出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　9月28日，綠地控股集團股份有限公司（下文簡稱“綠地控股”）發布公告，表示其全資子公司綠地全球投資有限公司發行的9只合計31.6億美元的境外債券展期征求已獲持有人會議通過，展期4年。展期方案獲得通過，一定程度上將緩解綠地控股的流動性壓力，不過未來一年公司面臨的償付壓力依然較大。

　　近兩年債券問題接連不斷 多只公司債券明年將到期

　　2022年6月，綠地全球投資有限公司對1只境外債券申請展期1年；2022年11月，對其他8只境外債券申請展期2年；2023年9月，對該9只境外債券再次申請展期4年。值得關注的是，在進行了2022年的兩次展期后，境外債券5769.HK于今年8月出現了因未及時償付利息而使債券停牌的情況。

　　從債券問題延伸來看，以綠地控股為代表的國內房企近兩年不斷出現因無法償還債務本息而違約爆雷的情況。國外投資者對于相關債券的信心有所下降，使得公司從海外通過發債進行融資的難度提高。

　　據不完全統計，企業債券16北海棚改項目NPB01、包括21綠地01和21綠地02 等多只公司債券都將于2023下半年至2024年到期，目前存續規模合計約52億元，屆時公司將面臨較大的本息償付壓力。同時，在經歷了多次展期及2023年的債券違約后，后續公司如果再次面對類似情況，債券持有人是否依然會通過新的展期或其他解決方案令人存疑。

　　降負債、去存量、結構優化勢在必行

　　從營業利潤來看，綠地控股2022年營業利潤為101.41億元，較2021年193.20億元下降91.79億元，同比降幅到達約48%。就細分行業的毛利率而言，2022年同比除基建產業小幅增加0.53%外，其他行業包括房地產、商品銷售等毛利率均有所下降。

　　從收入結構來看，基建產業和房地產業為綠地控股主營業務收入中的主力。其中基建產業體量大、應收高，但毛利率處于幾大行業中最低，2022年為5.4%。房地產業毛利率最高，2022年為17.11%。

　　從營運能力來看，根據Wind計算，2021年、2022年和2023上半年綠地控股存貨周轉率為0.55、0.44、0.19，應收賬款周轉率為5.00、3.86、1.84。兩項周轉率均逐年下降，說明公司整體消化存量能力出現下滑、資金流轉和償債能力有所降低。

　　根據Wind數據庫，2021年的資產負債率（扣除預收賬款）為83.68%，2022為83.42%， 截止2023年上半年為80.95%，逐年呈下降趨勢。但相較于國家在2020年出臺的針對房地產行業的“三條紅線”中規定的扣除預收賬款的資產負債率不得超過70%的指標依舊相差較遠，降杠桿降負債還任重道遠。

　　更進一步來看：從資產角度，2022年綠地控股合同資產余額為1713.58億元，相較于2021年的1438.28億元增長275.30億元，漲幅約19.14%。在收入規模有所下降的情況下，公司施工項目周期長、結算周期長等都有可能成為該指標增長的原因，從而影響回款周期、資金利用率、現金流等關系到公司經營健康的關鍵因素。2022年存貨中開發產品余額為1697億元，較2021年1668億元增加29億，漲幅約1.74%，說明目前公司的可供銷售存量房及土地有所增加。

　　從負債角度，2022年負債余額為12010.51億元，較2021年13052.15億元下降1，041.64億元，降幅約7.98%。但多個負債類科目余額有所增加，其中短期借款2022年較2021年增加55.18億元，主要為質押和抵押借款。值得關注的是，2022年公司對中國民生銀行上海分行的2.4億借款出現已逾期未償還的情況。雖已與銀行之間達成和解，但該違約行為無疑會加劇市場對其流動性風險的擔憂。

　　流動性指標需重視 政策傾斜提振行業信心

　　從現金流角度看，2022年經營活動產生的現金流量凈額為274.21億元，較2021年622.33億元下降348.12億元，降幅約56%，該數據的大幅下滑一定程度地解釋了目前公司償債能力的下降。同時根據公司年報披露，該指標變動的主要原因為業務規模出現下降。從短期償債指標來看，公司2021年、2022年和2023上半年年的速動比率分別為0.45、0.45和0.44，均小于安全值1，也說明了其短期償債能力具有一定的風險。

　　從整體房地產行業的角度來看，相關政策正從多個方面向房地產行業施以援手。例如，在 2022 年年底，中國人民銀行發布《中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱“金融支持 16 條”），以此通過融資支持、風險控制等方面幫助房地產行業的復蘇，鼓勵多家銀行向相關企業提供信貸融資； 2023年8月，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》推動落實“認房不認貸”，從需求端提振購房熱情。這些政策上的支持緩解了近兩年房地產企業融資借款的困難，提振了行業的信心。

　　2023年上半年綠地控股上半年營業利潤為68.03億元，營業總收入為1742.18億元，兩個業績指標較2022年同期仍然呈下滑趨勢。在政策支持和需求端刺激下，綠地控股集團股份有限公司后續的業績表現是否能回暖，相關債務問題能否妥善處理還需持續關注。