出品：大眼樓管

　　作者：王永

　　3月26日晚間，大悅城披露了年報，2020年實現營收384.45億元，同比增長13.76%，歸母凈利潤為-3.87億元，扣非凈利潤-5.01億元。出現近年來首次歸母凈利潤由正轉負的情況。

　　疫情對以“持有物業+地產開發”雙輪驅動的大悅城打擊嚴重，去年投資物業營收下滑近14%；酒店經營業務營收下滑近29%；其他業務營收下滑近45%。此外，由于預期售價降低，去年資產減值金額達到12.07億元。

　　2019年經歷重組后，大悅城管理層一度意氣風發，喊出三年千億的目標，2019年起激進拿地，囤積了大量土儲。2020年疫情影響下，銷售金額及銷售均價均出現下滑。疫情后，大悅城還有望實現高速增長嗎？

　　大悅城受疫情影響嚴重 扣非虧損5億元

　　大悅城奉行“持有物業+地產開發”雙輪驅動戰略，2019年合計337.87億元營收中，投資物業、酒店經營及物業管理業務占比達到近20%。2020年除物業管理外，其他幾項業務收入均遭遇不同程度的下滑，整體占比下降到15%，對業績影響巨大。

　　在此前發布的業績預告中，大悅城具體解釋了歸母凈利潤大幅下滑原因：

　　1、受新冠疫情影響，包括大悅城及祥云小鎮在內的購物中心客流量和銷售額下降，再加上對租戶的租金減免，導致租金收入減少；同時酒店入住率降低。

　　2、本年結算項目中低毛利項目占比提高，故銷售毛利率較上年的38%下降約 10 個百分點；

　　3、受宏觀調控及疫情影響，部分在建在售項目銷售價格未達預期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加。公司按照目前市場參考價格和項目的實際銷售情況，對資產進行了相應減值。

　　4、2019 年因發生處置子公司股權、追加投資實現非同一控制下企業合并等取得投資收益，2020 年此類非經常性收益預計同比下降約 90%。

　　具體來看，去年投資物業營收下滑近14%；酒店經營業務營收下滑近29%；其他業務營收下滑近45%；資產減值金額達到12.07億元；非流動資產處置損益為1.42億元，同比減少了90%。

　　而大悅城去年結算面積達到229萬平方米，比上年增長136%，結算面積大幅增長帶動收入增長了21%，抵消了部分下滑業務的影響。值得注意的是，三季度末公司營收下滑幅度仍達到20%，市場普遍認為，疫情影響下達到收入結算條件的商品房資源同比減少導致收入大幅下滑。全年營收增速由負轉正，可見第四季度加快了結算。

　　三年千億目標能否完成？ 剔除預收賬款的資產負債率仍踩線

　　去年大悅城銷售額為694億元，2019年為711億元，同比下滑了2.39%。2019年重組完成后，大悅城管理層曾定下“力爭實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標，疫情下銷售額不增反減，無疑對這一計劃是個不小的打擊。

　　2020年大悅城銷售均價為2.23萬元/平方米，同比下降了10%。根據克而瑞榜單數據，大悅城集團去年權益銷售額占比為53%，相比上年下降了12個百分點。

　　公司在拿地上也有所收縮，2020年全年大悅城拿地總金額209.12億元，權益金額104.56億元，分別同比下滑25%及29%。拿地權益占比也由2019年的54%下滑到50%，下降了4個百分點。

　　2019年大悅城制定三年銷售破千億計劃后，一度激進拿地。2019年新增計容建面接近500萬平方米，是當年銷售面積的1.7倍；2020年新增計容建面457萬平方米，是銷售面積的1.5倍。

　　由于近兩年拿地力度較大，目前大悅城土儲規模處在高位。截至2020年末，總土儲建筑面積為2870.87萬平方米，按照去年312萬平方米的銷售面積計算，可供開發9年。

　　大力度拿地讓大悅城的融資規模飆升，2019年底其各項融資余額為691.16億元，較上年大幅增長，2020年則達到了708.06億元。由此產生的利息負擔并不小，2019年財務費用達到16.59億元，2020年由于匯兌收益大幅增加，導致財務費用降到9.41億元，如果不考慮這個因素，財務費用與上年持平。

　　受益于國企身份，大悅城融資成本較低，2020年加權融資成本為5.1%，下降了0.13個百分點。2020年權益銷售回款同比增長6.9%，為648.73億元，年末貨幣資金達到317.64億元，同比增長15%。

　　2020年8月，監管部門出臺了針對房企的“三道紅線”，規定1：剔除預收款后的資產負債率不超70%； 2：凈負債率不超100%；3：現金短債比不小于1倍。

　　根據2020年中報財務數據，大悅城有兩條指標踩中紅線，剔除預收款后的資產負債率為73.57%，凈負債率為104.53%。

　　年報中，剔除預收賬款的資產負債率仍為71.8%，處在踩線狀態。凈負債率則降到86%，現金短債比為1.76，處在黃檔。

　　對于目前的大悅城來說，經歷了兩年激進拿地之后，一方面要控制負債規模，另一方面要消化目前的土儲，保持一定的銷售增速就變得至關重要。疫情后，大悅城的高增長愿望能實現嗎？