來源：國際金融報

　　今年以來，多家銀行下調房貸利率，首套房貸款利率最低可達4.6%，多個城市出臺政策放松樓市調控。近期各大銀行房貸放款進一步提速，北京部分銀行審批加放款縮短至5個工作日內。

　　專家預計，今年房貸利率仍然具有明顯的下調空間，但首套房的利率水平下調至基準利率之下的可能性微乎其微。一二線城市更偏向于放寬二套房的首付比例、二套房貸款利率、放松認房又認貸等，以滿足置換或二套房改善需求來刺激住房消費；而三四線城市更多的是采取直接發放購房補貼、公積金貸款額度提升等方式來刺激首次購房。

　　多地下調房貸利率

　　據植信不完全統計，截至4月初，全國已有超過40個城市放松樓市調控，方式包括降低房貸利率、放寬限購政策、下調公積金貸款首付比例等。

　　浙江省衢州市發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》（下稱“通知”），最主要的調整是取消限購限售政策，非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍家庭執行相關購房政策。

　　隨后，蘭州出臺多項措施穩地產，放松了限購限貸等政策，包括降低個人購房門檻，首套房貸首付比例最低兩成，二套房貸首付比例最低三成；減輕個人住房消費負擔，對結清貸款再購第二套房按首套房貸款政策；對孝老撫育住房需求放松區域限購政策等。

　　4月11日，蘇州限售、限購政策均有放松。其中，二手房限售5年調整為3年，新房限售年限不變；外地人在蘇州買房，社保（個稅）累計滿2年即可，不再需要3年內連續繳滿2年。

　　此外，從3月份開始，各地的房貸利率出現下調，有些城市的房貸利率逼近貸款市場報價利率（LPR）。

　　繼3月份山東泰安、臨沂、煙臺三地部分銀行下調房貸利率后，山東省日照、聊城、濰坊、濟寧、威海、德州六市銀行機構普遍下調了個人住房貸款利率，下調幅度20個BP（基點）到45個BP不等。

　　據報道，河北省大部分銀行也下調了房貸利率，幅度多在0.2%-0.3%之間。在唐山、秦皇島、保定等地區，一些銀行對樓盤優質客戶發放房貸利率水平已逐步趨近貸款市場報價利率。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示：“從目前一些城市的統計情況看，房貸利率政策總體放松，且朝著極低利率的方向繼續演變。除了低于5%的利率以外，其實最近一些城市開始出現4.6%的利率，這個數據值得關注。因為當前LPR為4.6%，這意味著當前房貸發放中已經沒有‘加點’，這也是利率持續下調的一個重要事件?！?/p>

　　此外，受本輪疫情影響，銀行也推出金融惠民的政策。多家銀行向疫情嚴重地區的房貸客戶提供紓困支持，提供最長6個月的延期還款服務，幫助受困客戶渡過難關。

　　“近期多家銀行推出延緩房貸還款政策，不會對銀行系統流動性造成長期影響。房貸還款延期短期內可能會對商業銀行流動性造成影響，但整體來看，這種影響有限?！敝残磐顿Y首席經濟學家兼研究院院長連平在房地產市場展望報告會上表示。

　　連平認為，2022年房地產市場可能呈現先抑后穩的態勢，這既有穩增長政策的支持，也有市場自身需求回暖的作用。

　　房貸利率有下調空間

　　“隨著今年年初LPR降低，及2022年全國兩會提及‘降低實際貸款利率’的政策導向，預計今年房貸利率仍然具有明顯的下調空間，但首套房的利率水平下調至基準利率之下的可能性微乎其微?！?8安居客房產研究院表示，今年銀行全面支持優質房企收并購，化解當前風險，未來預期收并購支持銀行數量與規模方面將會得到突破。隨著房企金融政策寬松預期得以實現，優質房企并購債得以支持，風險將會得到化解。

　　對今年的房貸利率走勢，植信研究院的報告預計，2022年居民房貸利率或將小幅下調，個人按揭貸款增速有望回升。據該機構測算，今年居民房貸利率可能從2021年末的5.63%下調至5%左右；新增個人按揭貸款可能達到3.58萬億元，同比增長10.4%。

　　58安居客房產研究院認為，從各城市實施的放松政策方向來看，一二線城市更偏向于放寬二套房的首付比例、二套房貸款的利率、放松認房又認貸等，以滿足置換或二套房改善需求來刺激住房消費；而三四線城市更多的是直接發放購房補貼、公積金貸款額度提升等方式來刺激首次購房，而這類方式多與人才吸引政策、三孩政策相結合，部分城市為推進新型城鎮化，還鼓勵農民進入周邊中小城市購房（如吉林省提出，支持農民進城購房），通過拉動人才置業、農民購房作為需求增量的突破口。

　　此外，專家也表示，預期降準之后，直接增加銀行放貸能力，助力寬信用，當前LPR報價利率也會隨之走低，企業和居民貸款利率也會隨之下行，這有利于企業尤其是中小微企業擺脫眼前困境，需要買房按揭的業主壓力也會減輕。

　　隨著近期暖風頻吹，中信證券在近日發布的研報中指出，房地產政策底、銷售底和投資底總是順次出現，去年四季度已經明確了政策底，今年3月份以來因城施策的利好政策更是加速兌現；今年二季度，商品房銷量增速或將見底回升，銷售底有望出現；但投資底仍需等待。只要經濟下行壓力沒有實質性緩解，或地產銷量沒有確認見底，利好房地產的政策就可能繼續出臺。

　　但實際上，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示，樓市政策底到市場底的轉換非常艱難，主要原因有三：一是需求很弱，疫情加大了中產收入預期悲觀，首付和月供能力都在下降；二是二手房市場比新房還要弱，導致換房需求難以釋放；三是供給端的風險釋放還在繼續，從源頭沖擊預期。

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責任編輯：張文