物業年報│浦江中國不再披露面積數據  公眾物業收入下滑拖累業績

　　3月31日，浦江中國發布2020年業績公告，公司實現營業收入7.6億元，同比增長58.6%；實現年內利潤為0.37億元，同比增長80.5%。同期毛利率為15.35%，較上年同期微降0.05個百分點；凈利率為4.84%，較上年同期微增0.6個百分點。

　　在經歷過凈利潤2連降之后，2020年浦江中國的業績終于正向增長。收購城鎮環衛業務帶來了營收的大步向前，但在這背后公眾物業物管收入首次下滑，這家定位于非住宅物業的迷你物管公司未來要走向何方？

　　物管收入增長幾乎停滯  主要靠新收購業務驅動

　　作為物業板塊少有的專注于非住宅的物業管理服務商，浦江中國的業務結構有點特殊。物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務三大業務，浦江中國只有以收取物業費為主的物業管理服務，其他需要面向接開發商、及業主的服務并不涉及。

　　2020年年報顯示，公司主營業務分為物業管理服務及城鎮環衛服務，城鎮環衛服務是2019年9月收購泓欣51%的股權后新增的業務。

　　2020年公司包干制物業管理服務、酬金制物業管理服務、城鎮環衛服務的分別占總收入的66.7%、0.6%、32.7%。不同收入計算方式的物業管理服務分別較去年同比僅增6.82%、1.3%，城鎮環衛業務是2020年新增，無同比數據。從物管服務微弱的增長可見，2020年營收增長有88%來自于城鎮環衛服務。

　　對比往年數據，2016年-2018年浦江中國發展緩慢，2019年同比增長23.8%后營收規模增至4.84億元，2020年營收再度增長58.6%，是浦江中國近年來營收增速最高的一年。若無收并購，浦江中國2020年增長可能又要落后于同行。

　　過去2年浦江中國營收雖然保持增長，但年內利潤持續下滑。2018/2019年分別下降27.5%、22%，2020年年內利潤高增80.5%主要是建立在此前2連降的基數上。畢竟浦江中國2019年凈利潤只有2048萬元，2020年也只有3697萬元，在港股物企中屬于排在末尾的迷你物企。

　　不再披露面積數據  公眾物業收入下降拖累業績

　　往年都披露在管面積的浦江中國，2020年選擇了不披露具體數據。

　　僅表示期內，集團透過其附屬公司及于聯營公司的投資訂立了499項物業管理協議，以就于中國的物業提供各類物業管理服務，較2019年同期的455項物業管理協議上升約9.7%。總收益中約67.3%為源自提供的物業管理服務，這其中約90.2%乃產生自向非住宅物業提供物業管理服務，余下約9.8%乃來自住宅物業。

　　盡管如此，我們仍然能從披露的各業態物管收入中了解一二。2020年商業綜合體及辦公大樓、公眾物業、住宅物業、其他物管收入分別同比增長22.8%、-24.5%、15.3%、5.8%。以非住宅物業為主的浦江中國，住宅物業不是強項，但公眾物業收入減少值得警惕。

　　2017-2019年年數據顯示，公眾物業在管面積一直是公司最大的在管物業類型。其物業費不及商業綜合體及辦公樓，所以物管收入占比居第二。2020年該業態物管收入下滑無疑是拖累物管服務收入的主要因素。

　　另一個值得關注的是，往年都會單獨列出的政府物業，2020年該項目被歸類為其他，我們也無法得知其2020年收入情況。

　　2020年浦江中國毛利率為15.35%，凈利率為4.84%，較低的凈利率并無改善。由于浦江中國同樣沒有披露各業務毛利率，只能從分部業績中簡單估算，物管業務的利潤率約為11%，新增城鎮環衛業務利潤率約為16%。定位為非住宅物業管理，浦江中國的未來還不甚清晰。但可以肯定的是，收并購或許會成為其業績主要驅動。

　　2019年8月，2020年1月及2020年3月已分別完成收購上海新市北，泓欣及南京松竹，收購及投資活動帶來的利潤貢獻已經在2020年顯現。截至2020年末公司現金及現金等價物為1.26億元，較上年同期下降11.8%。