出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　3月25日，佳兆業集團發布了2020年業績報告。報告期內佳兆業實現收入557.70億元，同比增16.1%，凈利潤52.78億元，同比增26.8%，其中歸屬股東凈利潤54.47億元，同比增18.6%，在疫情年份也實現了穩健較快的增長。

　　2020年對于房企來說是艱難的一年，從年初的疫情影響銷售，到年中的三道紅線，再到年底的房地產貸款的嚴控政策，佳兆業能實現權益銷售額破千億、結轉順利增長、舊改轉化提速、財務狀況明顯優化，實屬不易。

　　深度卡位大灣區的舊改，在房地產存量時代，佳兆業或將迎來自己的黃金十年。

穩健的多元化平臺呼之欲出

　　佳兆業在2020年1季度線下開工受影響的情況下，后3個季度迎頭趕上，全年交付總建筑面積增長，銷售物業收益同比增長16.7%至511.94億元。此外，公司自持物業的租金收入增長19.3%，物業管理服務收益增長47.9%，健康業務增長119%，其他業務增長74.7%，酒店、餐飲業務盡管受到疫情影響，也基本維持著平穩的水平。

　　經過多年的探索和布局，圍繞在房地產周圍的多元化業務，使得佳兆業成了一個頗具綜合競爭力的“房地產+”開發平臺。這不僅有助于提升公司地產開發主業的擴張，還有助于平抑業績波動，為資本市場傳達更為穩健的預期。

　　盈利方面，2020年佳兆業實現毛利159.07億元，同比增15%，毛利率28.5%，這個利潤率水平放在當今行業內是相對較高的，由此凈利潤率也從2019年的8.67%上升至2020年的9.45%。

　　今年結轉的收入反應的過去幾年的成果，對于未來的業績，主要看預售。在2020年的1季度線下銷售遇到短暫影響之后，佳兆業也開啟了線上銷售以應對。公司全年實現合約銷售增加21.3%，至1068.96億元，權益金額首次突破千億大關，排名第二十四位，較2019年排名上升三位，全口徑更是達到1435億元。全年銷售回款率約80%，較2019年增長5個百分點。今年1-2月佳兆業總合約銷售174.69億元，同比增長160.7%，升至第22位。

　　佳兆業2021年可售貨值1912億，只要去化率達到7成，佳兆業就可以完成今年1300億的目標，同比增速將超過20%。這一增速對在當今地產圈算是較高的，佳兆業之所有這個底氣，還是源于其多年深度卡位大灣區舊改，在土儲端和銷售端均有強大的信心。

“舊改之王”或將迎來爆發的3年

　　佳兆業集團在1999年成立并落戶深圳，順勢搭上了深圳及整個珠三角的快車。更幸運的是，佳兆業成立之初就在深圳接手爛尾樓“桂芳園”，從而涉足到如今已日趨火熱的舊改項目，從而成就今天的“舊改之王”，連續三年榮登“中國房地產城市更新優秀企業”榜首。

　　舊改，本質上來說是一種拿地方式，由于重經驗、周期長、資產重，因此，舊改是一種壁壘比較高的拿地方式。而另一方面，一旦簽約卡位之后，舊改又具備可以低價拿到優質地塊的優勢。

　　佳兆業2020年合共獲得47幅地塊，應占計容建筑面積約565萬平米，基本與同期銷售面積616.46萬平米相近，這其中，有約29%是舊改轉化而來，且占比逐年提升。整體土儲池子約2875萬平方米，穩定保持夠4年開發的合理儲備。此外，新增土地質量有保證，按收購土地權益代價計，一線城市占比49%，大灣區占比達63%。

　　占比近3成，舊改成為佳兆業獲取土儲越來越重要的渠道。2020年佳兆業轉化9個城市更新項目，可售面積近180萬平米，同比大增長152%。未來三年（2021-2023），佳兆業計劃至少有50個城市更新項目完成轉化，占地面積約500萬平方米，保守按容積率2來計算，預計將轉化的計容建面將達到1000萬平米。

　　早在2019年中的業績發布會中，佳兆業曾預計公司將在未來2年轉化約220萬平米的舊改土儲，事實上2020年一年就轉化了180萬平米，轉化節奏超預期。截至2020年業績報告期末，佳兆業擁有城市更新項目201個，占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于大灣區，其中深圳、廣州兩地占比高達86%。預計未來3年的轉化按預期進行，那么佳兆業的舊改將迎來爆發期，屆時將有力地支撐公司未來幾年的銷售增速。

　　值得一提的是，今年“城市更新”首次寫入政府工作報告，深圳人大常委也通過了《深圳經濟特區城市更新條例》，簽約率達到95%以上就可以開始往后推進。解決舊改最后一公里的問題，將大幅提高了效率，降低時間和資金成本。

　　舊改之王的腳步并未停止，佳兆業2020年新拓展舊改項目54個，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區核心城市。新拓項目數量是2019年的近三倍，貴州、湖北等地實現首個更新項目落地。隨著前期項目逐步變現，新拓展舊改項目也在公司財務承受范圍內。

2021年將達標三條紅線 融資成本有望進一步下降

　　截至2020年底，鑒于良好的回款率，佳兆業的現金及銀行存款增加27.4%至約471.13億元。凈資產負債比率下降至97.9%、現金短債比增加至1.56，剔除預收賬款的資產負債率下降至70.3%，從數據看，“三道紅線”基本達標。

　　公司CFO吳建新預計2021年實現“三道紅線”全部達標，此外，穆迪對于佳兆業的評級為B1，展望穩定。財務狀況持續優化，融資成本自然下降，截至2020年底佳兆業境內、外融資成本較上年末下降60個、202個基點。吳建新稱，爭取把平均融資成本降到7.8%左右。

　　此外，佳兆業計劃通過配股的形式以130億元收購北京市朝陽區耀輝國際城，項目涵蓋約20萬平米的總建筑面積，包括商務公寓、住宅、零售、酒店等，估值約為186億元。預計配股后將顯著增厚公司的權益，更有效地降低杠桿率，優化財務狀況。

　　這也將鞏固佳兆業的多元化的布局，而佳兆業的商業集團、文體科技集團分拆上市已納入議事日程，佳兆業在舊改的堅實基礎之上，綜合開發的平臺越發成型，在房地產存量時代，佳兆業或將迎來自己的黃金十年。