。

　　從這份半年報來看，越秀地產繼續保持“優等生”的身份，各項指標持續優化。上半年銷售額一舉逆勢增長71%，遠超大盤。此外還有充足的已售未入賬銷售額，保障了全年銷售增速。

　　在銷售及回款良好的情況下，公司財務結構進一步優化，融資渠道暢通，賬面現金充足，期內融資成本穩步下降。

　　越秀地產穿越周期 銷售額逆勢增長

　　在上半年地產行業下行的背景下，越秀地產依然實現了營收和凈利潤的正增長。

　　值得一提的是，上半年公司合同銷售額達到836.3億元，同比增長了71%，完成全年銷售目標的63.4%。根據克而瑞統計數據，上半年TOP10、TOP100房企銷售額同比增速分別為11.4%、1.2%，越秀地產遠遠領先大盤。而截至6月底，公司已售未入賬銷售金額達到2211.9億元，相比年初增長23.6%，全年銷售增長有了很大保障。

　　越秀地產之所以能實現逆勢增長，與其發展戰略有關。越秀地產一直堅持聚焦大灣區和華東地區的戰略，深耕一線城市和重點二線城市。上半年大灣區合同銷售額為461.3億元，占到公司合同銷售額的55.2%，同比增長45.3%。繼續保持大灣區領先，廣州第一的市場地位。其他幾個重點布局區域華東、中西部、北京銷售額均取得了大幅增長。

　　相比低線城市，一、二線城市在經濟、產業和人口方面都具有優勢，在行業下行期受到的沖擊較小，政策出臺后也有望率先復蘇。聚焦高能級城市的戰略，使越秀地產成功穿越周期，并且有望在未來延續增長。

　　在銷售端，上半年公司抓緊去化和回款，在運營上堅持“一盤一策”的精準銷售策略，發揮數字化營銷優勢，促進線上線下融合，實現了銷售的快速增長。

　　在投資端，越秀地產持續優化土儲結構，堅持審慎精準、優中選優原則。上半年通過“6+1”多元化增儲平臺分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安獲取了11副地塊，總建筑面積217萬平方米。越秀的“6+1”拓儲方式包括了TOD、“城市運營”、城市更新、國企合作、收并購、產業勾地和公開市場競拍。利用多元化拓儲方式，以較低的成本獲得了優質土儲。

　　其中的TOD模式是越秀地產的特色，TOD 可以充分利用資本運作、資源開發能力與軌道交通沿線土地的規劃優勢，帶動沿線產業、人口、商業的匯聚，有效盤活城市空間資源。截至 2022 年，越秀地產已累計建造70 多個泛TOD 項目。

　　今年上半年公司繼續深化TOD業務全國化布局，在杭州收購了星橋TOD項目，增加TOD土地儲備約48萬平方米。截至2023年6月30日，越秀地產共擁有9個TOD項目，總土地儲備達到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。TOD業務的全國化有望成為公司業績的增長引擎。

　　截至上半年，越秀地產總共擁有2813萬平方米土地儲備，93%分布在一二線城市，其中大灣區占46.1%，華東地區占18.8%。優質的土儲結構為未來幾年的持續增長奠定了基礎。

　　財務結構進一步優化 平均融資成本持續下降

　　上半年越秀地產財務進一步優化。

　　從融資端來看，公司擁有國資優勢，融資渠道保持暢通。上半年成功發行54億元的公司債，在境內首次發行10年期公司債，此外還在上海自貿區成功發行自貿區人民幣債合共34億元。上半年其加權平均借貸年利率同比下降13個基點至3.98%。事實上，從2018年起越秀地產平均借貸成本就開始穩定下行。券商預測，在下半年流動性寬松的環境下，平均融資成本有望進一步下降。

　　在股權融資上，同時獲得兩大股東越秀集團和廣州地鐵集團的支持，抓住市場窗口成功完成供股籌資，募資凈額達到83億港元。據悉，供股籌集的資金將主要聚焦大灣區和華東地區主要城市及其它重點省會城市的業務發展。

　　從負債結構來看，越秀地產總有息負債為998.21億元，其中短期借款占比為11.73%，相比2022年底下降6.07個百分點。2023年需要償還的海外債為27.49億元，此后一直到2026年才有到期海外債。面對的償債壓力比較低。

　　截至6月底，越秀地產賬面現金、現金等價物及監控賬戶存款總額約為492.5億元，同比增加40.2%。賬面現金充足，現金短債比達到4.2倍。剔除預收款后的資產負債率為66.8%，凈借貸比率為53.2%。繼續保持穆迪Baa3和惠譽BBB-投資級信用評級。

　　得益于此前穩健的運營戰略及股東背景，越秀地產的優勢正在轉化為競爭力。從融資端來看，融資渠道不斷拓展；從投資端來看，充足的現金有助于公司補充優化一二線土儲；從銷售端來看，銷售額保持快速增長。隨著地產行業政策落地，越秀地產有望憑借豐富的可售資源、穩健的經營和良好的信用優勢，持續釋放業績。