來源：財經眾議院

　　大多數銀行正在過苦日子，利差收窄、營收下滑、凈利下降、員工降薪，因此，精打細算過日子成為高管們的首要任務。

　　有一家銀行卻顯得有些“土豪”。

　　8月8日晚間，成都銀行發布關于購置房產暨關聯交易的進展公告稱，已于近日簽訂了有關購房合同，暫定轉讓總價不高于17.78億元。

　　豪擲17.78億買樓，而且是從第一大股東手中買樓，構成關聯交易，交易價格就備受關注。

　　盡管成都銀行當日公布了資產評估報告，但報告只有評估方法和結論，評估過程中關鍵的參數并未披露，唯一披露的數據是“綜合成新率100%”，最終得出17.78億的評估結果。因此，有投資者質疑該評估報告透明度不高。

　　財經眾議院注意到，此前，多家銀行在花費巨資買樓時，都曾遭遇過股東或者董事的反對。

　　買樓，還是把資金用在更有價值的地方，這顯然需要銀行的決策層仔細斟酌。

　　豪擲17.78億買樓

　　公告稱，成都銀行擬購置由成都交子公園金融商務區投資開發有限責任公司（以下簡稱交子投資公司）新建商品房，用于成都銀行總部辦公自用。該商品房位于成都交子公園金融總部產業園（四期）項目處。

　　該項目定位為超甲級寫字樓，內設營業部、會議中心、餐廚及生活區，人力培訓中心、檔案室、軟件開發中心、信用卡中心、個貸中心、客服中心等功能區。

　　評估報告顯示，經現場勘察，目前主體工程已經接近完工狀態。預計2025年8月建筑物全面完工并投入使用，屆時建設標準為精裝房。

　　而成都銀行已經與關聯方交子投資公司簽訂了購房合同。《資產評估報告》顯示，該房產項目總建筑面積為12.51萬平方米，土地使用權面積為1.895萬平方米。評估價值為17.88億元（包括二次精裝修費用2.92億元）。

　　至于買房的理由，成都銀行稱，現總部辦公大樓于1999年建成投入使用，總建筑面積約3.6萬平方米。目前總行大樓已滿負荷運轉，辦公人員已超1300人，容納能力已達極限。

　　此外，成都銀行還提到，公司的事后監督中心、集中作業中心、信息技術開發中心、培訓中心等功能中心均在外租賃房屋辦公。隨著經營發展規模的擴大，以及前述功能中心向總部集中的安排，現有辦公場所已遠不能滿足實際運營需要。

　　辦公空間擁擠盡管是客觀事實，但要買房首先要有錢。從財報數據來看，成都銀行確實有“豪橫”的基礎。

　　作為西部首家萬億城商行，從年報數據上來看，2023年，成都銀行實現營業收入217.02億元，同比增長7.22%；凈利潤116.72億元，同比增長16.22%。

　　但眾所周知，銀行是一個周期性行業，現在日子好未必代表未來還繼續向好。此前曾因“賺錢賺到不好意思”的民生銀行，如今也面臨著“錢難掙”窘境，過去的輝煌早已不再。

　　從這一點來看，民生銀行為成都銀行敲響了警鐘。

　　資產評估迷局

　　這筆高達17.78億元的房產買賣，實質是成都交子金融控股集團有限公司（簡稱交子金控）左手倒右手的交易，因為這筆交易的雙方，成都銀行和交子投資公司，都是交子金控的旗下公司。其中，交子金控持有成都銀行20%的股份。

　　評估報告顯示，該筆關聯交易的評估方法為市場法、成本法。對地上可售商品房評估采用市場法，以含稅價確定地上可售商品房評估價值；對地下可售地下車位和地下特殊配套用房采用成本法進行評估，以含稅價確定建筑物評估價值；由于精裝修具體方案尚未最終確定，暫以交易雙方初步協商的暫定價計入。

　　資產評估報告顯示，經實施評估程序后，于評估基準日，得出該項目商品房評估價值為 17.88億元的結論。

　　財經眾議院注意到，成都銀行還享受了1000萬元的折扣。公告顯示，本次交易價格按公平原則，以不優于對非關聯方同類交易的條件確定。由于本項目尚在建設中，本次交易暫定轉讓總價不高于17.78 億元。

　　雖然評估報告全文公布，但具體的評估過程及數據卻并沒有披露。對于地上可售商品房，采用的市場法評估，卻沒有公布參考的市場價格。

　　對于地下建筑，采用的是成本法評估，評估價值=重置成本x綜合成新率，而重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+管理費用+銷售費用投資利息+開發利潤。

　　由于是新樓，綜合成新率顯然是100%，評估報告也只公布了這個數據，其他數據則完全沒有披露。

　　像開發利潤，到底給關聯方留多少利潤，這顯然是個敏感問題。

　　成都銀行表示，本次交易價格是經本公司與交子投資公司公平磋商，采取成本加成的形式，按照市場化原則確定。最終交易總價根據財務決算審計和轉讓總價決算審計確定，雙方據實結算。

　　銀行買樓曾遭反對

　　近幾年，盡管大部分中小銀行股股價低迷，但買樓的熱情卻很高。

　　比如，齊魯銀行上市不到兩個月，就于2021年8月10日公告稱，以房產置換和現金補差價的方式，換入評估價值為11.81億元的新辦公樓。

　　2022年11月底，華夏銀行作價45.2億，向第一大股東首鋼集團定制購買北京數字科技大廈，項目包含甲級寫字樓，以及部分商業，總建面13.55萬平方米。

　　2022年5月，上海銀行以總價款48.54億元，買入綠地外灘中心T2幢辦公樓項目。

　　此外，廈門農商行、華潤銀行、長沙銀行等紛紛豪擲數億拿地蓋樓，連江門農商行，也要投資10億蓋總部大樓，幾乎相當于其一年的凈利潤。

　　但不少銀行的買樓議案，遭到了股東或董事的反對。

　　2023年6月25日，一家上市股份制銀行發布公告，擬購買位于深圳市福田區的辦公樓宇，合計資產購置費用約23.34億元。但遭到該行一名董事的反對。

　　該董事反對的理由，一是從銀行目前實際情況看，資本耗用應優先聚焦于生息資產；二是該辦公用房的買入時機有待商榷。

　　民生銀行也曾因買房遭遇類似的情況。該行曾準備以不高于16.5億元（不含相關稅費）的價格，整體購買大連新沃金融總部基地及配套住宅項目，劉永好等三名董事對此議案投了棄權票。劉永好棄權的理由是：培訓中心應發揮銀行優勢，控制成本。

　　此前福建某銀行也因斥巨資在陸家嘴買樓，引發了小股東的反對，該股東發表公開信，要求銀行以買樓資金回購公司股份。

　　對于買樓，不少投資者都認為，上市銀行應該專注于業務本身，買樓短期內難以為公司創造價值，且不排除今后房價下跌可能帶來的損失。

　　看來，是買樓要“面子”，還是提升股東回報要“里子”，是擺在銀行決策層面前的一道重大選擇題。

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責任編輯：李琳琳