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公募REITs揚帆起航兩周年
從“零到超450億”再走向萬億
中國基金報記者 方麗
2020年4月,中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著中國REITs市場正式啟航。
這兩年多以來,眾多基金公司等積極投身其中,目前已經有12只公募REITs產品問世,募資規模達458億元,投資者對公募REITs產品熱情高漲。同時,REITs規則體系逐步完善,配套細則基本覆蓋業務全流程,擴募規則即將落地??梢哉f,這一萬億級市場正在被打開。
REITs產品起航
拓展萬億級空間
基礎設施REITs試點自2020年開展以來,給行業打開一個萬億級市場,不僅給投資者帶來一類新的投資品種,也是助力宏觀經濟大盤穩定的有效工具。
自2020年開展公募REITs工作以來,政策持續加碼,賽道價值凸顯,市場逐步完善,取得了不俗成績。數顯示,項目端看,截至4月30日,共有12只公募REITs上市,募資規模達458億元,投資者對公募REITs產品熱情高漲,公眾投資者配售比例屢創新低;投資端,已上市12只公募REITs二級市場漲勢良好,平均漲幅超過20%,多只公募REITs進行分紅派息。
此外,REITs規則體系逐步完善,配套細則基本覆蓋業務全流程,擴募規則即將落地,將為REITs業務實現延伸和閉環提供制度支撐;更為重要的是,信息系統和結算體系持續調整完善,為REITs的申報、發售、交易、分紅、信息披露等各方面的平穩運作提供了有效保障。
談及公募REITs產品的出爐意義,不少行業人士從多維度來解讀。華安基金表示,REITs試點的推出填補了國內該類型產品的空白。2021年首批上市的REITs運營穩定,取得了不錯的市場表現,為市場持續健康發展打下了扎實的基礎?;A設施REITs作為我國資本市場組成部分之一,是助力宏觀經濟大盤穩定的有效工具,未來也將繼續在服務實體經濟與國家戰略發展上發揮功能效用。
而富國首創水務REIT基金經理李盛表認為,基礎設施公募REITs的成功試點,對各類市場參與主體起到了有效的示范作用。從原始權益人來看,公募REITs試點為企業提供了一種全新的融資模式,為企業優化資本結構和資產布局提供了有參考意義的現實方案;從資本市場來看,公募REITs以其特殊的風險收益特征,有望成為股票、債券之外的第三大類資產配置選項,為包括機構和個人等各類投資人提供豐富便利的資產配置選擇,同時也有效的提升了各類投資人對REITs這一新品種了解和認知;對于監管部門和相關金融中介機構而言,公募REITs的試點為規則體系的構建、管理經驗的積累、技術系統的完善都具備現實意義。
中航基金不動產投資部表示,REITs市場的意義有四, 一是提升金融服務實體經濟質效;二是拓寬股權融資渠道;三是有效盤活存量資產帶動增量;四是提高基礎設施資產運營效率。
談及未來REITs業務空間,鵬華基金基礎設施基金投資部負責人周寧表示,長期看,我國的存量基礎設施資產價值超過百萬億元,若國內證券化比例達到1%,基礎設施REITs的潛在市場規模將達到萬億級別,這在一定程度上或可影響公募行業發展格局。中期看,推動基礎設施REITs健康發展已寫入“十四五”規劃綱要,近期相關部門已出臺了擴募、財稅等配套政策推進基礎設施REITs發展,得到了市場相關各方積極響應。
“一個新的金融產品要有持續的生命力,需要市場各個參與方都能從中獲益才行?!辈r基金業表示,具體到公募REITs,主要的市場參與主體可以分為基礎資產提供方、REITs投資方和中介服務機構三大類,從這三大類分析發現,公募REITs正處于供需兩旺的大環境下,未來具有巨大的發展潛力。
“鑒于我國基礎設施領域總投資超過100萬億元,即使按照3%-5%的資產證券化率計算,未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別,公募REITs發展前景廣闊?!?富榮基金公司公募REITs投資總監王甲同表示。此外,新華基金也表示,從多種角度來看,公募REITs產品未來市場空間在萬億元以上。
而李盛認為,在過往的經濟建設過程中,我國在交通、能源、環保、產業園等領域積累了數量龐大的基礎設施投資,有研究表明,公募REITs市場未來潛在空間超萬億。當然,市場空間需要各個市場參與主體去參與和實踐才能有效轉化為實際產品。
兩年間REITs發行規模超450億
各大基金公司摩拳擦掌
REITs試點兩年以來,公募REITs已經完成了三批合計12只產品的發行,發行規模突破450億,各大基金公司都摩拳擦掌參與其中。目前看,不少有志于REITs業務的基金公司迅速設立REITs團隊,并和股東方、旗下基金子公司等建立協同工作組,來保障REITs產品運作。
如業內較早設立“基礎設施投資部”的建信基金,建立了完備的公募REITs業務制度,涵蓋項目篩選、投資分析論證、盡職調查、風險控制、運營管理等各項環節,組建了公募REITs投資團隊、運營團隊,并與子公司建信資本形成了協同工作組,短期內即具備了公募REITs業務資質,高效推進公募REITs發展。
華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆也介紹,2015年華夏基金即組建了專業的REITs團隊,開展REITs研究儲備。現已設立基礎設施與不動產投資部,擁有超過10位專業的基金經理和投資研究人員,還搭建全流程的公募REITs運營支持體系,公司在研究發展部和基金營銷部設置REITs專員,在項目承攬、執行、產品報送、銷售等各環節發揮重要作用。同時,成熟的中后臺支持體系和管理系統確保REITs穩健高效運營。
“公募REITs業務是我們的發展重點之一,我們為此也做了充足的準備:一是建章立制。我們成立了專門的業務部門并制定了系列業務管理制度和規范,可以高效開展業務;二是團隊建設;三是資產的儲備,積極對接原始權益人、行業內的優質項目,為新發產品以及存量產品的擴募超前布局,未來將按照成熟一個發行一個的總體目標有序推進?!?nbsp;富國首創水務REIT基金經理李盛表示。
李盛還表示,在展業中,除了在合理選擇優質資產、合規開展發行工作以外,還需要特別關注存續期管理,要始終秉承持有人利益優先的原則開展工作。一方面要按要求及時披露各類信息,另一方面也要特別關注底層資產的運營情況,從根本上保障投資人權益,助力公募REITs的高質量發展。
紅土創新基金也介紹,在過去兩年間根據項目儲備情況組建了基礎設施業務團隊,成員包括擁有資產證券化、多個類型基礎設施投資、研究和運營、財務、法務合規等各領域豐富的經驗人員組成。
然而,兩年間在“摸著石頭過河”的REITs業務上,也存在一些難點,運營管理能力、相關人員匱乏、體系需要重新建立等也為不少基金人士提及。
東吳基金REITs總部副總經理李軍表示,公募REITs產品運作難點有二。第一,基礎設施REITs作為全新的金融產品與傳統基金有顯著不同,在申報階段需具備專業的投行盡調能力,發售階段有與企業IPO相似的多層次發售體系,存續期更加注重底層資產的運營管理質量。因此基金公司承接公募REITs業務需從戰略定位、組織體系、人員構成、考核管理等方面作出體系化調整和轉變。
其二,現階段管理人尚需依靠專業運營管理機構實現對基礎設施資產的有效管理,管理人需不斷強化自身的運營管理能力,更好做到在保障資產有效運營的同時維護好投資人的利益。
此外,中航基金不動產投資部也表示,在公募REITs實操過程中,存在以下難點:在合規手續方面,部分項目運營時間長,合規手續證照存在缺失,補辦涉及部門眾多,存在一定困難;在方案設計方面,在申報過程中,涉及交易結構調整、資產重組、人員剝離、稅務籌劃等方面也存在一定難點。
目前實質性準備項目近百個
產品擴容在即
目前已經有15只相關產品(含申報)出爐,其中涵蓋產業園區、高速公路、污水處理、倉儲物流、垃圾焚燒發電等重點領域。目前籌備中的項目或近百個,還有眾多項目正在落地之中,REITs產品擴容在即。
從受訪的行業人士觀點來看,從REITs產品資產類別來看,高速公路、產業園區或成為現階段發力重點,未來清潔能源、保障性租賃住房等類別基礎設施項目或是擴容主力軍。
“目前全國正在實質性推進基礎設施REITs發行準備工作的項目接近百個,其中貫徹新發展理念、有利于促進實現碳達峰碳中和目標、保障和改善民生的基礎設施項目,以及滿足REITs產品特征要求且有行業或區域示范效應的標桿項目,預計將獲得優先支持。” 鵬華基礎設施基金投資部負責人周寧表示,從目前的政策鼓勵、項目行業認識程度和基礎設施存量規模等維度綜合來看,高速公路、產業園區、能源、保障性租賃住房等類別的基礎設施項目,可能成為未來一段時期公募REITs擴容的主力軍。
華安基金也表示,首批上市的資產既包括了產業園區和倉儲物流這樣的產權類資產,也包括了高速公路和生態環保類的經營權類資產,上述資產類型是我國基礎設施資產中占比較大的資產類型,預計短期內仍將是市場的主力軍。另外,保障性租賃住房預計也將是一個重要的發展方向,屆時REITs市場的類型將進一步豐富。
“由于公募REITs本質是將資產IPO,需要對資產的“前世今生”進行審核和盤整,還要進行重新估值定價,并進行項目公司股權轉讓和稅收籌劃安排,在要經過發改委和證監會兩個監管體系審核的情況下,發行速度肯定快不了?!?富榮基金公司公募REITs投資總監王甲同表示,未來能成為公募REITs擴容主力軍的資產,要是投資體量大的資產。目前看來,高速公路和產業園這兩類資產可能成為未來REITs主力軍。
東吳基金REITs總部副總經理李軍表示,從當前已經上市的資產類型來看,高速公路和產業園資產較多,這兩類資產標準化程度相對較高,發行人根據其戰略規劃可供選取上市的標的空間較大,加之現有REITs市場累計的經驗和后續擴募的加持,未來仍有望成為擴容的重要力量;此外,物流倉儲資產的標準化程度更高,資產收益水平可觀,國內對高標倉和冷鏈物流供不應求,物流倉儲類資產具備擴容主力軍的潛質。
而富國首創水務REIT基金經理李盛更是表示,目前來看,公募REITs市場的發展方向主要是兩個方面,一是新發公募REITs基金,從產品數量和資產類型上為市場擴容,助力行業的加速發展;二是存量公募REITs基金擴募,從產品規模上助力市場的發展。在各類型資產逐步豐富、各類擴募模式不斷實踐的過程中,REITs市場還是應當以行穩致遠為目標。
保障性租賃住房項目尤其被不少人士看好。華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆就表示,預計未來保障性租賃住房有望成為公募REITs擴容的主力軍。
建信基金也表示,將重點聚焦保障性租賃住房領域。自去年以來,國家及地方陸續出臺了多項保障性租賃住房支持政策,“十四五”期間,40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間),有望成為重要的公募REITs資產類別之一。
中航基金不動產投資部更是直言,預計2022年公募REITs擴容速度將加快,資產類型和項目數量進一步提升。可預見的,保障性租賃住房領域有望成為擴容的主力軍。新華基金也認為,基于目前的宏觀政策,未來較為看好房地產相關屬性的資產成為擴容的主力軍。
值得一提的是,據悉,發改委958號文已明確交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施(包括數據中心類、人工智能項目,5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目,智能交通、智慧能源、智慧城市項目)、保障性租賃住房以及AAAAA級旅游景區等均屬于試點行業。行業內不少人士期待,進一步拓寬公募REITs的發展領域。
對此,東吳基金REITs總部副總經理李軍表示,基礎設施REITs擴容空間很廣,目前租賃住房、新能源發電等類型資產正在積極籌備,可以期待這些類型資產加入到擴容的行列當中。紅土創新基金也表示,未來有利于實現“雙碳”目標、增強科技創新能力、改善民生類的基礎設施項目將有可能會充實到擴容隊伍之中。
公募積極籌備擴募
多方合力推動公募REITs高速發展
中國基金報記者 張燕北
公募REITs資產類型目前分為高速公路類、園區類、倉儲物流類、生態環保類等多個類型,滬深交易所今年4月份就擴募機制對全市場公開征求意見。業內認為這標志著我國REITs市場配套制度進一步完善,而擴容機制的出臺對于市場各方均有重大意義。征求意見稿一經出臺,多家公募便積極研究相關指引,并與相關機構進行溝通。
國內公募REITs 市場目前仍在試點階段,但市場空間大,也有后發優勢。為推動未來公募REITS高速發展,業內從行業配套制度、投資人、基金管理人等多個方面出發提出豐富的建議,打造基礎設施建設可持續發展新引擎。
公募REITs擴募機制意義深遠
4月15日,滬深交易所分別就近期起草的事關公募REITs擴募機制的指引向社會公開征求意見。擴募是REITs產品的重要特性,擴募與首發一樣,是REITs市場建設不可缺少的重要環節。受訪公募認為,推出REITs擴募機制對于企業、投資者、基金管理人以及原始權益人均有重大意義。未來,擴募或將成為公募REITs市場發展的重要方向之一。
華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示,擴募機制有助于完善國內公募REITs市場制度建設,增加市場供給,擴充公募REITs市場規模,從頂層設計上保證了公募REITs市場健康有序發展,助力公募REITs市場高質量發展,保障廣大投資人利益。
“擴募是公募REITs市場建設不可或缺的重要一環,”談及公募REITs擴容細則的出臺的價值,富國首創水務REIT基金經理李盛介紹道,其旨在規范和引導基礎設施基金存續期間新購入基礎設施項目行為,規則對于新購入基礎設施項目以及相關的擴募、信息披露等關鍵事項進行了規定。對企業而言,征求意見稿的出臺有利于優化經營模式,促進企業高質量發展,利于企業形成“投資-培養-退出-擴大投資”的良性循環,充分發揮REITs這一“資產上市平臺”的長期戰略價值和持續發展能力。
另一方面,在李盛看來,對于基金管理人而言,擴募工作有利于進一步踐行主動管理職責,進一步提升資產管理的專業能力,為投資人創造更大的價值;對于投資者而言,擴募的推出為投資者進一步分享基礎設施收益提供了可能。
在多位公募投資人士來看,擴募規則的出臺和擴募工作的開展均具有歷史必然性。富榮基金公司公募REITs投資總監王甲同總結稱,擴募是公募REITs的生命力。參照國外成熟公募REITs市場經驗,規模越大的REITs,越受市場認可,二級市場表現也好于規模小的REITs。公募REITs上市發行后,規模擴大主要靠擴募實現。而擴募也不同于首發,流程和手續相對簡化。發行人后續有適格資產,不用再走一遍發行流程,而是走擴募流程,就可以將資產裝入到REITs中。
“同時,公募REITs還可以通過擴募安排募集資金,收購除發行人外的第三方持有的資產,這種安排就讓REITs具備了上市公司‘殼’功能,REITs發行人可以不斷收購資產,在對資產升級改造后裝入REITs。目前滬深交易所也在就擴募細則征求市場意見,整合歸納各方意見后,盡快推出正式擴募細則?!?王甲同表示。
中航基金不動產投資部認為,滬深交易所發布REITs擴募規則公開征求意見,標志著中國公募REITs市場建設又進入了一個新的階段。擴募規則出臺是公募REITs制度體系的有益完善,將成為REITs規模增長的主要途徑,能夠激發基礎設施REITs市場發展動能,更好服務實體經濟高質量發展全局。其一,擴募有助于企業形成投融資良性循環。其二,擴募有助于有效擴大市場規模,進一步提升流動性。
在東吳基金REITs總部副總經理李軍看來,以擴募方式實現資產收購是REITs快速發展的主要途徑,隨著首批REITs項目運作滿一年,資產運作平穩,市場各方對于REIT有了更多了解,更有美好期待,擴募機制適時推出,為REITs業務的延伸和閉環形成提供了制度基礎,有利于REITs市場規模的擴充;此外,隨著后續市場的實踐,通過擴募實現資產收購或將為優質資產持有方和運營方提供更多的業務機遇。
整體而言,正如華安基金所稱,該擴募機制是支持運作良好的REITs做大做強的正向激勵機制,也是形成市場化優勝劣汰、促進投融資良性循環、提升REITs整體市場表現的重要途徑,預計將有效加快REITs市場擴容。
基金公司積極備戰擴募
征求意見稿一經出臺,不少基金公司便開展了政策研討,深入研究擴募流程與機制。目前,多家公募已在團隊配備、市場參與者溝通等方面有序推進,做好相關業務準備工作。
據了解,目前多數公司正在進行規則研究的案頭工作。華夏基金表示,公司正積極研究相關指引,并與相關機構進行溝通。華安基金也稱,公司內部已組織相關材料文件的學習和討論,后續條件成熟將擇機開展相關的擴募資產遴選和申報等工作。屆時擴募工作的進展情況以相關公告為準。
作為首批試點產品的管理人,紅土創新基金與各相關參與方一直積極參與監管部門對擴募機制征求意見稿的研討與反饋。建信基金同樣表示,公司將根據擴募政策的要求,積極儲備建信中關村REIT的優質可擴募資產,從資產遴選、業務對接、系統搭建等方面出發,做好公募REITs擴募的準備。
談及籌備工作,東吳基金REITs總部副總經理李軍介紹,公司高度重視“東吳蘇園產業REIT”擴募工作的推進,正積極研究擴募相關政策和規則,同步加強與交易所、園區和投資人的溝通,后續將按照監管要求和園區規劃加快擴募工作開展。
受訪公募中,也有一些公司及相關人士介紹了比較詳細的業務準備工作和重點發力方向。博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚介紹道,博時基金在等待擴募指引的具體指示以進行相應的擴募工作,公司也和證監會、交易所時刻保持后續工作安排的溝通?!罢猩躺呖诋a園資產儲備比較豐厚,持續計劃和研究將內部合適的成熟資產注入蛇口產園REIT。未來招商蛇將口將和博時基金持續聯動,對外共同尋找合適可注入REITs資產,通過市場化的手段支持產園REITs做大平臺管理規模?!?王翹楚說道。
王甲同表示,擴募細則實施后,市場上會有更多的資產通過“REITs擴募收購”的形式裝入REITs,富榮基金會成立相關產品,通過定向增發或公開募集的形式參與公募REITs擴募投資。
李盛也介紹道,基礎設施基金擴募一直是富國基金的重點工作之一。征求意見稿一經出臺,公司便在第一時間開展了政策研討,充分研究了擴募規則并模擬了擴募流程。
“在業務準備方面,一是人員配備。我們為擴募工作配備了充足的業務團隊,有效地保障了新發基金產品與存量產品擴募之間的平衡;二是與市場參與者的溝通。我們充分溝通了關于擴募機制的反饋意見和關于擴募資產的關注點,為后續的擴募工作提供了一定的支撐?!?李盛說道。
據中航基金不動產投資部介紹,前期基金配合原始權益人對擴募資產進行梳理和篩選。隨著擴募政策的出臺,將依照擴募指引開展擴募準備工作,根據底層資產特性積極儲備擴募資產。后續將根據征求意見稿的落地情況,啟動申報工作,力爭REITs擴募早日落地。
多方合力推動公募REITs加速發展
相較于國外,我國公募REITs剛剛起步,目前尚處于試點階段。公募人士建議,市場參與各方應加強協同,同時在擴募細則、投資者教育等方面做好市場建設和市場引導,推動公募REITs健康快速發展。
博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚直言,REITs 市場目前仍在試點階段,國內投資人對REITs產品的理解還未完全成熟,市場推出的項目較少,流通份額也不大,未來當投資人和發行人對REITs 市場更加熟悉和理性,各類基礎資產類別都一定量的項目推出,已發行的項目能持續擴募,提供的流通份額更多,公募REITs 市場的配置價值將更加凸顯。
建信基金指出,基于受市場高度關注的公募基金目前還沒有投資公募REITs,建議考慮將公募REITs納入FOF等產品的投資范圍。另一方面,建議持續引入養老基金、社?;鸬戎匾獏⑴c者,將公募REITs作為上述產品的常規配置工具。
不少受訪人士指出,相關政策及規則有待進一步明確,需要繼續完善各參與方配套制度的制定,做到市場各個參與主體規范參與,有據可循。
“基礎設施公募REITs涉及行業眾多,”莫一帆分析道,不同行業項目涉及的問題不同,但不少為共性問題,建議加強協同,繼續完善一系列配套政策,在合規手續、審批流程、會計處理、運營管理模式、投資者保護等方面逐步統一規范,逐步形成標準化和體系化。
新華基金建議道,相關配套制度建設要進一步完善,相關披露文件要標準化,讓產品更加貼近市場,貼近投資者。
李盛也稱,未來公募REITs加速發展也離不開相關政策的進一步明晰與優化,為各類企業選擇REITs這一融資工具提供更多的便利。同時,可以加大REITs的宣傳力度,讓更多的投資者全面、深刻的認識公募REITs產品,切實分享其帶來的投資機會,避免盲目的追漲殺跌行為,促進REITs二級市場的良性發展。此外,在業務發展的過程中,相關參與主體構建專業、敬業的業務團隊,為市場提供高質量的REITs業務服務能力也不可或缺。
除行業配套制度的完善外,紅土創新基金還從各方參與者角度出發提出了具體建議。原始權益人需要結合不同主體行業情況,進一步提高對REITs融資途徑優勢的認知,將REITs作為一個可選擇的融資途徑,并結合自身情況儲備、梳理合適資產。針對投資者,則需不斷加強對投資人教育,讓投資人從各方面了解REITs產品的屬性,梳理穩定持續投資的理念。基金管理人應該不斷提高主動管理能力,更好的保護投資人利益。
在富榮基金公司公募REITs投資總監王甲同看來,國外REITs已經發展多年,形成了成熟的市場和完善的制度體系。我們國家公募REITs剛剛起步,但市場空間大,也有后發優勢。因此他認為可以參考借鑒國外經驗,在以下四個方面做好市場引導和建設。
一是盡快推出REITs擴募細則。二是公募REITs信息披露規需要完善,包括項目運營的好壞、現金流收入情況等。三是加強投資者教育。
“四是鼓勵發展Pre-REITs市場。由于基礎設施公募REITs市場規模大,未來前景廣闊,經過一段時間二級市場驗證后,各種類型基礎設施資產估值和定價模式趨于完善,就會催生一個較大的Pre-REITs投資市場,類似于股票市場Pre-IPO投資。只有Pre-REITs市場發展壯大,才能為REITs市場貢獻更多的資產,也才能吸引更多的市場主體參與其中。監管機構可從政策引導角度,鼓勵發展Pre-REITs市場;銀行、保險等資金提供方,應創新風險防控體系,建立針對標的資產的授信和投資要求,創設新的投資模式;產業資本方可發揮專業優勢,組建投資基金,開展Pre-REITs投資,培育和孵化適合REITs的資產?!?王甲同進一步分析。
除不斷完善REITs相關配套政策、積極做好投資者教育工作外,中航基金不動產投資部強調,還需要增加原始權益人的發行動力和積極性。做好公募REITs培訓和宣導工作,此前,稅收政策極大地提高原始權益人啟動申報公募REITs的積極性,建議將公募 REITs 試點工作考核激勵機制,鼓勵開展公募REITs試點申報工作。
同時,加強公募基金管理人運營管理能力建設。公募REITs的核心在于底層資產的穩定運營,產品穩定的現金流分配給投資者,應不斷提升公募基金管理人的運營管理能力,保障底層資產安全穩定運行,助力資產降本提質增效。
此外,逐步實現項目審核標準化。加快推進REITs項目落地,改善市場供需關系。隨著監管部門審核速度加快,將有更多公募REITs產品問世,市場供需有望得到緩解。
東吳基金REITs總部副總經理李軍也提出了四點建議。其一,打通擴募環節或將為REITs實現快速發展提供內生動能;其二,持續擴充上市資產類型和資產規模將有利于市場成熟和配套機制快速完善;其三、著重提升管理人、運營管理機構和市場中介的專業能力,擴充專業隊伍;其四、持續面向優質資產持有人和投資人宣貫交流,幫助其了解產品特性,同時吸收其訴求進一步完善REITs相關制度。
兩次刷新公募基金配售比例記錄
公募REITs引發市場追捧
中國基金報記者 陸慧婧
早在2020年4月30日,中國證監會和國家發展改革委共同發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,同時發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)公開征求意見,中國公募REITs市場正式拉開帷幕。
公募REITs剛剛揚帆起航就備受市場追捧,短短兩年時間里就在基金發行市場連續兩次刷新公募基金配售比例記錄,公募REITs在二級市場上同樣受到投資者關注,不僅成交金額持續放大,多只公募REITs更是長期處于溢價交易的狀態。
在業內人士看來,公募REITs項目底層資產優質、現金流穩定,發行市場供不應求,股債市場低迷,穩健類投資品種相對稀缺等多重因素使得資金轉移到公募REITs市場,促進了當下公募REITs的火爆局面。
兩次刷新公募基金配售比例記錄
受股債市場表現不佳影響,今年以來基金發行市場持續低迷,公募REITs成為少有的爆款品種。
4月7日,今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT正式首發,包括戰略配售、網下及網上認購三個環節引來了超1500億資金追捧。
其中,華夏中國交建REIT面向公眾投資者發行7.05億元的預定規模,當時更是吸引約844億元認購,最終,公眾投資者的配售比例為0.84%,刷新了公募基金首發配售比例的歷史最低紀錄。而早在去年5月,首批9只公募REITs發行當日合計吸引接近500億元的認購資金,多只基金配售比例低于10%,中航首鋼綠能REIT更是以1.759%的配售比例一度刷新此前由廣發科技創新基金創下的最低配售比例記錄。
在華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆看來,公募REITs受到市場追捧與多重因素有關:首先,從公募REITs的特點看,公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性,預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金,低于股票型基金,能夠提供長期穩定的現金流;其次,從資產配置角度看,公募REITs與其他大類資產相關性低,是分散風險、優化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大、穩健收益“資產荒”的背景下,公募REITs能滿足投資者的配置需求。此外,從市場供求角度看,我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段,已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核,資產質量優良,各類資金配置意愿較強。目前已上市項目存量規模較小,且流通盤比例不高,產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
“一方面針對監管得政策不斷利好,2022年開年,財政部、稅務總局發布了試點稅收政策,北京發布REITs 試點政策及申報輔導手冊,緊接著國家發改和國家能源推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等等,投資人對REITs這個新型產品未來的發展也更有信心,另一方面,因為首批二批資產都非常優質,但流通份額較小,市場出現了供不應求的現象,另外,近期A股市場持續調整,投資人也更傾向于配置一些收益較穩定的產品?!辈r招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚從政策及供給角度分析了公募REITs火爆的原因。
中航基金不動產投資部也表示,REITs市場火爆或源于以下幾個因素:一是項目底層資產優質,現金流穩定。二是公募REITs市場供需不平衡,出現了“僧多肉少”的局面。三是股市、債市等市場低迷,行業輪動沒有明確方向,穩健類投資品種相對稀缺,導致更多資金轉移到公募REITs市場。公募REITs強制分紅和資產增值的雙重收益特征對投資者頗具吸引力,今年以來存量公募REITs產品的亮眼表現,也吸引了資金的關注。
二級市場投資也受到熱捧
今年以來,股票市場一波三折,一度跌破2900點整數關,債券市場也難言有系統性機會,作為與股債關聯度較低的公募REITs也吸引了市場資金的關注。
截至5月7日,目前場內上市的12只公募REITs今年以來平均漲幅達到0.45%,其中,博時蛇口產園REIT年內漲幅11.25%,而從成立以來市場表現看,富國首創水務REIT漲幅高達46.25%,紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT漲幅也超過25%。
多數公募REITs目前仍處于溢價交易的狀態,不過,隨著最近一兩個月的調整,溢價率有所走低。Wind數據顯示,富國首創水務REIT溢價率從2月中旬的超過90%回落至目前的44.88%,中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產園REIT的溢價率從接近60%的高位回落至42.01%、32.07%。
建信基金表示,今年以來,我國公募REITs二級市場價格的波動較大,“股”性特征較為明顯,部分項目上漲幅度較大。據建信基金介紹,公募REITs收益來源分為兩個部分,即每年的派息分紅及二級市場價格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值,在長期持有的前提下才能得到充分彰顯,發揮增益效果;如果過于關注公募REITs短期內的“股票特征”,容易偏離公募REITs的本質,導致價格短期波動較大。同時,當公募REITs在二級市場漲幅過大后,產品的現金流分派率也會顯著降低,價格的預期波動幅度也會提高。
紅土創新基金建議投資者從四個方面理性看待REITs產品的短期價格波動:一是從產品流動性看,目前公募REITs尚在試點階段,產品規模和投資者認知尚屬初期階段,公募REITs產品作為創新性產品具有一定的市場稀缺性,交投不活躍,場內可供交易份額不足等供需不平衡問題可能引發公募REITs產品在場內凈值出現大幅波動。若部分炒作資金進場,也可能導致公募REITs基金在二級市場呈現較大的波動。投資者在二級市場配置時需進行充分研判;
二是從產品收益來源看,公募REITs產品具有雙重收益特點,一方面是其長期可靠的增長性分紅收入,另一方面是二級市場價值的上漲盈利。從長期資產配置角度來看,其內在價值具有穩健特性,二級市場價值則存在一定波動性。投資人應正確理解“強制分紅”概念,公募REITs是具有強制分紅特征的產品,并在產品公告中披露了未來現金分派率,但具體分紅情況需根據底層資產運營情況而定,疊加二級市場帶來的波動性,故投資者需在自身投資目標與產品風險屬性相匹配的情況下,理性看待其投資收益;
三是從產品底層資產經營情況看,REITs產品的底層資產屬性(如產權類、特許經營權類等)、二級市場價格、現金分派率等的差異會影響其價值,需對不同REITs產品的情況進行綜合理性的判斷。在做公募REITs的投資決策時,投資者應充分分析項目底層現金流收入的變動情況、項目所處的細分市場的變化、市場利率的變化、經濟及資產價格變動等綜合因素對具體投資標的影響;
此外,從投資久期來看,公募REITs作為長期資產配置,其內在價值不會有很大的波動。對公眾投資者而言,需評估自身投資目標、風險承受能力與產品的特性特點及風險屬性相匹配,以滿足其投資期望。
富國首創水務REIT基金經理李盛也稱,公募REITs試點階段,整體產品供給規模較小、流通量有限,吸引了較多投資者的追捧,存在一定的炒作行為。在此也特別提示投資人,要深刻認識公募REITs產品的特性,避免盲目追漲殺跌。
王翹楚也提醒投資人,隨著公募REITs市場的擴容,未來相關產品的稀缺性會下降,資金給予此類產品的溢價空間或將減少。
期待引入更多長線資金
根據2021年報數據,截止2021年末,首批上市的公募REITs持有人主要是機構投資者為主,機構投資者平均持有比例高達87.96%,平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT、浙商滬杭甬REIT四只產品的機構持有比例超過90%。
2021年11月17日,銀保監會向各保險機構下發《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,正式允許保險資金投資基礎設施公募REITs。證監會副主席李超此前也表示,要強化不動產投資信托基金(REITs)市場的制度建設,推動各類長線資金等機構投資者參與投資。市場也在期待未來迎來鼓勵社?;?、養老金等長線資金投資REITs的相關配套政策出臺。
在莫一帆看來,公募REITs具有長期回報穩健、分紅比例高、分散風險、抗通脹等特性,對于社?;?、養老基金投資具有重要意義,契合社保養老基金堅持長期投資、價值投資和責任投資的理念。他表示,近期國務院辦公廳發布了《關于推動個人養老金發展的意見》,期待相應配套政策將公募REITs納入社保基金、年金、個人養老金投資范圍。
李盛談到,根據現有規則,發行公募REITs產品時,原始權益人需要認購不低于20%的份額,目前已發行的REITs戰略配售比例普遍較高,同時扣除戰略配售份額以外的部分不低于70%面向網下機構投資人發行,由于目前戰略配售投資人尚未解禁,公募REITs的發行模式決定了其較高的機構投資者占比?!皬腞EITs本身的風險收益特征和國際經驗來看,其更適合長期資金參與,目前包括銀行理財、保險資金等長期資金都已經參與到了國內REITs的投資當中,未來隨著市場擴容、機制成熟,我們相信包括社保、年金在內的其他長線資金也會考慮逐步參與到REITs市場當中。”
新華基金也認為,基于公募REITs產品長期穩定分紅的基本特性,本身就較為合適長期資金投資,特別是保險資金,可以與資金期限、收益、風險等完美匹配。隨著產品端供給越來越多,公募REITs二級市場價格會慢慢回歸估值的本身,市場熱度會對應下降,對應中小投資者吸引力會降低,產品的機構持有率就會相應提高,長線資金進入后,通過長期持有資產,對產品的價格也是有穩定的作用,反過來也會增加產品對長線資金的吸引力。
紅土創新基金強調,基礎設施行業的投資是資金密集型行業,投資規模大、產出時間長、回報穩定,以往的融資基本以機構中長期資金為主。隨著REITs試點的展開,同樣需要大量機構投資人的長期資金參與。目前政策下正持續引入長期資金,對應的配套政策也是需要針對不同性質的長期資金來制定和完善。
東吳基金REITs總部副總經理李軍也稱,公募REITs產品期限較長,產品特性與長線資金訴求較為匹配,目前可以關注到保險資金正在積極參與到REITs市場當中。
他也同時提到,通過與部分長線投資人溝通了解到,REITs股債兼具的特性,使得長線資金投資人在做風險資本計提時缺乏清晰的適用依據,相關配套政策期待明確。
責任編輯:楊紅卜
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