[ 市場分析認為，考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無須調整加點幅度。 ]

　　完善商業性個人住房貸款利率定價新機制今日落地。

　　新機制與房貸利率加點幅度動態調整相關。10月31日，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲6家國有大行陸續發布關于完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期。

　　梳理各家銀行公告來看，自2024年11月1日（含當日）起，各銀行開始受理客戶申請調整存量房貸利率加點值和重定價周期。其中，申請調整利率加點值沒有次數限制，符合下調條件即可申請調整；但在同一筆貸款存續周期內，貸款人僅可申請調整1次重定價周期，可選擇3個月、6個月或12個月作為重定價周期。重定價周期調整完成后將不可撤銷。

　　目前，市場關注焦點主要集中在：如何判斷自己的存量房貸利率加點值能否調整？全國新發放房貸利率平均加點值該如何確定？北、上、深房貸客戶如何操作？申請調整利率加點值、重定價周期有次數限制嗎？

　　對此，第一財經記者采訪監管部門人士、市場權威專家，并結合各銀行公告梳理如下：

　　1．利率加點值調整有觸發條件。

　　中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。

　　首先需要明確的是，利率加點值調整的觸發條件是：如客戶的房貸LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向銀行申請調整LPR加點值。如不高于，則無法調整。

　　其中，全國新發放房貸利率平均加點值=人行最新公布的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公布的5年期以上LPR的算術平均值。

　　貸款人可以將貸款的LPR加點值與全國新發放房貸利率平均加點值+30BP進行比較，如果貸款的LPR加點值高，則可申請將貸款加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。

　　舉例來看，客戶的貸款利率為LPR-20BP，最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，考慮到對應季度（即7~9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP（3.33%-3.85%）。全國新發放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），由于客戶的貸款加點值為-20BP，高于-22BP，則可申請下調至-22BP，下調后的貸款利率為LPR-22BP。

　　將該偏離幅度約定為30BP是為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算得出的結論。

　　接近央行人士對記者表示，偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。

　　市場分析認為，考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無須調整加點幅度。

　　2．央行按季披露全國新發放房貸利率水平。

　　第一財經記者關注到，央行官網增設新欄目“商業性個人住房貸款加權平均利率”。

　　10月31日，該欄目公布，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。

　　第一財經獲悉，每年1月、4月、7月、10月末，中國人民銀行會公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

　　后續，購房者可以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。

　　市場權威專家分析，如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大于30BP，將推動存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低于3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青則認為，往后看，綜合考慮樓市走向，特別是當前計入物價因素后的實際居民房貸利率還處在偏高水平，2025年新發放房貸利率還有一定下調空間。

　　3．兩個下限看孰高值。

　　根據各家銀行公告來看，客戶的房貸LPR加點值調整需要滿足兩個條件，一是為不低于全國新發放房貸平均加點值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點政策下限（如有）。

　　這也讓很多北京、上海、深圳二套房貸款客戶產生疑問，自己的房貸利率常態化調整是調整到當地下限還是全國下限？

　　如客戶所在城市有房貸利率政策下限，則調整后的利率加點值取常態化調整目標值（即全國新發放房貸利率加點值+30BP）與當地利率政策下限孰高值。如當地政策下限高于常態化調整目標值，則調整后的房貸加點值仍不能低于當地房貸利率政策下限。

　　例如，一名北京購房者在五環內的二套房利率政策下限為-5BP，高于常態化調整目標值（全國新發放房貸利率加點值+30BP，即-22BP），則該購房者調整后五環內的二套房貸款利率加點值為-5BP；如北京五環外的二套房利率政策下限為-25BP，低于常態化調整目標值（-22BP），則調整后五環外的二套房貸款利率加點值為-22BP。

　　4．重定價周期只能調整一次。

　　值得注意的是，在各家銀行的公告中，均強調“客戶可向我行申請變更重定價周期，但同一筆貸款存續期內客戶僅可申請調整1次”。對此，又該如何理解？重定價周期應該如何選擇最合適？

　　重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。

　　這意味著，自11月1日起，部分存量房貸借款人想要并且可以縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調優惠紅利。

　　通過梳理商業銀行公告發現，大多數銀行提供的重定價周期共有三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。

　　王青分析，對于重定價周期，考慮到房貸期限普遍較長，利率（LPR報價）可能要經歷幾輪上行及下行波動，因此三個重定價周期對借款人來說差別不大。不過，對于存續期較短的房貸，鑒于接下來利率還有下行趨勢，選擇較短周期更為有利，這樣就能更早更多享受到利率下調帶來的優惠。

　　另有專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可盡早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。

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責任編輯：張文