出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　3月29日晚間，佳源國際發布了2020年業績公告。面對新冠疫情肆虐全球，公司表現出優秀韌性，多項經營指標實現大幅增長，負債結構持續優化。報告期內，公司實現合約銷售額308.28億元，同比增長7%；營業收入183.63億元，同比增長14%；歸母凈利潤32.75億元，同比增長59.73%。“三道紅線”為“綠檔”。

　　業績穩健高質量增長 進一步貫徹區域深耕戰略

　　2020年新冠肺炎的爆發以及房地產調控趨嚴，行業競爭更加激烈。佳源國際面對錯綜復雜的市場環境，積極應對，通過深耕長三角區域以及近年來布局粵港澳大灣區業務的發展機遇，銷售額在疫情下得以快速恢復，從而實現穩健增長。

　　年內公司合同銷售額308億元，同比上升7%，合同銷售面積為274.34萬平方米，同比上升12%。值得一提的是，由于公司拿地時的高權益占比，分享了更多的發展紅利，年內公司的權益合約銷售金額為257億元，權益比為83%。

　　2020年也是佳源國際上市四周年，自創立以來，佳源國際深耕江蘇、安徽、上海等長三角區域。2016年進入粵港澳大灣區，陸續在深圳、江門、珠海、惠州及澳門等城市布局多個優質項目。2018年在港成立公司，正式進軍香港市場。此外，有選擇地拓展了貴陽、鄭州、烏魯木齊等中西部重點省會城市，和其他重點城市。

　　報告期內，公司的合約銷售額中86%來自合肥、揚州、泰州等長三角區域；4%來自于粵港澳大灣區；10%來自于鄭州、烏魯木齊、海南等其他城市。

　　佳源國際通過招拍掛、收并購、合作開發等多種方式取得土地，有效控制土地成本，土地溢價率較低。截至2020年末，公司擁有土地儲備1765萬平方米，同比增長27%，其中長三角區域為1013萬平方米，占比57%，粵港澳大灣區為263萬平方米，占比15%，區域深耕發展布局進一步顯現。

　　值得一提的是，2021年1月13日，公司和主席沈天晴先生簽訂買賣協議，收購其私人所屬的5個位于青島及威海的優質項目，預計將為本集團帶來162.49萬平方米優質土地儲備，穆迪認為此次優質資源的注入將對公司信貸水平產生正面影響。

　　2020年公司的平均售賣單價為11237元/平方米，新增拿地成本為2727元/平方米，成本售價比為24.27%，在行業中具備較高競爭力。公司的營業收入主要來自于物業開發、物業管理服務及物業租賃，營收占比分別為95.5%、3.2%和1.3%。報告期內，公司的毛利率為32%，高于行業平均水平。

　　佳源國際多年來堅持多元化發展，營收構成除了占比較大的物業開發還包括物業投資和物業管理。2020年是物企上市潮，佳源國際抓住機遇成功分拆佳源服務在港交所上市，此次分拆上市，佳源國際將持有佳源服務75%的股權，為物業業務的持續快速發展奠定了基礎。

　　財務結構持續優化 “三道紅線”為“綠檔”

　　“三道紅線”政策出臺倒逼企業降負債，并壓降融資類信托業務規模，行業資金鏈進一步趨緊。穩健的財務狀況是公司業務發展的基礎，報告期內，佳源國際嚴格控制購地回籠比，審慎負債擴張，各項流動性指標和債務結構不斷優化。其中信托貸款余額占有息負債比例從2019年的46%下降至2020年末的23%。

　　通過不懈的努力，公司杠桿率全面下降， “三道紅線”為“綠檔”。截至2020年末，公司的扣除預收賬款的資產負債率為67.44%，同比下降3.9個百分點；凈資產負債率為59.8%，同比下降18.4個百分點；現金短債比1.27，同比增加0.06。

　　報告期末，公司的現金及銀行結余為109.41億元，同比增長34%。由于公司的杠桿率下降，現金比率較為充裕，公司主動出擊控制負債。2020年10月30日，悉數回購并注銷于2022年5月到期11.375%優先票據1.35億美元，以及2022年3月到期13.75%優先票據6000萬美元。2021年2月1日和3月11日，公司通過兩次回購，將2022年3月到期的2.63億美元13.75%優先票據余額減至1.45億美元。

　　穩健的財務狀況獲得了評級機構的認可。公司獲得惠譽評級首次授予“B”的長期外幣發行人評級，展望正面；穆迪維持評級“B2”，展望穩定；標普給予長期發行人信用評級“B”，上調展望至穩定。此外，公司債券還獲得了匯豐銀行、渣打銀行、瑞士信貸等國際知名金融機構推薦。