長租公寓運營商蛋殼公寓近期再陷破產(chǎn)傳聞，讓“租金貸”問題再次浮出水面。

　　租金貸，是指租客通過貸款租房。蛋殼公寓使用的租金貸模式，就是目前市場通行的模式之一，租客與蛋殼公寓簽訂租房合同后，與蛋殼公寓合作的金融機構(gòu)將一次性把租客合同期內(nèi)的所有租金支付給蛋殼公寓，蛋殼公寓則按月或按季向房東支付租金，租客按月或按季向金融機構(gòu)償還貸款。

　　粗略一看，這一模式簡直“四全”其美：租客不必一次性支出大筆資金，可以緩解房租壓力；金融機構(gòu)面對市場真實需求，觸達剛需場景，可以發(fā)放信貸；運營商可以快速擴張搶占市場；房東將房子交給運營商統(tǒng)一打理，省事省心。

　　這些年，住房租賃市場得到國家政策鼓勵，加之資本追捧，長租公寓行業(yè)一舉站上風(fēng)口，一批長租公寓形成品牌，如蛋殼、自如、青客等長租公寓運營商。其中，蛋殼、青客已在美股上市。

　　不過，世間事豈能盡如人意，看似完美的模式，仍然藏著不少問題和風(fēng)險。

　　2018年開始，因發(fā)展過快出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，不少長租公寓相繼“爆雷”，導(dǎo)致房東收不到租金，租客被趕出去，但還得向金融機構(gòu)還貸?？此泼烂琅c共的四方，一下子就產(chǎn)生了糾紛。

　　蛋殼公寓此次雖然回應(yīng)“破產(chǎn)是謠言”，但也上演了類似劇情。2019年相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在蛋殼公寓的租戶中，大約有六成租戶選擇“租金貸”。對于目前的問題，蛋殼“租金貸”合作方微眾銀行回應(yīng)稱，預(yù)付租金的租戶享有合法居住權(quán)，租戶在明年3月底前征信不受影響。

　　在四方“完美閉環(huán)”的模式中，“租金貸”正是過去長租公寓一路壯大的主要推手。其奧秘在于，金融機構(gòu)一次性支付給公寓運營商租金，運營方是按月或按季支付給房東，剩余資金就沉淀在自己手中，形成一個資金池，運營商借此在市場上快速收房源，并以此滾動，做大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　本質(zhì)上，這是一種加杠桿搶地盤的運營模式。其風(fēng)險在于，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如租約率下降、租戶提前解約、租金倒掛、金融機構(gòu)收縮杠桿，都可能出現(xiàn)流動性風(fēng)險，導(dǎo)致這種模式無以為繼。

　　這種模式說來其實不新鮮。它與教育、醫(yī)美、裝修等行業(yè)的分期消費貸，算起來都是一個路數(shù)。這些年在市場洗禮中，教育、醫(yī)美分期項目都出現(xiàn)類似情況。

　　高發(fā)的風(fēng)險，很快讓部分銀行提高警惕，直接叫停相關(guān)業(yè)務(wù)。一家區(qū)域性銀行零售貸款負責(zé)人透露，該行不做租金貸、教育分期、醫(yī)美分期等信貸產(chǎn)品，是擔(dān)心機構(gòu)關(guān)門或法人代表“跑路”，以及下沉客群的信用風(fēng)險，從而產(chǎn)生大量壞賬。

　　問題在于，直接否定“租金貸”，并不利于住房租賃行業(yè)長遠發(fā)展。行業(yè)主流觀點認(rèn)為，應(yīng)加強規(guī)范，如明確借貸條件、申請方式等，既要方便租客借貸，也要防止過度借貸，將借貸杠桿控制在合理水平。同時，要對沉淀在長租公寓運營機構(gòu)的資金實行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能性。

　　上海證券報記者觀察近1年多來監(jiān)管部門的相應(yīng)舉措，正在環(huán)環(huán)相扣、加強監(jiān)管。2019年，住建部等部門發(fā)文肯定了“租金貸”模式，同時對住房租賃企業(yè)提出明確監(jiān)管要求，如不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費貸款。同時，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

　　一些地方還從資金賬戶層面提出明確要求，如重慶、成都要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，杭州甚至要求住房租賃企業(yè)對存量委托房源，應(yīng)繳30%的風(fēng)險防控金。

　　上述舉措旨在通過比例設(shè)限，縮小運營商資金池規(guī)模，降低杠桿，從而降低流動性風(fēng)險；再通過資金賬戶監(jiān)管，避免沉淀資金被挪用等風(fēng)險。

　　在受到監(jiān)管的同時，長租公寓運營企業(yè)也需獲得資金以支持發(fā)展。但最重要的是，企業(yè)需認(rèn)清自身發(fā)展?fàn)顩r，提高經(jīng)營管理水平和風(fēng)險意識，避免步子邁得太大，得不償失。只有如此，住房租賃市場才能健康發(fā)展，租戶、房東、運營商及金融機構(gòu)才能真正做到四方互益。

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責(zé)任編輯：潘翹楚