8月30日，新城控股披露了2023年半年報，上半年實現營收417.68億元，實現歸母凈利潤22.79元，在上半年的市場環境下，仍實現了正向盈利。

　　從各個方面來看，新城控股都體現出了“穩健”的特性。上半年公司不斷實現融資突破，有息負債規模進一步下降，目前獲得的金融機構融資支持比較充足。從經營上來看，“住宅+商業”的雙輪驅動經營模式進入收獲期，商管業務逐漸成為業績壓艙石。

　　財務穩健：資金回籠率高 獲得的融資支持比較充足

　　上半年新城控股營收與上年同期持平，已售未結轉面積為2948.62 萬平方米，合同負債達到1567.9億元，是近一年營收的1.4倍，充足的未結資源為全年業績提供了保障。

　　上半年公司完成合同銷售金額 424.00 億元，實現合同銷售面積 516.65 萬平方米。在中國指數研究院發布的《2023 年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》中，新城控股合同銷售金額和面積分別排名第18位和第10位。

　　在保持去化的同時，公司的回款率也保持在高位，上半年實現485億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率達到了114%。截至上半年，新城控股賬面貨幣資金為284.89億元，現金短債比為1.26，凈負債率降到了50%以內。

　　隨著房地產行業調整期的到來，穩健發展成了房企追求的新目標。而新城控股早就已經把目標放到加快回款和財務穩健上來。

　　作為示范房企，新城控上半年實現了融資上的突破，成功完成11 億元公司債的發行，綜合票面利率為5.65%。同時在境外發行總額為1 億美元的無抵押固定利率債券，用于償還到期境外美元債，這也是 3 月以來唯一一筆地產境外債新發。

　　截至報告期末，新城控股整體平均融資成本為6.41%，相比2022年年底下降了0.11個百分點。2021年以來，新城控股的融資成本在逐漸下行。這說明公司財務狀況良好，也體現出資本市場及金融機構對公司經營狀況和財務狀況的認可。

　　目前新城控股獲得的金融機構融資支持比較充足，截至上半年，各大銀行的授信總額度達到1156 億元，其中已使用額度為307 億元。上半年償還境內外公開市場債52.5 億元，有息負債規模較2022年底進一步下降。

　　商管成為業績壓艙石 近幾年保持快速增長

　　新城控股穩健的財務與“住宅+商業”的雙輪驅動經營模式分不開關系。

　　早在2015年，新城控股就確定了“住宅+商業”雙輪驅動的戰略，實施以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環渤海和中西部擴張的“1+3”全國化戰略布局。

　　從近幾年披露的數據來看，商管業務的營收占比在持續提升，并且還在快速增長。今年上半年物業出租及管理業務收入達到了48.65億元，同比增長11.1%，營收占比接近12%。

　　商管業務是十足的現金奶牛業務，可以為公司提供穩定現金流，同時該業務毛利率高達近70%，能有效提升盈利能力。

　　截至上半年，新城控股已在全國143 個大中城市布局205座吾悅廣場，已開業的吾悅廣場為146座，開業面積達到1367.14 萬平方米，出租率達 95.22%。過去兩年疫情影響下，新城控股仍保持著商業擴張，其物業出租及管理業務收入也在穩步增長。

　　不管是開業商場數量，開業速度還是出租率，都處在國內外上市公司領先水平，這構成了新城控股商管業務的護城河。

　　新城控股在商管領域的快速增長主要來自幾個方面。

　　首先，從布局來看，長三角區域的可供出租面積占了半壁江山。長三角區域經濟發達，不管是出租率還是平均出租水平都處在較高的水平。

　　其次，從擴張方向上來看，新城控股把握住了居民收入水平提高的紅利，實現了在二線和三四城市的成功下沉。根據開源證券研報觀點，“公司通過一二線城市商場的深度運營輸出品牌價值，維持穩定高價的租金收入；同時三四線城市龐大的購物中心需求可助力公司規模不斷擴張，用先發優勢快速復制標準化產品，搶占核心市場。”

　　最后，在運營上，新城控股以用戶洞察為切入點踐行商業深度運營，針對全年齡段客群全面展開客戶研究。針對具體項目采取“一店一策”策略，比如結合人文特色和地理區位將南京建鄴吾悅廣場精準定位為精致消費族群的輕享樂活引力場。此外還圍繞商業IP舉辦大型品牌活動，增加客流量，帶動商戶銷售額的增長，進而提升整體經營效率。運營已經成為新城控股商業板塊的重要優勢。

　　在行業下行期，商管業務不僅起到了業績壓艙石的作用，同時公司持有的商業物業還有助于拓寬融資渠道。今年前8月，以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資合計約110億。

　　從整體來看，雙輪驅動戰略起到了很好的抗周期特性，目前新城控股財務穩健，商業持續外拓，商業板塊業績貢獻逐步提升。未來隨著地產行業供需兩端政策逐漸起效，地產開發業務也有望得到恢復。