出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　3月25日，富力地產(chǎn)公布了2020年業(yè)績公告。回顧2020年，盡管新冠疫情突襲，調(diào)控政策趨嚴導致房地產(chǎn)市場競爭加劇，富力地產(chǎn)仍然錄得強勁的財務業(yè)績，實現(xiàn)協(xié)議銷售額1387.9億元，營業(yè)收入858.9億元，凈利潤91.5億元。與此同時，面對降杠桿的政策環(huán)境，富力地產(chǎn)積極削減負債規(guī)模，調(diào)整融資方式，盤活資產(chǎn)，改變經(jīng)營方式，財務情況全方位優(yōu)化。

　　此外，富力地產(chǎn)繼續(xù)擴大城市更新版圖，繼續(xù)鞏固優(yōu)勢。年內(nèi)轉(zhuǎn)化了多個舊改項目，積累了大量優(yōu)質(zhì)資源，為公司的穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。

　　多管齊下降負債、增流動性

　　得益于富力地產(chǎn)高效的資源配置以及強大的去化能力，新冠疫情得到控制后，公司的銷售額迅速恢復。2020年，公司實現(xiàn)權益協(xié)議銷售額1387.9億元，協(xié)議銷售面積1153.09萬平方米，協(xié)議銷售來自219個項目。

　　“三道紅線”政策的出臺限制了房企有息負債的增長，房企紛紛開啟降杠桿之路。除了保障銷售額斬獲佳績，富力地產(chǎn)將重心放到了控制負債增加流動性上，2020年，公司多舉措并舉，積極降低負債，增加流動性。

　　通過促銷售、去庫存、抓回款、控支出等方式，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)為正數(shù)。其中回款率從2019年的低于70%增長到2020年的高于78%，增加了自身造血能力，并加快了去杠桿的速度。

　　從融資渠道來看，公司的借款總額主要來自于銀行貸款、離岸美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)債券、信托貸款及其他，占比分別為51%、22%、12%及15%。報告期內(nèi)，公司積極控制負債規(guī)模，削減境內(nèi)債券236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款119億元、離岸債券及離岸貸款19億元，共削減人民幣374億元。

　　公司2020年完成發(fā)行H股補充權益資本，募集資金25.24億元。通過削減負債以及增加權益性融資，公司的凈資產(chǎn)負債率從2019年末大幅下降了69個百分點。此外，公司債務中一年以內(nèi)、一年至五年、五年后到期的負債分別為40%、47%、13%，債務期限上較為穩(wěn)定。

　　富力地產(chǎn)為了盤活資產(chǎn)，將其位于廣州的物流資產(chǎn)70%權益出售給黑石關聯(lián)基金，交易對價63億元。富力地產(chǎn)認為，這一合并事項將為其帶來戰(zhàn)略利益，由于預期與黑石建立長期合作關系，比如投資及管理空港物流園，從而增強企業(yè)形象并支援空港物流園的增長及發(fā)展。

　　公司擁有包括土地儲備、在建物業(yè)、投資物業(yè)等眾多優(yōu)質(zhì)資源，2020年，公司將非核心資產(chǎn)或高潛力項目進行重組，從而獲取現(xiàn)金流。其中單出售投資物業(yè)及寫字樓如富力綜合物流園及廣州寫字樓物業(yè)，就產(chǎn)生約59億元的現(xiàn)金流入。

　　出售部分權益加強合作 大力改善現(xiàn)金流

　　廣州老城區(qū)較多并且地理位置較好，城市更新已經(jīng)成為重要的拿地方式。富力地產(chǎn)作為廣州房企，具有天然優(yōu)勢，深耕廣州城市更新20余年，于2019年開始成立多個城市更新集團，積累了大量高轉(zhuǎn)換潛力的項目。截至2020年末，后續(xù)可通過城市更新取得的土地儲備可售面積超過4000萬平方米。

　　2020年第四季度，公司出售若干項目的部分權益，成功變現(xiàn)40億元。經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變表現(xiàn)出公司面對行業(yè)不確定性的靈活應變。

　　公司自2019年第四季度一直采取審慎的土地儲備策略，重點關注盈利性及周轉(zhuǎn)性。2020年公司新增土地的權益可售面積大約385.5萬平方米。截至2020年末，公司的土地儲備權益建筑面積約6426.3萬平方米，權益可售面積約5200萬平方米。

　　城市更新項目多點開花

　　城市更新已經(jīng)成為富力地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略，富力集團董事長李思廉在近期接受采訪時透露，未來的富力城市更新的土儲比例會超過7成。

　　縱觀20余年的城市更新歷程，公司項目多點開花。除了已出色完成了楊箕、獵德等大型舊村全面改造項目，以及十余個舊廠改造項目，成為廣州城市更新的品牌標桿。目前，富力集團參與的黃埔區(qū)茅崗路以西城中村和筆村、白云區(qū)陳田村、花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟社均已快速進入拆遷復建階段。2020年，富力集團進一步取得南沙區(qū)大同村、番禺區(qū)石壁村、天河區(qū)吉山村等多個舊村全面改造項目的合作企業(yè)資格以及海珠區(qū)赤沙村合作意向企業(yè)資格。

　　2020年在一二線城市及大灣區(qū)的城市更新項目轉(zhuǎn)換130萬平方米的權益可售面積，為公司提供了優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

　　在近期召開的2021全國地方兩會上，城市更新更是成為了最頻繁出現(xiàn)的熱詞，被寫入各地政府工作報告中。從政策層面上看，對城市更新的支持力度越來越大。

　　據(jù)統(tǒng)計，城市更新作為新經(jīng)濟增長點，將成為10萬億級別的大市場，也因此成為房企兵家必爭之地。富力地產(chǎn)通過深耕舊改的經(jīng)驗領先新進入者，隨著公司舊改項目進入收獲期，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)更高的企業(yè)價值。