出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　2020年是不平凡的一年，受疫情影響，一季度全國(guó)銷售額出現(xiàn)斷崖式下降，二季度隨著疫情得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始數(shù)月的修復(fù)，部分房企恢復(fù)較好，甚至創(chuàng)了歷史新高。

　　雅居樂持續(xù)推動(dòng)區(qū)域多元化的線上線下營(yíng)銷活動(dòng)，且在各地區(qū)疫情放緩后加快項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)度，憑借強(qiáng)勁的增長(zhǎng)韌性全年銷售額再創(chuàng)歷史新高。2020年全年，以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目合約銷售額為1381.9億元，較去年增加17.1%，預(yù)售目標(biāo)完成率達(dá)115.2%。

　　銷售額創(chuàng)歷史新高 多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展

　　近年來，雅居樂堅(jiān)守“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營(yíng)運(yùn)模式，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入802.45億元，同比增長(zhǎng)33.2%。其中物業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入695.47億元，同比增長(zhǎng)28.4%；物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.53億元，同比增長(zhǎng)119.51%；環(huán)保業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.89億元，同比增長(zhǎng)51.58%，其物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入和多元化業(yè)務(wù)收入占比分別為86.7%和13.3%，多元化業(yè)務(wù)收入營(yíng)收占比同比提升3.2個(gè)百分點(diǎn)，多元化模式繼續(xù)見成效。

　　雅居樂的主業(yè)地產(chǎn)板塊依然是“頂梁柱”，近年來保持著高速增長(zhǎng)，合約銷售額從2016年的528.2億元增長(zhǎng)到2020年的1381.9億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為27.18%。2020年在華南、華東、海南及云南、華北等區(qū)域締造了良好的銷售成績(jī)，全年可售資源貨值約2200億元，在售項(xiàng)目216個(gè)，當(dāng)中推出46個(gè)全新項(xiàng)目。

　　值得一提的是，雅居樂多元化業(yè)務(wù)方面并非隨意布局，而是相互關(guān)聯(lián)，相互協(xié)同。報(bào)告期內(nèi)，多元化業(yè)務(wù)取得了不菲的成績(jī)。

　　其中，雅生活抓住行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型風(fēng)口，全面升級(jí)為智慧城市服務(wù)平臺(tái)。截至2020年末，雅生活在管面積及合約面積分別為3.75億平方米及5.23億平方米，其中來自第三方項(xiàng)目的合約面積達(dá)3.87億平方米，同比大幅增長(zhǎng)113.2%，占總合約面積的74.1%。此外，報(bào)告期內(nèi)雅生活完成收購(gòu)中民物業(yè)，進(jìn)一步聚焦物業(yè)管理服務(wù)。

　　報(bào)告期內(nèi)，雅居樂建議分拆雅城在香港聯(lián)交所上市，未來將作為領(lǐng)先的“綠色生態(tài)人居服務(wù)商”，將從“智造美好空間”的品牌使命出發(fā)，聚焦綠色生態(tài)景觀服務(wù)及智慧裝飾家居服務(wù)兩大業(yè)務(wù)，截至2020年末，雅城業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)31個(gè)省份的203個(gè)城市，已于中國(guó)領(lǐng)先地產(chǎn)開發(fā)商建立了長(zhǎng)期而穩(wěn)定的合作開發(fā)關(guān)系。

　　雅居樂的環(huán)保業(yè)務(wù)以“一核四驅(qū)N翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，致力深耕危險(xiǎn)廢物處理，擇優(yōu)布局能源發(fā)電、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復(fù)。截至2020年末，環(huán)保業(yè)務(wù)有48個(gè)項(xiàng)目，全年貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.89億元，同比增長(zhǎng)51.6%。

　　深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角 城市更新業(yè)務(wù)發(fā)力

　　具有前瞻性的土地布局是雅居樂銷售額創(chuàng)新高的前提，同時(shí)多元化的拿地方式降低了土地成本，提高了盈利空間。

　　報(bào)告期內(nèi)，雅居樂通過招拍掛、收購(gòu)、城市更新等多種方式取得土地，新增項(xiàng)目建筑面積達(dá)836.1萬平方米，新項(xiàng)目總土地金額為357.01億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為4270元/平方米，占2020年銷售均價(jià)13482元/平方米的31.67%。截至2020年末，雅居樂于84個(gè)城市，擁有土儲(chǔ)的總建筑面積為5301萬平方米，對(duì)應(yīng)樓面平均地價(jià)3627元/平方米，具有一定競(jìng)爭(zhēng)力。按照2020年銷售面積計(jì)算，雅居樂現(xiàn)有土地儲(chǔ)備可供5年使用，較為充沛。

　　在土地布局上，雅居樂堅(jiān)持區(qū)域深耕策略，前瞻性的布局了粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，可以為其提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。截至2020年末，雅居樂的在粵港澳大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備1354萬平方米，占總土地儲(chǔ)備的25.2%；長(zhǎng)三角區(qū)域擁有694萬平方米的土地儲(chǔ)備，占比13.1%。此外，雅居樂還審慎拓展海外市場(chǎng)，包括馬來西亞、柬埔寨、美國(guó)等國(guó)家，海外土地儲(chǔ)備占整體土地儲(chǔ)備的0.7%。

　　城市更新可以提供較低的土地成本，雅居樂從2017年發(fā)展城市更新業(yè)務(wù)，2020年6月成立了城市更新集團(tuán)，堅(jiān)持“城市更新綜合運(yùn)營(yíng)商”定位。報(bào)告期內(nèi)，雅居樂的城市更新業(yè)務(wù)繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，同時(shí)深入華北地區(qū)和中原地區(qū)，截至2020年末，雅居樂城市更新集團(tuán)已簽約18個(gè)合作協(xié)議，鎖定建筑面積1150萬平方米，鎖定貨值3600億元。報(bào)告期內(nèi)，雅居樂成功轉(zhuǎn)化一個(gè)位于山西省太原市的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積約為34萬平方米。

　　財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

　　“三道紅線”的出臺(tái)限制了房企有息負(fù)債的增長(zhǎng)，自身造血能力的重要性更加凸顯，報(bào)告期內(nèi)，雅居樂加快了銷售回款，強(qiáng)化了資金及預(yù)算管理，并通過多種融資渠道優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　報(bào)告期內(nèi)，雅居樂分別發(fā)行于2025年到期5億美元5.75%的優(yōu)先票據(jù)及發(fā)行2025年到期4.83億美元6.05%的優(yōu)先票據(jù)，并獲得授予一筆初始金額為32.42億港元的信貸協(xié)議，為期36個(gè)月。此外雅居樂于境內(nèi)發(fā)行于2022年到期人民幣30億6.2%的非公開公司債券。

　　截至2020年末，雅居樂的借款總額為978.13億元，主要來自銀行借款及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券及資產(chǎn)支持證券。其中，短期債務(wù)為386億，比2019年底下降8.8%。