出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　3月26日晚間，新城控股發(fā)布了2020年年度報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1454.75億元，同比增長69.46%；實現(xiàn)歸母凈利潤152.56億元，同比增長20.56%。

　　2020年受新冠疫情沖擊以及調(diào)控政策趨嚴，房地產(chǎn)行業(yè)競爭更加激烈。公司繼續(xù)貫徹“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，隨著溫州龍灣吾悅廣場的盛大開業(yè)，12年來公司的商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)0 到 100 的突破，也標志著商業(yè)地產(chǎn)進入新的征程。

　　聚焦核心城市群 高質(zhì)量穩(wěn)健增長

　　2020年初受新冠疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)集體遇冷，隨著二季度疫情得到控制，行業(yè)開始經(jīng)歷幾個月的恢復(fù)。新城控股通過努力，全年實現(xiàn)合同銷售金額 2509.63 億元，銷售面積 2348.85 萬平方米，成功完成年度目標。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司 2020 年度銷售金額位列行業(yè)第 12 位，銷售面積位列行業(yè)第 10 位。

　　近年來，公司的營業(yè)收入和凈利潤持續(xù)穩(wěn)健增長。2020年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 1454.75 億元。其中，住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售收入為812.39億元，同比增長92.21%；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以綜合體銷售為主，輔以自持運營及對外租賃，公司實現(xiàn)綜合體銷售收入563.39億元，同比增長48.04%，物業(yè)出租及管理實現(xiàn)營業(yè)收入54.35億元，同比增長70.76%。

　　公司多年來堅持“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，實現(xiàn)了自有資源的貫通，在加大住宅開發(fā)的同時，精準選址優(yōu)質(zhì)地塊進行商業(yè)綜合體的開發(fā)運營，逐步確立了全國中心城市和重點城市群的深耕布局，形成產(chǎn)品協(xié)同及戰(zhàn)略縱深，確保有質(zhì)量、可持續(xù)增長。

　　從土地布局來看，公司堅持深耕長三角區(qū)域，并聚集其他核心城市群，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的30%。

　　報告期內(nèi)，新城控股繼續(xù)補充優(yōu)質(zhì)資源。全年公司共計新增土地儲備 120 幅，總建筑面積為 4139.41 萬平方米，平均樓面地價為 3031.11 元/平方米，其中，商業(yè)綜合體項目新增土地儲備總建筑面積為 2478.92 萬平方米。截至報告期末，公司在全國123個大中型城市合計擁 有土地儲備1.43億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。

　　商業(yè)地產(chǎn)進入百店時代

　　隨著生活水平的不斷提高，居民消費升級趨勢近年顯著加速，作為消費重要載體的大型商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)具有更為廣闊的發(fā)展空間。新城控股自2008年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，公司的“吾悅廣場”品牌致力于打造體驗式商業(yè)廣場，多年來在各城市穩(wěn)步布局，深入挖掘消費紅利。

　　2020年，公司新開業(yè)吾悅廣場 38 座，其中蘇州高鐵吾悅廣場、溫州龍灣吾悅廣場作為吾悅 A 類標桿旗艦，設(shè)計和產(chǎn)品品質(zhì)均達到全新的高度。值得一提的是，2020年12月30日，隨著溫州著溫州龍灣吾悅廣場的開業(yè)，新城控股旗下已開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營商業(yè)項目正式達到100座，標志著新城控股的商業(yè)地產(chǎn)進入新篇章。

　　新城商業(yè)的規(guī)模和影響力已經(jīng)穩(wěn)居行業(yè)第一陣營，多項運營指標領(lǐng)先行業(yè)。報告期內(nèi)，吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營總收入即含稅租金收入 56.70 億元，超額完成55億租金的目標，同比上漲超過30%。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積超 940 萬平方米，平均出租率達 99.54%；客流總量達 6.55 億人次，同比增長 13%；銷售總額達 319 億元，同比增長 20%；會員人數(shù)達 983 萬，較 2019 年末增長 73%。

　　新城商業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成行業(yè)領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢和成熟的管理運營體系，也已經(jīng)具備商業(yè)品牌和資源輸出實力，通過輕資產(chǎn)布局，能不斷擴大新城商業(yè)在管規(guī)模，也利于進一步強化吾悅商業(yè)管理品牌形象。

　　基于未來行業(yè)發(fā)展趨勢以及公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展情況，公司對2021年業(yè)績進行了展望，其中住宅地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)大踏步前進。根據(jù)年報，公司計劃 2021 年實現(xiàn)合同銷售金額 2600 億元，商業(yè)總收入 85 億元，新開業(yè)吾悅廣場 30 座。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流三年凈流入 財務(wù)穩(wěn)健融資能力強

　　新城控股住宅地產(chǎn)開發(fā)不斷成長，同時結(jié)合輕資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)，公司近三年的經(jīng)營現(xiàn)金流量均為正數(shù)。公司強大的造血能力為業(yè)務(wù)發(fā)展提供保障。

　　“三道紅線”政策出臺倒逼企業(yè)降負債，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，行業(yè)資金鏈進一步趨緊。事實上，三道紅線政策出臺前，新城控股已積極致力于降杠桿，追求穩(wěn)健經(jīng)營。憑借著自身造血能力，公司保持著穩(wěn)健的財務(wù)狀況。報告期末，公司財務(wù)狀況較為穩(wěn)健，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為 74.12%， 凈負債率為 43.65%， 現(xiàn)金短債比為 1.68 。

　　由于公司業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，資信情況良好，所以債務(wù)融資能力較強，融資成本也處于行業(yè)較低位置。

　　報告期內(nèi)，公司在交易所平臺先后發(fā)行公司債、CMBS 和應(yīng)收賬款 ABS，募集資金 80.94 億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發(fā)行，共募集資金 30 億元人民幣；在境外通過發(fā)行高級美元債券，募集資金 8 億美元，為公司的發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。