3月26日，綠城服務發布2020年業績公告，公司實現營收101.14億元，同比增長17.8%；實現年內利潤為7.4億元，同比增長56.8%。同期毛利率為19%，較去年上年同期提升1個百分點；凈利率為7.3%，較上年同期提升1.8個百分點。

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　　隨著綠城服務業績披露，目前營收超過百億的物業股有4家。盡管這次綠城服務的營收增幅不算高，但凈利潤增速一改之前放緩的頹勢，增速超過50%，利潤率的改善似乎給了投資者信心，也讓大家重新開始關注這家昔日龍頭。公司股價在29日大漲21.68%，30日依然領漲物業板塊，漲7.44%，截至31日連續三個交易日漲幅達38%。

　　利潤增幅較大  但利潤率仍舊不高

　　從業務結構來看，物業管理服務、園區服務、咨詢服務2020年分別同比增長17.9%、13.8%、23.2%，占總收入的比例分別為63.6%、22%、15%。三大業務去年發展中規中矩，公司總營收僅增長17.8%，落后于同行業。

　　橫向來看，公司營收自2017年大幅增長38%至51億元規模后，增速持續放緩，導致凈利潤增幅同步回落。2019年綠城服務營收同比增長28%，凈利潤同比僅增1.42%。這也導致公司過去一年股價持續震蕩。作為一家上市較早的物業龍頭，綠城服務受到的關注度較少。

　　2020年業績公布后公司股價大漲22.4%，似乎扭轉了這一情況。2020年公司營收持續放緩，但利潤增幅一改此前的頹廢，同比增長56.8%，終于與高速增長的同行保持了一致。

　　利潤大幅增長帶來了利潤率的提升。同期毛利率為19%，較去年上年同期提升1個百分點；凈利率為7.3%，較上年同期提升1.8個百分點。2020年受新冠疫情影響，多地實施社保減免等政策，綠城服務合計減免的供款為1.2億元。整體上，社保減免政策影響對物管公司的毛利率的影響大約在1個百分點，大部分物管公司2020年利潤率有所提升。

　　但對比同行來看，百億陣營的利潤率水平有碧桂園服務17.68%、恒大物業25.2%、雅生活服務19.7%，綠城服務7.3%的凈利率墊底。即便是在45家物業股中，不超過10%的凈利率水平屬于行業尾部。

　　老樹煥新？  股價被低估還是提前炒預期？

　　截至2020年末，綠城服務在管面積為250.5百萬平方米，較去年的212.4百萬平方米新增38.1百萬平方米；儲備面積為284.3百萬平方米，較去年的233百萬平方米新增了51.1百萬平方米。儲備率方面，去年是1.1，2020年是1.13，保持穩定。

　　2018-2020年綠城服務每年新增儲備面積為42.1百萬平方米、41.1百萬平方米、51.1百萬平方米，在管面積新增32.6百萬平方米、42百萬平方米、38百萬平方米，可知每年儲備面積的增長略高于在管面積。2020年新增儲備面積與在管面積的增量差距進一步拉大。這也是綠城服務在管面積基數不斷增大，但儲備率保持穩定的原因。

　　中信證券認為，由于竣工滯后公司年在管面積增長徘徊于低量級，2021年起由于集中交付，公司新增在管面積可能躍升（預計同比增長50%-80%），推動公司營收進入更快增長軌道（即便沒有并購）。

　　該研報提到，綠城服務目前的股價偏低。公司在管和合同面積分別是碧桂園服務的66%和65%，2020年收入則為碧桂園服務的64%。公司業績增速雖低于碧桂園服務，但即期也達50%，2013年以來長周期年復合增速接近40%。且比較碧桂園服務，公司區域布局更聚焦，用戶人群更偏一二線，可公司市值僅為碧桂園服務的12%。我們并不認為碧桂園服務被高估了，而是認為市場對公司估值顯著偏低。

　　此外據媒體報道，綠城服務管理層在業績會上提出目標，計劃五年內實現整體營業收入增長5倍。2021年新拓展的面積也要增長50%以上，就是1.5億平方米以上。

　　不知是否受上述研報消息影響，還是百億營收引起關注，公司股價在財報發布次日（29日）大漲21.68%，30日依然領漲物業板塊，漲7.44%。

　　Wind數據顯示，截止29日營收超過百億的四家物業股，雅生活及綠城服務的估值處于行業低位。碧桂園服務已成港股物業板塊龍頭；恒大物業大跨步下目前在管面積超過了昔日龍頭綠城服務，一時風頭無二；雅生活并購中民投物業規模擴大，但儲備率只有0.39；綠城服務在過去一年的大動作只有戰略入股中奧到家，按照1.8港元/股的老股購買均價計算，綠城服務已經浮虧約51.7%。

　　公司目前股價的暴漲炒作的可能是預期。據不完全統計，目前已經有19家物企在業績會上給出了中短期業績目標。克爾瑞證券研究顯示，16家給出了明確的2021年凈利潤增速指引平均值為52%，中位值為50%。物業股立flag往往引起股價上漲，但投資者仍需保持謹慎。

　　綠城服務提出5年5倍營收，復合增長率為38%，相比不少物企剔除的“3年5倍增長”目標不算高。反倒是2021年新增1.5億平方米的目標，較往年0.7~0.9億平方米的新增面積高出不少。綠城服務相較恒大物業而言缺少關聯房企的大力支持，新增只能靠外拓。截至目前公司現金及現金等價物為44億元。

　　截至3月31日，3個交易日綠城服務股價漲幅達到了38%。綠城服務到底是遺落的明珠，還是炒作過后的一地雞毛，需要時間檢驗。