出品：大眼樓管

　　作者：王永

　　3月24日晚間，北辰實業披露了2020年年報。在疫情沖擊下，公司營收下滑了10.57%，出現了2014年來的首次負增長，歸母凈利潤更是下滑83.62%。

　　凈利潤下滑幅度遠超營收的原因是，去年北辰實業一次性計提了8.95億元的資產減值準備，其中絕大部分是針對房地產項目進行的計提，光這一項計提就減少了8.43億元的凈利潤，減少6.7億元的歸母凈利潤。

　　與北辰實業一樣年報中出現大額計提減值的還有招商蛇口、中國金茂，兩家公司給出的解釋均是，部分項目售價不及預期。在房企融資受限，市場調控政策不斷加碼的大背景下，前幾年高價拿的地已經成為房企手上的雷。

　　連續兩年大額計提減值 前幾年高價地是罪魁禍首？

　　去年總計8.95億元的減值中，8.91億元是針對房地產項目的。2019年公司也曾對房地產項目計提存貨跌價準備7.64億元。

　　北辰實業在公告中稱，2020 年末綜合考慮房地產項目所在地的市場狀況，項目自身的定位、開發及銷售計劃等因素，公司對項目可變現凈值進行了減值測試，對成本高于其可變現凈值的存貨計提存貨跌價準備。

　　前幾年高價拿的地，在目前的市場環境下，預計售價不能覆蓋成本，因此進行計提減值。

　　從2014年到2018年，北辰實業奉行高速擴張策略，2015年新增土儲211萬平方米，占到當年總土儲的27%，2016年新增土儲370萬平方米，2017年及2018年兩年拿地速度有所放緩，但仍超過100萬平方米。

　　從2019年起，公司明顯開始收縮，拿地面積降到了33.74萬平方米，2020年仍不到100萬平方米。其總土儲面積已經經歷了三連降。顯然正在消化之前的庫存。

　　近幾年北辰實業存貨周轉率一直較低，2019年存貨周轉率為0.21次，與華夏幸福相當。2020年上半年存貨周轉率僅為0.03次，在A股房地產公司中排在倒數。

　　2017年前后北辰實業頻拿地王，拿地價格并不低。比如2017年7月在海口土拍中，北辰實業以總價23億元摘得5宗地塊，溢價率142%，綜合樓面價11164元/平方米，刷新海口樓面地價歷史紀錄。目前海口市二手房均價也僅為15000元左右。

　　2017年在成都雙流區以8.06億元獲得的地塊，折合樓面價10100元/平方米，接近上限成交，溢價率達到68.33%。前一年以23.11億元拍下寧波一宗建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達到了16825元/平方米，這個價格同樣刷新了寧波單價地王的紀錄。

　　早在前幾年，就有人質疑北辰實業的逆勢高溢價拿地策略。從2019年開始北辰實業銷售就顯出頹勢，2019年銷售額下滑33%，去年繼續下滑36%。

　　北辰實業未披露每年的銷售均價，用每年的銷售額與銷售面積進行估算可以得出近幾年銷售均價，2019年為15071元/平方米，2020年為17637元/平方米，與2017年及2018年兩年持平，并未出現大幅上漲。

　　市場火熱時高溢價囤的地，一旦市場不達預期，很容易成為手上的雷。

　　北辰實業收縮：去年銷售額下滑35.73% 新開工竣工面積均下滑

　　2020年北辰實業經歷了全面收縮。

　　總土儲、權益土儲面積、新開工面積、竣工面積均出現下降。全年實現銷售面積69.22萬平方米，同比下降了45.08%，銷售金額122.08億元，同比下降35.73%。

　　結算面積及結算收入下降，加上計提減值，造成全年業績的大幅下滑。全年營收179.96億元，下滑10.57%；歸母凈利潤2.71億元，同比下滑了83.62%。

　　從毛利率來看，去年公司毛利率從上年的35.87%，下滑到23.96%，下滑了11.91個百分點。在收入下滑的同時，銷售費用并未同時減少，僅下滑了2.83個百分點。管理費用下滑了7.55%，財務費用則出現大幅下滑，從上年的4.15億元減少到3億元，同比下降27.61%。

　　2016年以來的大幅擴張使得北辰實業融資總額一度沖上319億元，2018年及2019年一直維持在300億左右，2020年開始減少到290億。

　　受益于國企身份，北辰實業整體融資并不算高，2020年為5.96%。但是龐大的融資規模會產生巨額利息，近兩年北辰實業每年的資本化利息都在17億元左右，已經超過了公司的凈利潤。

　　目前公司項目主要集中在北京、武漢、杭州、成都、重慶、寧波等地，2020年實現的收入主要來自寧波、長沙、北京、成都、杭州五個城市。

　　管理層對2021年的計劃是，力爭實現銷售面積106萬平方米，簽訂合同金額190億元，相比2020年增長56%。這一目標能實現嗎？